Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/3417 K.2025/2437

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davalılar ... vekili ve ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Asıl ve birleşen 2021/43 Esas sayılı davada davacılar vekili dava dilekçesinde; asıl davada davacıların birleşen davada ise davalı ...’nın hissedar oldukları 31221 ada, 8 parsel numaralı taşınmaz için davalı ... ile 13.09.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, müteahhitin üzerine düşen sorumlulukları yerine getirmediğini,birleşen davada davalı ...’nın aynı zaman da yüklenicinin annesi olduğunu ve yükleniciye isabet edecek olan bağımsız bölümler için davacıları da yönlendirerek asıl davada davalılar ..., ... ve ... adına devir yaptırdığını,

müvekkilleri ile birlikte hareket etmediğinden ve ...'nın zorunlu dava arkadaşlığı konumunda bulunması nedeniyle ... aleyhine de birleşen 2021/43 Esas sayılı dosyasıyla dava açılmak zorunda kalındığını ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili feshi ile asıl davada davalılar ..., ... ve ... adına olan tapu kaydının iptali ile adlarına tescilini talep ve dava etmiştir.

Birleşen 2021/316 Esas sayılı davada davacılar vekili dava dilekçesinde; davalı ...’nın arsa sahibi olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, müvekkilleri ve davalının zorunlu dava arkadaşı olduğunu ancak davalının asıl dava olan Ankara 8. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2020/283 Esas sayılı dosyasında davaya muvafakat etmediğini ileri sürerek, davalının rızasının bulunduğunun tespitiyle bu davalı adına taraf teşekkülünün sağlanması konusunda taraflarına yetki verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Asıl davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; şifahen yapılan anlaşma gereğince davacı arsa sahiplerinin yükleniciye bir kısım ödemelerde bulunmayı taahhüt ettiğini, ancak ödemelerde bulunmayarak işin aksamasına neden olduklarını, yapılan satışlardan bilgisi olmadığını, müvekkilin annesi aynı zaman da arsa da hissedar olan ...’nın da bu durumla ilgisi olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazı arsa sahiplerinden devraldığını, iyiniyetli olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu edilen adına kayıtlı 14 no'lu bağımsız bölümü yükleniciden devralmadığını, dava dışı ... ...’dan bedeli mukabilinde satın aldığını, iyiniyetli kazanımının korunması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... davaya cevap vermemiştir.

Birleşen davalarda davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; şifahen yapılan anlaşma gereğince davacı arsa sahiplerinin yükleniciye bir kısım ödemelerde bulunmayı taahhüt ettiğini, ancak ödemelerde bulunmayarak işin aksamasına neden olduklarını, davacılara müvekkil adına davayı takip yetkisi verilmesi talebine muvaffakat etmediklerini, davacıların kötüniyetli olduğunu savunarak, birleşen davaların reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşmeye göre yüklenicinin üzerine düşen dava konusu taşınmazlara inşaatın tamamlanma aşamalarına göre sahip olacağı, keşif neticesinde taşınmazın boş arsa olup kısmi olarak harfiyat çalışması yapıldığı, ancak inşaata başlanılmadığının tespit edildiği, sözleşmede kararlaştırılan süre içerisinde işin tesliminin yapılmadığı gibi henüz inşaata başlanılmadığı, buna rağmen yüklenicinin henüz sözleşmedeki şartlar oluşmadan üzerine düşen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devrettiği, sözleşme hükümlerine aykırı davrandığı,

asıl ve birleşen 2021/43 Esas sayılı davada davacıların taleplerinde haklı oldukları, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini yerine getirmeyen yüklenici ve kayıt malikleri 3. kişiler aleyhine açtıkları iş bu tapu iptali ve tescil davasında tüm arsa sahiplerinin menfaatinin bulunmasına rağmen, yüklenicinin annesi olan diğer arsa sahibi ...’nın rıza göstermemekte haksız olduğu anlaşılmakla, davacılara ...'yı temsil etme yetkisi tanınması gerektiği gerekçesiyle, asıl ve birleşen davaların kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Asıl davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde:

a. Tapu iptali ve tescil davası açılabilmesi için tüm arsa sahiplerinin dava arkadaşlığının zorunlu olduğunu, sadece iki arsa sahibi adına davanın yürütülmesinin mümkün olmadığını, davanın usulden reddine karar verilmesi gerektiğini,

b. 14 no'lu bağımsız bölümü davacıdan değil, dava dışı ...'dan aldığını, söz konusu satışın yükleniciyle bir ilgisinin bulunmadığını, 3. kişiden irtifak hakkını satın alan 4. kişi olduğunu, taraflar arasında akdedilen sözleşmenin de tarafı olmadığını, tapuda tescil edilmeyen sözleşmenin satış sırasında bilinebilmesinin mümkün olmadığını, tapuya güven ilkesi gereğince iyiniyetli malik olduğunu beyan etmektedir.

2. Asıl davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde: a. Tapu iptali ve tescil davası açılabilmesi için tüm arsa sahiplerinin dava arkadaşlığının zorunlu olduğunu, sadece iki arsa sahibi adına davanın yürütülmesinin mümkün olmadığını, davanın usulden reddine karar verilmesi gerektiğini, b. 15 no'lu bağımsız bölüme tapuya güven ilkesi gereğince iyiniyetli malik olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

1. Davalı ... vekilinin temyiz isteminin yönünden; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 361 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca bölge adliye mahkemesince verilen kararlara karşı tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde temyiz yoluna başvurulabilir. İlk Derece Mahkemesi kararını davalı ... vekilince istinaf edilmediği, bölge adliye mahkemesince davalı aleyhine yeniden hüküm kurulmayıp esastan red kararı verildiğinden, kararı istinaf etmeyen tarafın temyiz etme hakkı bulunmamaktadır.

2.Davalı ... vekilinin temyiz istemi yönünden; Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescili, husumete izin istemine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,

Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; karara karşı temyiz kanun yoluna başvuran davalı hakkında açılan dava yönünden yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak davalı ...'ın iyiniyetli olup olmadığı yönünde taraf delilleri, tapuya ilişkin bilgi belgeler toplanarak sonucuna göre bir karar verilmesinden ibaret olup, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR