Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/3632 K.2025/3928

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde, müvekkillerine ait 18 adet taşınmaz hakkında davalı ile toplu konut alanı yapımına dair 02.08.2012 tarihli protokol düzenlendiğini, protokolün 5. maddesinde 18 ay içinde gerekli plan değişiklikleri yapılamayarak ihale gerçekleştirilmediği takdirde protokole konu taşınmazların mülkiyetlerinin ... tarafından maliklere bedelsiz iade edileceğinin kararlaştırıldığını, ancak dava tarihi itibariyle başlamış bir proje bulunmadığını, davalının bir kısım uygulama proje ve planları ile pazarlama çalışması yaptığı bilinmekle birlikte davalıdan proje hakkında bilgi alınamadığını,

davalının ...'nin iştiraki olup ... ile özde aynı kuruluşlar olduğunu bu nedenle davalının idari imkansızlık gerekçesine sığınamayacağını, ...'ye yapılan başvuruya 2017 yılında verilen cevapta ilgili alanda toplu konut alanı ilan edildiği, ... ...

Konut Projesi'nin hazırlandığı, imar planlarının idarelerine sunulduğu, projeye yönelik değerlendirme çalışmalarının devam ettiği bildirilmiş olup, proje hususunda yıllardır devam eden bir belirsizliğin olduğunu, müvekkilleri tarafından protokolde yer alan 11 adet taşınmazın tapusunun davalıya devredildiğini, protokol şartları yerine getirilmediğinden taşınmazların iadesi için davalıya başvurulduğunu ve 24.07.2020 tarihli ihtar çekildiğini, projenin başlaması için hakkaniyet ve nesafet gereği makul kabul edilebilecek sürenin MK'nın 2. maddesi gereği çoktan aşıldığını, davalının kötüniyetle hareket ettiğini,

yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre yüklenicinin sözleşmeye aykırılık durumunda ve inşaat yapımına hiç başlamaması durumunda tapuları iade etmesi gerektiğini, belirtilen nedenlerle protokole dayalı olarak devredilen dava konusu taşınmazların davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde, dava konusu taşınmazların müvekkili tarafından taraflar arasındaki 29.01.2014 tarihli sözleşmeden önce 12.06.2013 tarihinde bedeli ödenerek alınan taşınmazlar olduğunu, taraflar arasındaki sözleşme ile ilgisinin olmadığını, sözleşmenin 3. maddesinde öngörülen teminaten devredilecek taşınmazların hiç devredilmediğini, imar planının çıkarılamaması nedeniyle davacıların sözleşme ile bağlı olmadıklarının davadan önce ihtarname ile bildirildiğini, davacının sözleşme konusu taşınmazları devretmek suretiyle zaten sözleşmeden çıktığını, müvekkilinin ... iştiraki olmakla birlikte hakim hissedar olmadığını,

kamu olan ... idaresini etkileyerek, sözleşme gereği gerekli imar planlarının düzenlenmesinin temininin sözkonusu olamayacağını, sözleşmeye göre tarafların yükümlülüklerinin başlamadığını ve kimsenin sözleşme nedeniyle zarara uğramadığını, taraflar arasındaki 29.01.2014 tarihli sözleşmede, sözleşmeye konu arsalar üzerinde imar planlarının hazırlatılması,

imar uygulamalarının yaptırılması ve müvekkili tarafından proje geliştirilerek nihayetinde gelir elde edilmesi ve bu gelirin paylaştırılmasının öngörüldüğünü, bu nedenle sözleşme çerçevesinde tarafların yükümlülüklerinin başlayabilmesi için öncelikle ilgili idarelerce planların yapılması ve arsaların müvekkiline takyidattan ari, bedelsiz olarak teminaten devredilmesi gerektiğini, müvekkilinin gerekli çalışmaları yapmasına rağmen planların onaylanmadığını, projeyi tamamlama yükümlülüğünün inşaat ruhsatının alınması şartına bağlandığını, inşaat ruhsatı alınmadığından sürenin başlamadığını,

29.01.2014 tarihli sözleşmenin 11. maddesine göre 29.01.2014 tarihinden önce imzalanmış olan her türlü sözleşmenin hükümsüz olduğunun açık bir şekilde belirtilmekle davacının 02.08.2012 tarihli sözleşmeye dayanmasının hukuken mümkün olmadığını, belirtilen nedenlerle davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacılar ile davalı arasında 11 taşınmazın devrine ilişkin yapılan 02.08.2012 tarihli ilk protokolde devirlerin bedelsiz yapılacağının, sözleşme kapsamında yapılacak gayrimenkullerin %15'lik kısmının davacılara verileceğinin, proje kapsamında taşınmazların ... adına devrinden sonra 18 ay sürede projenin başlamaması halinde ise bedelsiz maliklere iade edileceğinin kararlaştırıldığı, yapılan keşifte projenin başlamadığının anlaşıldığı, dava konusu taşınmazların 12.06.2013 tarihinde davacılar tarafından davalı ...'ye devredildiği,

... tarafından 11 taşınmaz bedeli olarak satış tarihinde davacılara ödenen KDV hariç 5.905.000,00 TL ile satış tarihine ilişkin bilirkişi raporlarında hesaplanan 5.703.620,09 TL'nin uyumlu olduğu, taraflar arasında imzalanan 29.01.2014 tarihli ikinci protokolde ise davaya konu 11 taşınmazın satış yapılarak devredildiğinin belirtildiği, taraflar arasında yapılan ilk sözleşmede bedelsiz devir yapılacağı belirlenmişken 12.06.2013 tarihinde piyasa fiyatının da üstünde satış yapıldığı,

yapılan ikinci protokol ile de satış yapıldığı konusunda tarafların anlaşmış olduklarını imza altına aldıkları, davacının piyasa fiyatına uygun yapmış olduğu bu satışların teminat olarak yapıldığı yönündeki davasında haksız olduğu, taşınmazların teminat yada başka maksat ile verilmediği, satışın gerçek satış olduğu, kaldı ki yapılan protokoller geçerli kabul edilse dahi ilk protokolde bedelsiz devrin kararlaştırılması sonrası taşınmazların piyasa fiyatının üstünde bedelle devredilmiş olması,

davalı tarafın cevap dilekçesinde imzanın kendilerine ait olmadığı yönünde itiraz bulunmayan 29.01.2014 tarihli protokolde yapılan devirlerin gerçek satış olduğunun ve önceki sözleşmelerin geçersiz olduğunun belirtilmiş olması dolayısıyla bu taşınmazların devrinin teminat ya da başka bir sebepten tapu kayıtlarının iptalinin yerinde olmayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili temyiz dilekçesinde, dava konusu parsellerin proje için davalıya devredildiğini, normal bir satış amacı güdülmediğini, davalının protokol hükümleri gereği toplu konut yapımına başlamadığını, 02.08.2012 tarihli protokolün 5/c bendi gereği tapu devrinden sonra 18 ay içinde plan değişikliği yapılmayarak ihale gerçekleştirilmediğinde protokol konusu taşınmazların mülkiyetlerinin davalı tarafından bedelsiz olarak iade edileceğinin kararlaştırıldığını, davalı tarafından sunulan 29.01.2014 tarihli protokol kabul edilmemesine rağmen karar gerekçesine dayanak yapıldığını,

ilgili belediyeler nezdinde davalının sunduğu protokolün bulunmadığını, protokol sorulduğunda kendilerince sunulan 02.08.2012 tarihli protokolün gönderildiğini, resmi kurumlar nezdinde 02.08.2012 tarihli protokolün bulunduğunu, davalı tarafından sunulan 2014 tarihli protokolün davalının da kabulünde olduğu üzere hiçbir zaman yürürlüğe girmediğini, davalının sunduğu 2014 tarihli protokolün 11. maddesinde yürürlük şartı olarak tüm arsaların davalıya devri şartının olduğunu, davalının da cevap dilekçesinde 2014 tarihli sözleşmenin yürürlüğe girmediğini kabul ettiğini,

davalının sonradan 2014 tarihli sözleşmeye dayanarak davanın seyrini değiştirmeye çalışmasının MK'nın 2. maddesine aykırı olduğunu, davalının tapuları toplu konut yapımı için devraldığını, ancak toplu konut yapımına başlanılmadığı için geçerli olan 02.08.2012 tarihli protokol gereği taşınmazları iade etmesi gerektiğini, karar gerekçesinde belirtildiği hali ile taşınmazların değerinin üstünde alımı değil teminat amacı ile devredilmesinin sözkonusu olduğunu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yükleniciye verilmesi gereken bağımsız bölümlerin sözleşmenin imzalanması ile ifadan önce yüklenici üzerine geçebileceğini,

bu kapsamda ortada bir satış bulunmadığını, TMK'nın 473. maddesi gereği yüklenicinin işe zamanında başlamaması halinde iş sahibinin sözleşmeden dönebileceğini, müvekkilince 24.07.2020 tarihinde davalıya ihtar gönderildiğini, protokol gereği müvekkilince tapu devri yapıldığı halde davalı tarafından protokol gerekleri yerine getirilmediği için davalının tapuları iade etmesi gerektiğini, mahkemenin davalının cevap dilekçesi beyanlarını, belediye ve ... cevaplarını değerlendirmeksizin karar vermesinin kabul edilemeyeceğini, geçerli olan sözleşmenin 02.08.2012 tarihli protokol olup, devir gayesinin buna göre değerlendirilerek,

tapu devrinin satış olmadığının kabul edilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacılar vekilinin temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR