Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/3241 K.2025/2471

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

1.Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; davacı murisi ...'in dava konusu ... Mahallesi, 2054 ada, 8 parsel sayılı taşınmaza ... ... ve ...'la birlikte malikken S.S. ...

KYK ile kat karılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını, ancak bu kooperatif yükümlülüklerini yerine getirmediği için arsa malikleri tarafından dava açıldığını, sözleşmenin feshine ve nama ifaya karar verildiğini, muris ..., ... ve ...'ın binanın tamamlanması için ...'la anlaştıklarını, ...'un inşaatı tamamlayarak iskân ruhsatı alacağının kararlaştırıldığını, dava konusu 4 no'lu bağımsız bölüm sayılı taşınmaz için satış yetkisi verildiğini, ....

Noterliği'nin 20.09.2011 tarih ve ... yevmiye no'lu düzenleme şeklinde vekaletnamesi ile ...' un dava konusu taşınmazı davalıya devrettiğini, daha sonra 8 no'lu dairenin satış yetkisini içerir vekaletname de verildiğini ancak ...'un arsa sahiplerini oyaladığını, herhangi bir aşama kaydedemesi özellikle ruhsat yenileme yapamaması gibi nedenlerle bu 8 no'lu daire için yetkinin geri alındığını ve ....

Noterliği'nce azilname düzenlendiğini, ...'un yaklaşık 8 yıl boyunca hiç birşey yapmadığını, muris ... ...'in rahatsızlık geçirmesi nedeniyle kendisine vasi atandığını, arsa sahibi ve ...'a ulaşamadığını, arsa sahiplerinden ...'in davacının kız kardeşi olduğunu, 2014 yılı Ağustos ayında vefat ettiğini, davacının, arsa üzerinde diğer dairelerde de ...'e mirasçı olmasından dolayı hissesi olduğunu, vesayet altına alınan muris ...'in el yazısı ile vasiyetname hazırlandığı ve 01.08.2017 tarihinde vefat ettiğini, vasiyetnamenin ....

Sulh Hukuk Mahkemesi' nin 2017/840 Esas, 2017/1104 Karar sayılı kararı ile istinaf incelemesi sonucu muris ...' nin tüm malvarlığının davacıya kaldığını, Ankara 11. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2019/261 Esas sayılı dosyası ile vasiyetin tenfizi talep edildiğini ve ...Tapu Sicil Müdürlüğü'nde kayıtlı 2 taşınmaz, dava konusu taşınmazın olduğu binadaki diğer bağımsız bölümlerin tescili için dava açıldığını, davacı tarafından yapılan araştırma sonucunda söz konusu bina hakkında yıkım kararı olduğunu, bu haliyle tamamlanmasının ve iskan ruhsatı alınmasının mümkün olmayacağını, ...'a ait firmanın da kapandığını, ihtarnamenin sonuçsuz kaldığını,

davalının inşaatta hak edeceği bir durumun söz konusu olmadığını, bu nedenlerle fazlaya ilişkin hakları saklı tutulmak kaydı ile davanın kabulü ile ... Mahallesi, 2054 ada, 8 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki F blok bağımsız bölümün müvekkili adına tesciline, yargılama giderlerinin karşı tarafa yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

2. Birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde; davacının murisi ...' in ...

Mah., 2054 ada, 8 parsel sayılı taşınmaza ... ve ...’la birlikte maliki iken yarım kalan inşaatın tamamlanması için davalı şirketle adi yazılı sözleşme yapıldığını, sözleşmenin 4. maddesi ile belirtilen işleri yapacağını, davalı şirket yetkilisi ...'a masraflar için bir dairenin satışına yetki verildiğini, dairelerden birinin bu vekaletname ile ...'a satıldığını, davalı şirketin sözleşme gereği yapması gereken hiçbir edimi yerine getirmediği için kendisine ihtarname çekildiğini ve sözleşmenin iptal edildiğini, ihtarname adresinde bulunmadığı için notere iade edildiğini,

Batı 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nde tapu iptali ve tescil davası açıldığını, bu dava ile tapunun iptali ile davacı adına tescile karar verildiğini, davalının istinafı üzerine Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi'nin 09.03.2023 tarihli ve 2021/774 Esas, 2023/312 Karar sayılı ilamı ile kararın kaldırılarak taraflar arasındaki sözleşmenin iptali için davacıya dava açması için süre verildiğini belirterek Ankara Batı 4. Asliye Hukuk Mahkemesi' nin 2023/251 Esas sayılı dava dosyası ile birleştirilmesine karar verilmesine talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; görevli mahkemenin Tüketici Mahkemesi olduğunu, davanın esasına girilmeden görevsizlik nedeniyle davanın reddini talep ettiklerini, dava değerinin 2.000,00 TL gösterildiğini ancak taşınmazın tapu değerinin belli olduğunu, eksik harcın tamamlanması gerektiğini aksi taktirde davanın reddine karar verilmesini talep ettiklerini, kendisinin 2011 yılında ...' tan dava konusu daireyi satın aldığını, davacının bahsettiği kooparatifle ilgili kısmı, ruhsat yenileme ve binada yıkım kararı olduğu,

