Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2025/2066 K.2025/2904

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalılardan ... İnş. Gıda Oto. Emlak San. Tic. Ltd.

Şti. ile arsa sahibi olan diğer davalılar arasında 24.03.2017 tarihinde noterde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalı şirketin sözleşme gereğince kendisine devredilecek olan 9-13-22 numaralı bağımsız bölümleri 800.000,00 TL bedelle müvekkiline sattığını, taşınmaz bedelinin tamamının ödendiğini, sözleşmeye göre 31.05.2019 tarihinde teslim edilmesi gereken dairelerin halen müvekkiline teslim edilmediğini, şifahen yapılan görüşmelerden de netice alınamadığını, davalı arsa sahipleri tarafından taşınmaz devirlerinin gerçekleştirilmediğini,

taşınmazları iyiniyetle satın alan ve bedellerini tamamen ödeyen müvekkilinin mağdur edildiğini, teslim tarihinden 6 ay gibi bir süre geçmesine rağmen müvekkiline devir konusunda bir işlem yapılmadığını, bu nedenlerle Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı ... İnşaat Sözleşmesi ve 29.12.2018 tarihli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi gereğince İstanbul ili, ... İlçesi, ... Mah. ...

Mevkii, eski 6021, yeni 10711 ada, 24 parseldeki 9-13-22 numaralı bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptaline, takyidatlardan ari bir şekilde müvekkili adına tesciline, tedbir talebinin kabulüne, aksi halde davalı şirkete ödenen bedelin müvekkiline iadesine, davalı şirket tarafından müvekkiline ödenmesi gereken kira bedellerinin ödenmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1-Davalı ... ve ... vekili cevap dilekçesinde; dava konusu hadise ile ilgili taraflarına hiçbir belge tebliğ edilmediğini, arabuluculuk başvurusu yapılmadığını, davalılardan ... İnş. Gıda Otom. Emlak San. Tic. Ltd.

Şti. ile aralarında yaptıkları sözleşme uyarınca arsa üzerine 49 bağımsız bölüm yapılması gerekirken inşaat şirketinin sözleşmeye uymadığını, arsa sahiplerine ödemesi gereken kirayı da ödemediğini, bu nedenlerle de arsa intikallerinin yapılmadığını belirterek Fazlaya dair haklarının saklı kalması kaydıyla.

HMK'nın 119. maddesi uyarınca dava dilekçesi zorunlu unsurları taşımadığı için sayın mahkemece işbu davanın usulden reddine, davacının talep sonucunu dava dilekçesinde HMK'nın 119/1-8 maddesine göre açıkça belirimek başka ifade ile taleplerini somutlaştırmak zorunda olduğu,

bu zorunluğu yerine getirmeyen davacının dava açmakta hukuki yararının varlığından söz edilemeyeceği sabit olmakla işbu davanın usülden reddine, davacının dava şartı olan arabuluculuk başvurusunu yapmamış olması nedeniyle işbu davanın usulden reddine, usul ve kanuna aykırı ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasına sayın mahkeme aksi kanaatte ise uygun ve yeterli bir teminat gösterilerek tedbir kararı verilmesine, işbu haksız davanın müvekkilleri açısından reddine, davacının taleplerinin müvekkilleri açısından zamanaşımı nedeni ile reddine, davacının delillerini taraflarına tebliğ ettirmesine,

haksız ve hukuki mesnetten yoksun davanın her halükarda esastan külliyen reddine, yargılama masrafları ve ücreti vekaletin karşı tarafa tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.

2-Davalı ... tarihli davaya cevap dilekçesinde; ... İnş. Gıda Otom. Emlak San. Tic. Ltd. Şti. ile aralarında 24.03.2017 tarihinde .... Noterliği'nde ... yevmiye sayılı bir inşaat sözleşmesi düzenlediklerini, bu sözleşmeye göre 18 ayda dairenin anahtar teslimi yapılacağı ve bu süre zarfi içerisinde kira bedellerinin de 3 eşit taksitte ödeneceği, ama ne inşaatın bitirildiği ne de kira bedellerinin ödendiği,

18 ayda anahtar teslimi bitirilmesi gereken dairenin 35 aydır devam ettiğini, bitirilme gibi bir durumunda gözükmediğini, müteahhit tarafından sözleşmede belirtilen yükümlülüklerin yerine getirilmemesi nedeni ile üzerine kayıtlı taşınmazın devrini yapmayacağını,

müteahhit ile yapılan genel toplantıda kira bedellerinin ödenmesi karşılığında satışı yapabileceğini aksi taktirde kendisine satış için imza vermeyeceğini diğer kat maliklerinin önünde beyan etmesine rağmen dairenin satışının yapıldığı ve kendisinin ... ile karşı karşıya getirildiği ve kendisinin mağdur edildiğini belirterek tarafına atılan hiçbir suçlamayı kabul etmediğini beyan ederek davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bağımsız bölüm tamamlanarak davacıya teslim edilmediği, bağımsız bölümlerin davalılar adına kayıtlı olduğu, inşaatın/dairelerin natamam vaziyette olduğu, davacıların tapu iptal ve tescil talebinin reddi gerektiği, davacının terditli olarak ödemiş olduğu 800.000,00 TL'nin ticari faiziyle birlikte davalı şirketten tahsilini talep ettiği, davacının tapu iptal ve tescile yönelik şartlarının oluşmadığı, davacının davalı şirkete ödenen bedeli talep edebileceği, 19.12.2018 tarihli sözleşmeye göre davacının ödediği bedelin 800.000,00 TL olduğu,

davacı tarafça bu bedelin tahsilinin talep edildiği ve bu talebinde haklı olduğu gerekçesiyle 800.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı şirketten alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; yerel mahkeme kararının gerekçesiz olduğunu, bilirkişi raporunda inşaatın %90 seviyesinde tamamlandığının tespit edildiğini ancak yerel mahkemece bu oran dikkate alınmadan "inşaatın natamam olduğu" gerekçesiyle tapu iptal ve tescil talebinin hukuka aykırı olarak reddine karar verildiğini, inşaatın yüklenici tarafından tamamlanarak arsa sahiplerine teslim edildiğini, iskân katılım payı bedeli, fon bedeli, doğalgaz ve elektrik abonelikleri ve iskân alınması için masrafların ödendiğini, müvekkili tarafından dava konusu yapılan üç daireye ilişkin olarak da bu masrafların karşılandığını, ...

Yapı Denetim Ltd. Şti tarafından inşaatın tamamlanma oranın %100 olduğuna dair seviye tespit raporu sunulduğunu, inşaatın tamamlanma seviyesinin keşif sonrası yargılama aşamasında %100 olduğunu, öncelikle tapu iptal ve tescil taleplerinin kabulünü mümkün olmadığı takdirde taşınmazın rayiç değerlerinin tespiti ile bu bedellerin müvekkiline ödenmesine dair karar verilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil aksi halde tazminat istemine ilişkindir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili yasal düzenleme bulunmamakla birilikte İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararıyla “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hâllerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunu'nun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” kabul edilmiştir.

Atfı yapılan İçtihadı Birleştirme Kararı ile taşınmazların mülkiyetinin devrine ilişkin işlemlerin geçerlilik şartı olan resmi yazılı yapılma yükümlülüğüne istisna getirilmiştir ve harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişinin tescil isteminin kabul edilebilmesi için; Satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olarak yapılması, alıcının edimlerini yerine getirmiş olması, satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olması, satıcının tescile yanaşmaması koşullarının var olması gerektiği kabul edilmiştir.

Somut olayda yargılama devam ederken dava konusu yapılan taşınmaz hakkında herhangi bir tedbir kararı bulunmadığı ve inşaatın bitirilip kullanımı için iskân alındığı anlaşılmakla, İçtihadı Birleştirme Kararı doğrultusunda aranan şartların gerçekleştiği nazara alınarak davacının tapu iptal ve tescil talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken davacının öncelikli talebinin reddine karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR