Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/807 K.2024/3382

1- Mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasında davacının dava konusu bağımsız bölümün davalı arsa maliki ... (...)’ya sehven devredildiğini ispat edemediği, dahili davalı ...’ın daireyi tapu siciline güvenerek aldığı, iyiniyetli olmadığının ispat edilemediği gerekçesiyle, davanın davalı ... yönünden husumet yokluğundan, diğer davalı bakımından ise reddine karar verilmiştir.

2- Mahkeme kararına karşı davacı vekilince süresinde temyiz kanun yoluna başvurulması üzerine, Yargıtay (kapatılan) 23. Hukuk Dairesi’nin 08.06.2016 tarihli, 2015/1187 Esas, 2016/3476 Karar sayılı ilâmıyla, “davacı yana, davalı, hali hazırda tapu maliki olan ...'nın iyiniyetli olmadığına dair delilleri sorulup HMK hükümleri uyarınca usulünce ibraz etmesi için mehil verilmeli, ibrazı halinde toplanacak deliller çerçevesinde ... hakkındaki tescil istemi yönünde bir sonuca varılmalı, üçüncü kişi ...'nın iyiniyetli olduğunun tespiti halinde şimdiki gibi davanın reddine karar verilmeli, kötüniyetli olduğunun tespiti halinde ise;

davacı vekilince dosyaya sunularak delil olarak dayanılan ve bu suretle kendi temsilcisi olduğu benimsenen ... ile davalı ... arasında, 1 no'lu yerin yükleniciye ait olduğu kabul edilerek satış bedelinin paylaşımına ilişkin olarak düzenlenen 13.04.2011 günlü sözleşme uyarınca değerlendirme yapılarak dava konusu 1 no'lu dairenin satış değerinin %25'inin ...'ya ödenmesi kaydı ile, yani birlikte ifa şeklinde, davacı adına tapunun tesciline karar verilmesi gereği düşünülmelidir” gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

3- Mahkemece bozma ilâmına uyularak yapılan yargılama sonucunda, davalı ...’ın iyiniyetli olarak daireyi satın aldığı gerekçesiyle davanın davalı ... yönünden husumet yokluğundan, diğer davalı bakımından ise reddine karar verilmiştir.

4- Mahkeme kararına karşı davacı vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine Dairemizin 21.06.2022 tarihli, 2021/5165 Esas, 2022/33452 Karar sayılı kararı ile, dosya kapsamında bulunan deliller değerlendirildiğinde davalı ...’ın iyiniyetli olmadığı, davacı vekilince dosyaya sunularak delil olarak dayanılan ve bu suretle kendi temsilcisi olduğu benimsenen ... ile davalı ... arasında 1 no.lu yerin yükleniciye ait olduğu kabul edilerek satış bedelinin paylaşımına ilişkin olarak düzenlenen 13.04.2011 günlü sözleşme uyarınca değerlendirme yapılarak, dava konusu 1 no.lu dairenin satış değerinin %25'inin ...'ya ödenmesi kaydı ile, yani birlikte ifa şeklinde, davacı adına tapunun tesciline karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

5- Mahkemece, bozma ilâmına uyularak yapılan yargılama sonucunda dava konusu bağımsız bölümün davacı yükleniciye ait olduğu, sözleşme gereğince davalı arsa malikine ödenmesi gereken bedelin ödendiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

6- Mahkeme kararına karşı davalılar vekillerince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

Kamu düzenine aykırılık halleri ile kesin bozma doğrultusunda ve usuli kazanılmış hak ilkesinin re'sen gözetildiği; dosya içeriği, kararın dayandığı gerektirici sebepler ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşıldığından, davalılar vekillerinin temyizindeki sebepler yerinde görülmemiştir.

- MUHALEFET ŞERHİ -

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(M.K.m.1023)

Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyi niyet iddiasında bulunamazlar.

Burada aranan iyi niyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir.

Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir.

Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Dairemizin Sayın çoğunluğu, üçüncü kişilerden arsa sahibi ile yüklenici arasında tapu sicili dışında esas borç ilişkisinden doğan sorunları bilmesini beklemekte, buna göre iyiniyetli olmadıkları kabul edilerek adeta bir kötü niyet karinesi icat edilmektedir. Oysa TMK'nın 1023. maddesi, iyi niyetle taşınmaz üzerinde aynî hak edinen üçüncü kişilerin tapu siciline olan güvenini yolsuz tescile rağmen korumaktadır. Bir başka değişle, hukuki işlem güvenliği ve tapuya güven ilkesini gerçek hak sahipliğine tercih etmektedir.

Somut olayda, davacı/yüklenici ile davalı ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve bu sözleşme gereğince yükleniciye bırakılacak dava konusu 1 no.lu bağımsız bölüm tapusu arsa sahibi adına düzenlemiştir. Taraflar arasındaki sözleşme feshedilmediği için “yolsuz tescil” ve “avans tapu” da söz konusu değildir.

Arsa sahibi adına kayıtlı olan 1 nolu taşınmazı arsa sahibi diğer davalı ...’ya tapuda satmıştır. ... yargılamanın bütün aşamalarında sözleşmeden haberdar olmadığını iyi niyetle ve tapuya güvenerek söz konusu taşınmazı satın aldığını beyanla davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. İlk derece mahkemesi de ...’nın iyiniyetli olduğuna kanaat getirerek davanın reddine karar vermiştir. TMK'nın 1023. maddesi "tapuya güven ilkesini" düzenlemiştir.

Anılan ilkeye göre tapuya güvenen kişinin iyi niyetli olduğu karine olarak kabul edilir. Bu karinenin aksini, yani davalı ...nın kötü niyetli olduğunu davacı tarafın ispatlaması gerekir. Somut olayda davacı taraf, “afaki” iddialar dışında davalının kötüniyetli olduğuna dair yeterli delil sunamamıştır. Bu nedenle, davalının mülkiyet iktisabının TMK'nın 1023. maddesi gereğince korunması gerekir.

Davacı/yüklenici, sözleşmeden kaynaklanan nispi taleplerini arsa sahibinden ayrıca talep edebilir. Bu nedenlerle HMK m. 373/6. bendi de dikkate alınarak kararın bozulması gerekirken yerel mahkeme kararının onanmasına dair Dairemizin Sayın çoğunluğun kararına muhalifim.