binada imara aykırılıkların olduğu hususunu ...'un hiçbir şekilde anlatmadığını, daireyi satın aldığında bu durumu bilmediğini, mağdur olduğunu, usulüne uygun bir şekilde davacının murisinin verdiği satış yetkisi ile dava konusu daireyi aldığını, daireyi satın aldıktan sonra davacının ve davacının murisinin herhangi bir itirazının bulunmadığını, ...'un kendisinden aldığı parayı inşaata harcayıp harcamadığı hususunun kendisiyle bir ilgilisinin bulunmadığını, davacının bildiği halde tarafına yapılan satışa ses çıkarmadığını, kendisinin mağduriyetine sebebiyet verdiğini,

dairenin kendisine teslim edilmemesi sebebiyle çok zararının bulunduğunu beyanla davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile somut olayda; dava dışı yüklenici firma ....Mob. Bas. Yay. İnş. Mal. Taah. Tic. Ltd. Şti. ile arsa sahibi ... arasında tarihsiz adi yazılı "Daire Karşılığı İnşaat Tamamlama Sözleşmesi" ve arsa sahipleri ..., ... ve ... ile 25.06.2012 tarihli yine adi yazılı "Daire Karşılığı İnşaat Tamamlama Sözleşmesi" başlıklı sözleşmenin imzalandığı, anılan sözleşmelerde ...

Mah., 2054 ada, 8 parsel, F blokta bulunan inşaatın tamamlanması ve karşılığında yüklenici şirkete 1, 4, 8 ve 9 numaralı toplam 4 adet dairenin verileceğinin kararlaştırıldığı, bu durumda; sözleşmelerin adi yazılı olup, geçersiz ise de; yüklenici şirkete özgülenen 4 numaralı bağımsız bölümün yüklenicinin gösterdiği 3. kişiye tapuda devredilmiş olmakla, artık sözleşmelerin geçersiz olduğunun ileri sürülmesinin mümkün olmayıp, dava konusu sözleşmelerin geçerli olduğunun kabulünün zorunlu olduğu, dosya kapsamında bulunan sözleşmelerden, arsa sahibi ...'in mirasçısı olan davacı dışında da arsa sahiplerinin bulunduğu anlaşıldığı gibi, dava dışı...

Ltd.

Şti'nin, sözleşmeleri yüklenici sıfatıyla imzaladığı, kaldırma ilamındaki hususlar da dikkate alınarak, davaya konu daire karşılığı inşaat sözleşmelerini davacının murisi ile birlikte arsa sahibi olarak imzalayan dava dışı ... ve ... vefat etmiş olduklarından bu şahısların mirasçıları ile yüklenici yönünden iş bu dosya ile birleştirme talepli dava açılması sağlandığı, bu kapsamda açılan Ankara Batı 5. Asliye Hukuk Mahkemesi'ne ait 2023/362 Esas sayılı dosyanın eldeki dosya ile birleştirildiği, sözleşmeye konu taşınmaz başında keşif yapıldığı, hazırlanan raporda bina ve 4 no'lu daire içerisinde oldukça eksik imalât bulunduğu,

binanın terk edilmiş vaziyette olduğu, dairelerin kim olduğu bilinmeyen evsizler tarafından kullanıldığı, dava konusu inşaatın yürürlükteki imâr yönetmeliği ve imâr planına aykırı olarak imal edildiği, ...

Belediye Başkanlığı Encümen kararında imâra aykırı olan kısımların imar planına ve projesine göre uygun hale getirilmesi belirtilmişse de bu aşamaya kadar binanın yasal hale getirilmediği, binanın imar planına ve projesine uygun hale getirilmesi için F blok binanın tamamen yıkılarak yeniden yapılması gerektiğinin belirtildiği, bu haliyle davalı tarafça da inşaatttaki eksikliklerin kendileri tarafından tamamlanması yönünde bir irade gösterilmediği, yüklenicinin edimini yerine getirmediği ve bu haliyle paylaşım gereği yükleniciye düşen taşınmazın mülkiyetini kazanamadığı,

davalının, davacının kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yükleniciye verdiği vekaletteki satış yetkisi ile devir aldığına ilişkin iyiniyet savunmalarının da dinlenemeyeceğinden dava konusu F blok, 4 no'lu bağımsız bölümün asıl davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, asıl dava ile birleşen dava, birbirinden bağımsız talepler içeren davalar olmayıp, yüksek mahkeme uygulamaları kapsamında taraf teşkilini sağlamak amacıyla bu davaların birleştirilmesi gerektiğinden harç, vekalet ücreti, yargılama giderleri vb. hususlar yönünden her bir dava için ayrı ayrı hüküm kurulmadığı,

tek bir hüküm kapsamında hesaplama yapmakla yetinildiği şeklinde karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; Tüketici Mahkemesinin görevli olduğunu, müvekkilinin iyiniyetli 3. kişi olduğunu, muris arsa sahibinin satıştan haberi olduğunu, yıkım kararının satış tarihinde tapuda şerh edilmediğini, müvekkiline ait dairenin değerinin tespit edilip, mahkeme veznesine depo edilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığı'na yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023.maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’ nın 3. ve 1023.maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda mahkemece yapılacak iş; yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekmekte olup, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR