Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2025/1696 K.2026/242

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı-birleşen dosyada davacı vekilince duruşmasız, davacı-birleşen dosyada davalı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 20.01.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacı-birleşen dosyada davalı vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen karşı taraftan gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili şirket ile davalı arasında ...... 2. Noterliği'nin 23.05.20 12... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre müvekkili şirket tarafından 20 bağımsız bölümden oluşan bir apartman yapılacağını, bağımsız bölümlerden 2, 6, 10, 14... numaralı bağımsız bölümlerin davalı arsa sahibine verileceğini, diğer bağımsız bölümlerin ise müvekkili firmaya ait olacağını, müvekkilinin bağımsız bölümleri oturmaya hazır hale getirdiği halde tapuların devredilmediğini ileri sürerek, C Blok 1, 5, 9, 17 bağımsız bölüm numaralı taşınmazların tapu kaydının iptaline, müvekkili şirket adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

2. Birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı yüklenici arasında düzenlenen sözleşme gereğince müvekkiline verilmesi gereken daireler yerine daha küçük ve manzarası diğer bağımsız bölümlere kıyasen kötü durumda olan dairelerin verildiğini ileri sürerek, müvekkilinin uğradığı zarar nedeniyle şimdilik 12.000,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkili ile davacı yüklenici arasında düzenlenen sözleşme gereğince müvekkiline verilmesi gereken daireler yerine daha küçük ve manzarası diğer bağımsız bölümlere kıyasen kötü durumda olan dairelerin verildiğini, yükleniciye isabet eden 5 numaralı bağımsız bölüm bakımından hapis haklarını kullandıklarından şimdilik davacıya devredilmeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

2. Birleşen davada davalı vekili cevap dilekçesinde; sözleşmenin uygulanması sırasında oluşan değişikliklerden davacı arsa sahibinin haberdar olduğunu, davacının tapuda tesis edilen kat irtifakı eki projeyi ve numarataj krokisini inceleyip kabul ederek imzaladığını, bu şekilde davacının projeyi tapudaki son hali ile kabul etmiş sayılacağını, daireleri ve numaralarını uzun süreden beri bildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; asıl davada dava konusu olan 1, 9 ve 17 numaralı bağımsız bölümlerin yargılama sırasında davacıya tapu devrinin yapıldığı, 5 numaralı bağımsız bölümün ise eksik ve ayıplı işler bulunduğu iddiası ile tapu devrinin yapılmadığı, taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi esas alınmak suretiyle inşaa edilen evler ile sözleşme gereğince ifa edilmesi taahhüt edilen evler arasında bulunan farklar ve söz konusu farkların bedelinin tespit edildiği,

tespit edilen 156.669,50 TL eksik iş bedeli depo edildiği gerekçesiyle, asıl dava bakımından davanın kabulüne, C Blok 5 numaralı bağımsız bölümün davalı adına kayıtlı olan tapusunun iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, diğer bağımsız bölümler hakkında karar verilmesine yer olmadığına, birleşen davanın kabulüne, 12.000,00 TL maddi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşmeden ... edimini yerine getirmeyen davacı yüklenicinin arsa sahibinde teminat dairesi niteliğinde kalan son dairenin devrini talep edebilmesinin mümkün olmadığı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin karşılamakla yükümlü olduğu tüm masraflar hesaplanarak birlikte ifa kuralı gereği hesaplanan bedelin arsa sahibine ödenmek üzere davacıya depo ettirildiği,

ancak depo edilen bedelin davalıya ödenmesine ilişkin hüküm kurulmadığı, birleşen dosya yönünden eksik ve kusurlu işler bedeli birlikte ifa kuralı gereğince depo edilmiş olduğundan birleşen davada yeniden tazminata hükmedilmesi durumunda mükerrerlik olacağından birleşen dava yönünden karar verilmesine yer olmadığına dair hüküm kurulması gerektiği, arsa sahibinin davanın açılmasına sebep olmaması nedeniyle yargılama giderlerinden sorumlu tutulmayacağı gerekçesiyle, taraf vekillerinin istinaf yoluna başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına,

davanın kabulü ile C Blok 5 numaralı bağımsız bölümün davalı adına kayıtlı olan tapusunun iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, diğer taşınmazlar hakkında karar verilmesine yer olmadığına, eksik iş bedeli olarak davacı tarafça depo edilen 156.669,50 TL'nin davalı tarafa ödenmesine, birleşen davanın konusuz kalması nedeniyle bir karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1- Davacı-birleşen davada davalı vekili temyiz dilekçesinde; davalının talebinin mahkemece yanlış değerlendirildiğini, davalı arsa malikinin kendisine verilen dairelerin cephesine itiraz ettiğini, ancak davalının kat irtifakı projesini her bir daire için ayrı ayrı imzaladığını, bu nedenle paylaşıma itiraz edemeyeceğini, dairelerin eşit büyüklükte olacağına dair sözleşmede hüküm bulunmadığını, arsa sahibi dava açılmasına sebebiyet verdiğinden yargılama giderlerinden sorumlu olması gerektiğini, eksik iş bulunmadığını, birleşen davada karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesinin hatalı olduğunu, davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, birleşen davadaki giderlerin de müvekkilinden tahsiline karar verilmesinin hatalı olduğunu beyan etmektedir.

