Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2025/1024 K.2025/2183

Davacı vekili tarafından Dairece verilen kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla; kesinlik, süre ve diğer usul eksiklikler yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, karar düzeltme dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı yüklenici ... San. ve Tic. Ltd. Şti ile müvekkili arasında 05.10.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalı şirketin müvekkiline ait daireleri süresinde teslim etmediğini, inşa edilen yapıda sözleşmeye uygun malzeme kullanılmadığını ve yapının projeye aykırı olduğunu, davalı şirketten bağımsız bölüm satın alan diğer davalıların ise edimin yerine getirilmemiş olması nedeniyle tapuya hak kazanmadıklarını ileri sürerek fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak kararlaştırılan kira bedeline dair sözleşmedeki haklarının hüküm altına alınmasını, sözleşmenin feshini ve davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Bir kısım davalılar cevap dilekçesinde; bina kaba inşaat seviyesinde iken yüklenici şirketten daire satın aldıklarını, eksikliklerini kendilerinin tamamladıklarını, tapu siciline güvenerek, iyiniyetle malik olduklarını savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalı ..... San. ve Tic. Ltd. Şti. davaya cevap vermemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 18.06.2015 tarihli kararı ile imalâtın %85 seviyesinde olduğundan yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davalılar adına olan tapuların iptaline karar verilmesinin hakkaniyete aykırı olacağı, davacı arsa sahibinin taşınmazın imâra uygun hale getirilmesi ve maddi zararlarına ilişkin olarak halefiyet kaidelerine göre kat maliklerine karşı ayrıca dava açabileceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Mahkemenin 18.06.2015 tarihli kararının süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesince, mahkemece 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. maddesi ile getirilen düzenleme dikkate alınarak imâra aykırılığın giderilip giderilemeyeceğinin araştırılması, akabinde mahallinde uzman bilirkişi refakatinde keşif ve inceleme yapılıp inşaat seviyesinin kesin olarak tespit edilmesi ve sözleşmenin geriye ya da ileriye etkili feshinin koşullarının oluşup oluşmadığı değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozma ilamına uyulmasına, 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alındığı ve Silivri Belediyesi'nin yazı cevabında yapı kayıt belgesinin yapılan incelemesinde yapı tatil tutanağına konu aykırılıkların giderildiği anlaşıldığından para cezaları, yapı tatil tutanağı ve yıkım kararının iptal edildiği, inşaatın % 90 seviyesi üzerinde tamamlandığı ve en son alınan 12.09.2022 tarihli raporda belirtildiği üzere raporlar arasındaki çelişkinin 1999 depreminden sonra değişen kanun maddelerinin dikkate alınmamasından kaynaklandığı,

davacının tapu iptali ve tescil talebinde bulunduğu, tazminata ilişkin bir talebinin bulunmadığı, % 90 seviye üzerinde tamamlanmış olan bir binanın tapu iptaline karar verilmesinin hakkaniyete uygun düşmeyeceği, davacı tarafından taşınmazın imâra uygun hale getirtilmesi ve maddi zarara ilişkin halefiyet kaidelerine göre ayrıca dava açabileceği ancak eldeki davada davacının buna ilişkin bir talebinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

Mahkemenin 11.04.2023 tarihli kararının süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 20.11.2024 tarih ve 2024/23 Esas, 2024/4220 Karar sayılı ilamı ile onanmasına karar verilmiştir.

VII. KARAR DÜZELTME

A. Karar düzeltme sebepleri

Davacı vekili karar düzeltme dilekçesinde; bilirkişi raporunun yapı tatil tutanağına dayandırıldığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesi dikkate alınmadan eksikler tespit edilerek fiyatlandırıp inşaat seviyesinin tespit edilmediğini, yapı kayıt belgesinin yapı ruhsatı anlamına gelmeyeceğini, davada esas alınması gerekenin sözleşmedeki taahhütler ve inşaatın geldiği seviye olduğunu, binanın halen şantiye elektriği kullandığını, bilirkişi heyeti tarafından tespit edilen eksiklerin de tamamlanmadığını, yapı tatil tutanağının inşaat seviyesinin tespiti açısından esas alınması bozma gereklerinin yerine getirilmediğini gösterdiğini, dava dilekçesinde fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak kira bedeli talepleri bulunduğunu bu hususun görmezden gelindiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan tapu payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tapulu taşınmazın veya tapulu taşınmaz payının devrini içermesi nedeniyle tek taraflı irade beyanıyla feshedilemez; taraf iradelerinin fesih konusunda uyuşması yoluyla veya mahkeme kararı ile fesih mümkündür. Taraf iradeleri fesih konusunda uyuşmamış ise, mutlaka hâkim kararı gereklidir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 1983/3 Esas, 1984/1 Karar sayılı ve 25/01/1984 tarihli kararına göre bu sözleşmelerin, inşaatın fiziki seviyesine göre ileriye etkili olarak feshedilebileceği ve buna bağlı olarak yüklenicinin yaptığı imâlat oranında bağımsız bölüm tapusuna hak kazanabileceği kabul edilmiştir.

Davacı taraf ile davalı şirket arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi mevcut olup bu sözleşmenin feshine karar verilebilmesi için inşaatın fiziki seviyesinin karar tarihine en yakın tarihteki seviyesinin belirlenmesi gerekmektedir. Dairemiz yerleşik içtihatlarında sözleşmenin ileriye etkili feshi için sözleşmeye konu tüm imâlatın gerçekleşme seviyesinin % 90 veya üzerinde olması gerekir. Eğer bu oran %90'un altında ise sözleşmenin geriye etkili feshedilebileceği kabul edilmelidir.

Hükme esas alınan 12.09.2022 tarihli bilirkişi raporunda fiziki oranın tespitinde Yapı Denetimi Hakkında Kanun çerçevesindeki kriterler esas alınarak inşaatın fiziki olarak %90 üzerinde olduğu tespit edilmiş ise de bu tespit Dairemizin kabulleriyle örtüşmemektedir.

Dairemizin yerleşik uygulamasına göre imâra aykırı olan yapı ile ilgili yapı kayıt belgesi binanın kullanılması sağlanabilecek ise de binayı iskân alınacak şekilde imâra uygun hale getirmeyecektir. Dolayısıyla arsa sahibi imâra aykırı yapıya yapı kayıt belgesi alarak kayıt altına almış olsa dahi, bu belgenin alınması binayı iskân almaya uygun şekilde imâra uygun hale getirmediğinden yüklenicinin edimini ifası sonucunu da doğurmayacaktır.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; yeniden oluşturulacak konusunda uzman bilirkişi kurulu marifeti ile karar tarihine en yakın tarihte mahallinde keşif yapılarak, inşaatın imâra uygun olup olmadığı yada tadilat projesi ile yasal hale getirilip getirilmeyeceğinin saptanması, yüklenicinin eksik ve kusurlar da dikkate alınmak suretiyle kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile üstlendiği işlerin tamamına göre gerçekleştirdiği inşaat seviyesinin kesin olarak tespit edilmesi, yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde sözleşmenin geriye ya da ileriye etkili feshinin koşullarının oluşup oluşmadığı değerlendirilmesi,

ayrıca Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 16.05.2025 tarih ve 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı içtihatı birleştirme kararı da dikkate alınarak davalı tapu maliklerinin iyiniyet iddiaları da değerlendirilmek suretiyle sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi isabetsiz olmuştur.

Mahkeme kararının bu nedenle bozulması gerekirken Dairemizce anılan husus gözden kaçırılarak kararın onandığı bu kez yapılan inceleme ile anlaşıldığından davacının bu yöndeki karar düzeltme talebinin kabulü uygun görülmüştür.

VIII. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davacı vekilinin karar düzeltme talebinin KABULÜ ile Dairemizin 20.11.2024 tarih ve 2024/23 Esas, 2024/4220 Karar sayılı onama ilamı KALDIRILARAK yerel mahkeme kararının davacı yararına BOZULMASINA, Peşin alınan karar düzeltme harcının istek halinde ilgilisine iadesine, 26.05.2025 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

MUHALEFET ŞERHİ

2024/23 E., 2024/4220 K. sayılı 20.11.2024 tarihli onama ilamındaki çoğunluk görüşü ile karar düzeltme talebinin reddedilmesi gerektiği düşüncesiyle, sayın çoğunluğun bozma kararına katılmıyorum.