Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/55 K.2024/2896

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı ... arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri yapıldığını, ancak bu sözleşmelerin gereklerinin yerine getirilmediği gibi, satışa konu edilen taşınmazların davalı ... tarafından diğer davalı ...’ya satışının yapıldığını, bu nedenle davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptaline, olmadığı takdirde 250.000,00 Türk Lirası alacağın davalılar ... ve ...'dan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davacı 09.04.2014 tarihli dilekçesiyle davalı ... adına kayıtlı iken dava devam ederken dava dışı 3. kişilere devri yapılan 8, 11, 21 no.lu daireler bakımından davasını müracaata bıraktığını beyan etmiş, 7, 9, 22, 24, 25 nolu daireler yönünden taleplerinin devam ettiğini belirterek eksik harcı tamamlamıştır.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı ... ile davalı ... arasında gayrimenkul satışı yapıldığını, davacı ile davalı ... arasındaki sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığını ve geçersiz olduğunu, bu sözleşmelerin davalı ...'nın ilgisinin bulunmadığını, harici yapılan satım sözleşmesinde içtihadı birleştirme kararına göre alıcının tüm borçlarını eda etmesi, satıcının da bağımsız bölümü teslim etmesi gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı ile davalı ... arasındaki sözleşmelerin geçersiz olduğunu, resmi şekilde yapılmadığını, gayrimenkul bedellerinin tamamının ödenmediğini, taşınmazların fiili olarak teslim edilmediğini, 2012 yılı Aralık ayında tapu devrinin şifaen bildirildiğini, ancak davacının gayrimenkul bedellerini ödemeye yanaşmadığını belirterek, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı ... ile aralarında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, inşaatın tamamlanıp genel iskanın alınmadığını, 25 no.lu bağımsız bölümü genel iskanın alınmaması nedeniyle ellerinde tuttuklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.

İlk Derece Mahkemesince her ne kadar davacı tarafça davalı ... adına davalı ... tarafından yapılan satışların muvazaalı olduğu iddiası ile davalı ... adına olan tapu kaydının iptali talep edilmiş ise de; dinlenen tanık beyanları ve tüm dosya kapsamı itibariyle muvazaa olgusu davacı tarafça ispat edilememiş olup davalı ...'nın 3. kişi olduğu ve tapu sicil kaydına güvenerek tapu kaydını edindiğinin kabulü ile davalı ...adına açılan davanın reddine karar vermek gerektiği,

davacı tarafından diğer davalı arsa sahipleri aleyhine açılan tapu iptal ve tescil davası yönünden de davalıların arsa sahibi olup diğer davalı ... ile aralarında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri gereğince davalı müteahhit ...'in hak etmiş olduğu tapuların devrinin yapılmış olduğunun anlaşılması ile bu davalılar aleyhine açılan davanın da husumet yokluğundan reddine karar vermek gerektiği, davacının tazminat talebine yönelik olarak; davacı tarafından davalı ...'e dava konusu taşınmazların peşinatı olarak yapılan 250.000 Türk Lirası ödemenin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre verilmesi gerektiği gerekçesiyle;

davacının davalılar aleyhine açmış olduğu tapu iptal ve tescil davasının reddine, davacı tarafından açılan tazminat davasının kabulü ile 250.000,00 Türk Lirası alacak bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ...'den tahsili ile davacıya verilmesine, diğer davalılar yönünden açılan tazminat taleplerinin reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin kararına karşı süresi içerisinde davacı vekilince istinaf yoluna başvurulması üzerine Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi tarafından davacının istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.

Bu karara karşı süresinde davacı vekilince temyiz yoluna başvurulması üzerine Dairemizin 24.04.2023 tarih 2022/1425 E. ve 2023/1461 K. sayılı ilamı ile ilk derece mahkemesinin gerekçesinin değiştirilerek karar verildiği, bu nedenle yerel mahkemenin kararının kaldırılarak yeniden esas hakkında karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, bozularak dosya bölge adliye mahkemesine gönderilmekle, bölge adliye mahkemesinin mahkemesinin bozma ilamına uyarak yeniden esas hakkında hüküm kurarak verdiği davanın reddine ilişkin kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.Dava, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı taktirde rayiç bedelin tahsili istemine ilişkindir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 19. maddesi gereğince; bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın gerçek ve ortak iradeleri esas alınır. Muvazaalı işlem olarak da belirtilen bu durum, mutlak muvazaa ve nisbi muvaaza olarak kendi içinde ikiye ayrılmaktadır.

Mutlak muvazaada taraflar, gerçekte o işlemi yapmak istemedikleri halde, üçüncü kişilere karşı onları aldatmak amacıyla görünürde bir işlem yapılması söz konusudur. Nisbi muvazaada ise, iki işlem söz konusu olup, birisi tarafların gerçek iradelerini yansıtan işlem, diğeri ise üçüncü kişilere karşı yapılan işlemdir. Tarafların gerçek iradeleri görünürdeki işlem ile gizlenmektedir.

Tarafların gerçek iradeleri bağış, inançlı işlem, teminat veya başka bir şey iken bunu gizlemek için satış olarak gösterebilmektedirler. TBK’nın 19. maddesi gereğince, gerçek iradelerinin ispatlanması halinde, gerçek ve ortak iradelerin esas alınması gerekir. Muvazaalı olarak tapu satışı olursa bu durumun ispatlanması halinde, TMK’nın 1023. maddesindeki iyi niyetin dinlenemeyeceği açıktır.