2- Davalı-birleşen davada davacı vekili temyiz dilekçesinde; asıl dava bakımından ödenmesine karar verilen bedelin çok düşük olduğunu, ödenecek rakama faiz işletilmesi gerektiğini, birleşen davada raporda eksik m2 hesabının hatalı olduğunu, rayiç değerin doğru belirlenmediğini, raporlar arasındaki çelişkinin giderilmediğini, raporlarda şerefiye farkı için fiyatlandırma yapılmadığını, rayiç değer hesabında dava tarihindeki değerin dikkate alınmasının hakkaniyete aykırı olduğunu, kat irtifakına ilişkin olarak resmi belgede sahtecilik suçundan dolayı yargılamanın devam ettiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmış olup, asıl davada tapu iptali ve tescil, birleşen davada alacak istemine ilişkindir.

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre taraf vekillerinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Taraflar arasında ... 2. Noterliğinin 23.05.2012 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşmenin eki olan basit krokide arsa sahibine bloğun ana giriş kapısının giriş yönüne göre solunda kalan 2,6,10, 14... numaralı bağımsız bölümlerin verileceği kararlaştırılmıştır. İnşaat ruhsatı 07.08.2013 tarihinde alınmış, 28.10.2013 tarihinde tadilat ruhsatı düzenlenmiştir.

İrtifak projesi onay tarihi ise 08.11.2013’tür. Dosya kapsamından taraflar arasındaki yazılı sözleşmenin değiştirildiğine dair yazılı kanıt sunulmadığı halde yüklenicinin sözleşme eki olan basit krokide belirtilen daireler yerine apartman giriş kapısının yönü değiştiği için sözleşme ve ekleri ile kararlaştırılan dairelerden farklı yöndeki daireleri arsa sahibine verdiği dosya kapsamı ile sabittir.

Bu durumda arsa sahibi sözleşme ve ekleri ile verilmesi kararlaştırılan dairelerin toplam metrekaresi ile fiilen verilen daireler arasında oluşan metrekare farkını ve dairelerin yönünün değişmesi nedeniyle oluşan şerefiye farklarını talep edebilecektir.

Asıl dava dosyasında davacı yüklenicinin taleplerine karşılık davalı arsa sahibinin yukarıda izah edilen metrekare farkı ve şerefiye farkından kaynaklanan alacaklarını mahsup itirazı olarak 25.12.2015 tarihinde ileri sürdüğü halde aynı dava sebebine dayanarak birleşen ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2016/161 Esas ve 2017/48 Karar sayılı davayı açmasında hukuki yararı bulunmamaktadır.

O halde mahkemece yapılacak iş; arsa sahibinin asıl davadaki mahsup itirazı dikkate alınarak birleşen davanın hukuki yarar yokluğu nedeniyle dava şartı yokluğundan usulden reddine karar vermek, uyuşmazlığın çözümü için konusunda uzman bilirkişi heyeti oluşturularak ve dosya kapsamında bulunan bilirkişi raporları arasında oluşan çelişki de giderilerek düzenlenecek raporda sözleşme ve ekleri ile arsa sahibine verilmesi kararlaştırılan dairelerin toplam metrekaresi ile fiilen verilen daireler arasında oluşan metrekare farkını ve dairelerin yönünün değişmesi nedeniyle oluşan şerefiye farklarını hesaplatmak, mahsup itirazı dikkate alınarak TBK’nın 97. maddesi gereğince birlikte ifa kuralı gözetilerek davacı yüklenicinin tapu iptali ve tescil talebine ilişkin hüküm kurmaktan ibarettir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle taraf vekillerinin diğer temyiz itirazlarının REDDİNE,

2. Yukarıda (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalı-birleşen davada davacıdan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davacı-birleşen davada davalıya verilmesine,

Davalı-birleşen davada davacı Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilmediğinden duruşma vekâlet ücreti takdirine yer olmadığına,

Peşin alınan harçların istek halinde taraflara iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,