Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/3202 K.2025/2338

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalılardan ...'a ait Samsun ....

Ada 4780 Parsel 22,23,24, ...'e ait 21 parsel, ..., ..., ..., ..., ..., ... ait 15,16 parseller, ...'e ait 19... parseller, ...'e ait 27 parsel, ...'e ait 28 parsel, ...'e ait 17 parsel, ...'e ait 18... parseldeki hissesine karşılık iş bu parsellerle ilgili olarak arsa malikleri ile müvekkili aralarında noterde arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, inşaatta 29.01.2019 tarihinde yapı kullanma izin belgesi alındığı,

davalıların sözleşmesindeki 1/3 olan haklarından fazla daire talep etmeleri nedeniyle bir kısım davalılara ait olan A Bloktan 14, B Bloktan 9 daireye tekabül eden 4 70... kapalı alan karşılığı olan arsa payı karşılığı için şimdilik 50.000,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren davalılara müteselsilen yasal faizi ile birlikte tahsiline, sözleşmeye göre B blok 11 nolu dairenin davalılardan ...'e ait iken A blok 8 nolu daireye el koyması nedeni ile 2 daire arasındaki değer farkı için şimdilik 5.000,00 TL tazminatın davalı ...'ten dava tarihinden itibaren faizi ile birlikte tahsiline,

B blok 26 nolu daire ...'e ait iken A blok 20 holu daireye el koyması nedeniyle 2 daire arasındaki değer farkı için şimdilik 5.000 TL tazminatın davalı ...'ten dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte tahsiline, ...'ün ise B Blok 28 nolu daire kendisine ait iken denizi görmüyor diye B Blok 30 nolu daireye el koyması nedeniyle 2 daire arasındaki değer farkı için şimdilik 5.000,00 TL tazminatın davalı ...'ten dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte tahsiline,

şimdilik alacaklarının toplamı olan 65.000,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren davalılardan müştereken ve müteselsilen yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde; sözleşmeye göre A bloktaki daireler 30.06.2014 tarihinde teslim edilmesi gerekirken 2017 yılı Ocak ayında, B bloktaki daireler 30.12.2015 tarihinde teslim edilmesi gerekirken 15.07.2018 tarihinde teslim edildiği, gerek teslim edilmesi gereken tarih itibariyle ve gerekse fiilen teslim edilen tarih itibariyle talepler zamanaşımına uğradığı, davacının, dava dilekçesindeki talepleri açık ve net olmadığı,

dava dilekçesinde iddia edilenin aksine taraflar arasındaki arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesinde %33,33'e %66,66 şeklinde bir paylaşım oranı bulunmadığını, arsa sahiplerine verilecek olan 32 dairenin hangileri ve kime ait olacağı tek tek belirtildikten sonra kalan diğer bağımsız bölümlerin yükleniciye ait olacağı sözleşmede yazılı olduğu, sözleşmede kararlaştırılan sayıda kat/daire için belediyeden yapı ruhsatı alınamadığına ilişkin olarak binaların yapımı aşamasında arsa sahiplerine davacı yüklenici tarafından bilgi verilmediği,

bu hususun arsa sahiplerinden gizlendiğini, davacı kötüniyetli olduğunu, davacı müteahhit, binaların yönlerini davalılar ile yaptığı sözleşmede olduğu gibi yapmadığını, sözleşme ekindeki krokiye göre davalılara bırakılan daireler deniz manzaralı iken bina yapıldıktan sonra yol manzaralı olduğunu, bu konuda da davalılar bilgilendirilmediğini, binalar bittikten, daireler şekillendikten sonra durum anlaşıldığını, A bloktaki daireler Ocak 2017 tarihinde, B bloktaki daireler Temmuz 2018 tarihinde tüm arsa sahiplerine davacı müteahhit tarafından teslim edildiğini, dairelerin aidiyeti konusunda taraflar arasında en ufak bir ihtilaf olmadığını,

davalılar tarafından açılan iki adet davaya verilen cevaplar da bu hususta bir açıklama yapılmadığını, binaları davacı yaptığı için bitiminde de anahtarları davalılara davacı tarafından verilmek suretiyle teslimat yapıldığı, bizzat teslim ettiği dairelerden dava dilekçesinin 6. maddesinde sözü edilen A blok 8 nolu daire, Ablok 20 nolu daire ve B blok 30 nolu daireye el konulduğu iddiası asılsız olduğundan davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı vekilinin, 17.05.2022 tarihli beyan dilekçesinda A Blok 8, 20 ve B Blok 30 nolu dairelerin alınması nedeniyle bu dairelere yönelik değer farkı taleplerinden vazgeçtiğini beyan ettiği, davacının feragatın hata, hile veya ikrah nedeniyle geçersiz olmadığı ileri sürülmeden 19.07.2022 tarihli dilekçesinde vazgeçmeden vazgeçtiğini beyan ettiği, bu beyanına itibar edilmediği A blok 8, 20 ve B blok 30 nolu dairelerin alınması nedeniyle bu dairelere yönelik değer farkı taleplerinden feragat ettiği feragat nedeniyle reddi gerektiği, sözleşmenin henüz imar durumu kesinleşmeden hazırlanmış olduğu, imar durumu kesinleştikten, proje ve ruhsatlar onaylandıktan sonra taraflar arasında ek bir sözleşme

ya da protokol yapılmadığı, arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve eklerinde mimari projeden ve imar durumundan kaynaklı değişiklikler olur ise ne yapılacağı konusunda herhangi bir madde bulunmadığı, sözleşmeye konu kat sayısına uyulmama sebebinin sözleşmedeki kat sayısının, onaylı mimari proje ve ruhsatlara uygun olmamasından kaynaklandığı, davacının basiretli tacir gibi hareket etmesi gerekirken bu konuda bir işlem tesis etmemesi, sözleşmeye göre arsa sahipleri A blokta 15, B blokta 17 adet bağımsız bölüm olmak üzere 32 adet

daire alacak olup mevcut durumda ise, A blokta 18 adet, B blokta 14 adet olmak üzere

toplamda 32 adet bağımsız bölüm almış olmaları nedeniyle arsa sahiplerinin fazladan bağımsız bölüm sahibi

olmadıkları, yüklenicinin alamadığı bağımsız bölümlerin, arsa sahiplerinin fazladan bağımsız bölüm sahibi olmalarından değil, resmi imar durumu gereğince onaylanan mimari projenin sözleşmeye göre daha dezavantajlı olmasından kaynaklandığı, arsa sahiplerinin kusurundan kaynaklanmadığı, davacının daha az yer aldığı iddiası ile davalılardan talepte bulunamayacağı

gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; a.Bilirkişi raporlarında 1/3 oranını taraflar değişmez kural olarak esas alındığını, imar sonrası ek sözleşme yapılmamış olmasının mevcut sözleşmenin taraflara sağladığı hakların ve sorumlulukların dikkate alınmamasını gerektirmeyeceğini, mahkemenin taraflara hak ve sorumluluk veren sözleşmedeki paylaşım oranına itibar etmeyerek müvekkilinin hak kaybına sebebiyet verdiğini,

b.İmar durumundaki değişikliklerden müvekkilinin bir sorumluluğunun olmadığını, kararın belediyece alındığını, bu yönde mahkemece kusur atfedilmesinin yerinde olmadığını, c.Tanıkların davalıların tümünün A Blok inşaatının kabası bittiğinde bu hususta kendilerinin bilgilendirildiğini açıkça beyan ettiklerini, kat irtifakı kurulurken arsa sahiplerinden 3 tanesinin inşaat başlamadan önce tapuda imza attığını, inşat başlamadan 91 daire olacağı hususunda tarafların resmi olarak bilgi sahibi olduğunu, ancak yargılamada bu hususun dikkate alınmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.

1. Taraflar arasında imzalanan ....Noterliğinin 23.5.2012 tarih ve ... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde arsa sahibine ve yükleniciye verilecek bağımsız bölümler belirtilerek taraflar arasında paylaşım yapılmış ve yapılan bu paylaşım kapsamında netice itibariyle paylaşım oranının 1/3 olduğu anlaşılmıştır. Davacının eksik aldığı daireler üzerinden 06.02.2024 tarihli bilirkişi raporunda belirlenen değere ilişkin rapora karşı yapılan itirazlar da değerlendirildikten sonra belirlenecek değere göre davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmesi doğru olmamış, hüküm bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,