Zira, görünürdeki satış işleminin geçersiz olması ile dayanak sebep ortadan kalkmakta ve tescil dayanaksız hale gelmektedir. Görünürdeki satış işleminin geçersiz olması nedeniyle ortada bir yolsuz tescil hali söz konusudur. TMK’nın 1024. maddesi gereğince bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu olup da yükleniciye düşen bağımsız bölümün haricen satın alınması ve bu taşınmazın aynı zamanda tapuda bir başka kişiye devredilmiş olması durumunda haricen satın alanın muvazaa iddiasını ileri sürmesi ve iddiasını ispat etmesi halinde, yolsuz tescil nedeniyle tapuda sonradan devralmış kişinin tapu kaydının iptâl edilmesi gerekir.

Zira bu durumda geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tescil, diğer bir deyişle, yolsuz tescil söz konusudur. Bu nitelikte bir taşınmazın tapu kaydının iptâl edilmesi ancak bu şekilde bir yolsuz tescile dayanılması halinde mümkündür. Yarışan haklar ilkesi gereğince, daha önce buranın harici satım sözleşmesiyle alındığının ileri sürülmesi ve bunun ispatlanması yeterli değildir.

Zira tapuda kazanılan ayni hakka karşı sözleşmeye dayalı olarak kazanılan şahsi hakkın ileri sürülmesi mümkün değildir. Ancak yukarıda belirtildiği gibi, bu durum bilinerek tapuda devir yapıldığı, yani muvazaalı işlem yapıldığı ileri sürülüp ispat edildiği takdirde yolsuz tescil nedeniyle TMK’nın 1024/2 ve 1025. maddeleri gereğince tapu kaydının iptal edilmesi mümkündür.

TMK’nın 6. maddesi gereğince, kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür. İspat yükünü düzenleyen HMK’nın 190. maddesinde de; “ispat yükü kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir” ifadesi ile TMK’nın 6. maddesine paralel bir düzenleme yapılmıştır. HMK’nın 194. maddesinde ise, somutlaştırma yükü getirilmiştir. Bu maddeye göre; taraflar, dayandıkları vakıaları, ispata elverişli şekilde somutlaştırmalıdır. Tarafların, dayandıkları delilleri ve hangi delilin hangi vakıanın ispatı için gösterildiğini açıkça belirtmesi zorunludur.

TBK’nın 61. maddesi gereğince haksız fiil sonucunda zarar gören, bu zararını, haksız fiile katılan taraflardan talep edebilir. Somut olay bakımından, davacıya satılan taşınmazın tapu kaydının iptali talebi davalıların muvazaası nedeniyle sağlanamaması durumunda, bu bedel muvazaaya katılan davalılardan müştereken talep edilebilir. Hal böyle olunca; muvazaa iddiasının kanıtlanması durumunda ödenen bedelin davalılardan tahsili talep edilebilir.

Tüm bu anlatılanlar nezdinde somut olayda; davacının, yükleniciye karşı ileri sürdüğü ilk talep bakımından tapuya hak kazanabilmek için sözleşmeye göre peşinat olarak belirlenen kısımların davacı tarafından ifa edildiği, kalan kısmın tapu devrinde ödeneceğinin kararlaştırıldığı, ancak taşınmazın son kayıt maliklerine devredilen bağımsız bölümlerin mülkiyetini iyi niyetle iktisap etmesi ve davacının da taşınmazların bedelinin tamamını ödemediği gerekçesiyle, davacının tapu iptali ve tescili talebinin reddedildiği, terditli talep olan bedel talebi yönünden ise, âkdi ilişkinin tarafı olan ve edimini aynen ifa edemeyen yüklenicinin taşınmaz bedeli ile sorumlu tutulmasına karar verildiği anlaşılmıştır.

Davacı, davalılarca yapılan devirlerin muvazaalı olduğunu iddia etmiş, bu hususta deliller sunmuştur.

İlk derece mahkemesince muvazaa olgusu yönünden yapılan değerlendirme neticesinde, yükleniciye bırakıldığı ihtilafsız olan ve kat irtifakı sebebiyle davalı arsa sahipleri adına tescilli bulunan dava konusu bağımsız bölümlerin diğer davalılara satış yoluyla devredildiği, satış işleminin asıl (gerçek) amacının, taşınmazların davacıdan kaçırılması olduğu, davalılardan ... ile ...'nın eski eş oldukları, adreslerinin halen aynı olduğu, tapu devirleri arasında kısa aralıklar olduğu, her ne kadar aralarında borç ilişkisi olduğu iddia edilmişse de, buna ilişkin delil sunulamadığı görülmüştür.

Bu durumda, davalı ...'ya yapılan satış ve devir işleminin muvazaalı ve dolayısıyla geçersiz olduğu sabit olup, gerçek bir satış iradesi barındırmayan muvazaalı işlemi gerçekleştiren davalıların birlikte gerçekleştirdikleri muvazaalı işlem sebebiyle davacıya karşı sorumlu olacakları aşikardır.

Bu durumda, davalı yüklenici ... ve ondan devralan ara malik ...'nın davacının zararına olacak şekilde muvazaalı işlem gerçekleştirerek taşınmazları devretmeleri karşısında davalı ...'in akdi ilişki sebebiyle sorumlu olduğu, muvazaaya katıldığı sabit görülen davalı ...'nın da müştereken sorumlu olması gerektiği gözetilmeden hatalı değerlendirme sonucunda yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, hükmün bu sebeple davacı yararına bozulması gerekmiştir.