Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2025/2930 K.2025/3634

Davalı ... mirasçıları vekili tarafından Dairece verilen kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla; kesinlik, süre ve diğer usul eksiklikler yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, karar düzeltme dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacılar vekili; müvekkilleri arsa sahipleri ile davalılardan ... ve ... arasında 07.08.1992 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve 01.09.1993 tarihli ek sözleşme düzenlendiğini, davalı yüklenicilerin inşaatı tamamlamadığını, eksik ve ayıplı olduğunu, 4. katın inşaat projesine ruhsatına ve imara aykırı olduğunu bu nedenle iskân ruhsatı alınamadığını ve kat mülkiyeti kurulmadığını, davalı yüklenicinin diğer davalılara taşınmazları devrettiğini ileri sürerek sözleşmenin feshine, davalılara ait tapu kaydının iptali ile davacılar adına tesciline, davalıların haksız el atmasının önlenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalılar ..., ..., ..., ... ve ... vekili; davaya dayanak yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 07.08.1992 tarihli olduğunu, bu sözleşmeye göre inşa edilen taşınmazların 1993 yılında bitirilerek hak sahiplerine teslim edildiğini ve bu tarihten itibaren hak sahipleri tarafından fiilen kullanıldığını, davacı tarafça açılan bu davanın hakkaniyete aykırı olduğunu, sözleşmenin 7. ve 8. maddelerinde 4. kat inşaatı yapılmadan yaklaşık 1 yıl önce her iki tarafça yapılacak ilave katların nasıl paylaşılacağının anlaşıldığını,

01.09.1993 tarihli ek sözleşme ile sonradan yapılan 4. kattaki bağımsız bölümlerin tamamının müteahhide ait olacağının kararlaştırıldığını, bu durumda herhangi bir gizli ayıbın varlığından söz edilemeyeceğini, davacının tüm taleplerinin zaman aşımına uğradığını, müvekkillerinden ...'nın 9, ...'ın 15, .... ve ...'in 16 no.lu daire malikleri olup daireleri yüklenici müteahhitlerden bedelini ödeyerek ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine güvenerek tapuda iktisap ettiklerini, iyiniyetli 3. şahıs olduklarını savunarak davanın reddini istemiştir.

2. Davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... cevap dilekçelerinde; davanın zamanaşımına uğradığını, kendilerinin iyiniyetli 3. kişi konumunda olduklarını, %80'i tamamlanmış olan yapıda inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshinin mümkün olmadığını savunarak davanın reddini istemişlerdir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 10.12.2015 tarihli kararı ile dava konusu taşınmazın imara uygun hale getirilmesinin mümkün olmadığı gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Mahkemenin 10.12.2015 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı ... ve arkadaşları vekili ile ... ve arkadaşları vekillerince ayrı ayrı temyiz isteminde bulunulması üzerine Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi'nin 02.07.2019 tarih, 2016/4248 E., 2019/3166 K. sayılı ilamıyla; imar barışı kapsamında başvuru yapıldığının dosya kapsamından anlaşıldığı, bu durumda İmar barışı olarak da nitelendirilen 7143 sayılı Kanun'un 16. maddesi gereğince ruhsata ve imâra aykırılıkların giderilmesi konusunda davalı tarafça müracaat yapıldığına göre mahkemece anılan mevzuat uyarınca yapılan müracaatın sonucuna göre bir karar verilmesi için kararın re'sen bozulması gerektiği gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

2. Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalının 01.01.2019 tarihli Yapı Kayıt Belgesini, Belediye Başkanlığı'na sunma dışında taşınmazı imâra uygun hale getirmek üzere herhangi bir proje hazırlayıp takibini yapmamış olduğu, bir başka ifadeyle 03.01.2019 tarihinden itibaren işlem yapmamış olduğu anlaşıldığından, dava dayanağı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, taşınmazın davalı kat maliklerinin hisselerinin tapu kayıtlarının iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline, davalı kat maliklerinin davacıların hissesine ilişkin müdahalelerinin men'ine karar vermek gerektiği sonuç ve kanaatine varılmış, tapuda ismi ve hissesi bulunmayan davalı ... yönünden ise husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmiştir.

Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararına karşı davalılar ... ve arkadaşları vekilince temyiz isteminde bulunulması üzerine Dairemizin 13.12.2022 tarih, 2022/2927 E., 2022/5824 K. sayılı kararı ile mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Dairemiz 13.12.2022 tarihli ilâmına karşı davacılar vekili, yüklenici mirasçıları vekili ve davalı ... ve arkadaşları vekilince karar düzeltme talebinde bulunulması üzerine Dairemizin 14.11.2023 tarih, 2023/2880 E., 2023/3824 K. sayılı kararı ile davalılar vekilinin karar düzeltme talebinin reddine, davacılar vekilinin karar düzeltme talebinin kabulü ile Dairemizin 13.12.2022 tarih, 2022/2927 E. ve 2022/5824 K. sayılı bozma ilâmının kaldırılmasına yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre mahkeme kararı ve dayandığı gerekçeler usul ve yasaya uygun bulunduğundan hükmün onanmasına karar verilmiştir.

Mahkemece onama ilamı sonrası kararın kesinleştirilmesine karar verilmiş ancak bu aşamadan sonra davalı ... mirasçıları ...'in yargılama aşamasında vefat ettiğini tebligatların kendilerine çıkmadığını bildirmesi üzerine Mahkemece kesinleştirme kararı iptal edilmiş, davalı muris ... mirasçılarına tebligat çıkarılmıştır. Davalı muris .....'in mirasçılarının kararı temyiz etmesi üzerine usulsüz tebligat dolayısıyla bu kez Dairemizce davalı ... mirasçıları yönünden temyiz incelemesi yapılmış, Dairemizin 30.04.2025 tarih, 2024/2807 E., 2025/1793 K. sayılı ilâmı ile kamu düzenine aykırılık halleri ile uyulan bozma ilamının içeriğinin re'sen gözetildiği; kararın dayandığı gerektirici sebepler ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle hükmün onanmasına karar verilmiştir.

V. KARAR DÜZELTME

A.Karar Düzeltme Sebepleri Davalı ... mirasçıları vekili karar düzeltme dilekçesinde özetle; dava konusu sözleşmeye konu yapının inşası tamamlanarak 1993 yılında teslimi gerçekleşmiş olup; hak sahiplerince 32 yıldan bu yana kullanıldığını, taşınmaz için yapı kayıt belgesi alındığını, herhangi bir eksikliğin kalmadığını, müvekkillerinin murisi ...’nun dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmayıp, taşınmazı (arsa payını) yükleniciden satın alan iyiniyetli 3. kişi konumunda olduğunu, hakkının korunması gerektiğini beyan ederek kararının bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin feshi, tapu iptal tescil ve müdahalenin meni istemine ilişkindir.

1. Yargıtay kararının düzeltilmesi 1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Dairemiz, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine;

zira, arsa sahibinin yükleniciye intikal ettirdiği tapu devrinin avans mahiyetinde olduğuna yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde tapuya güvenmenin veya iyiniyetli olmanın bir öneminin bulunmadığına dolayısıyla tüm tapu intikallerinin arsa sahibine geri döneceğine” dair içtihadından dönmek için Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince içtihadı birleştirme için Yargıtay Birinci Başkanlığı'na yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 18.04.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

18.04.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'nda belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Üçüncü kişinin, “aleni tapu kaydını” inceleyerek satın aldığı taşınmazın yüklenici adına kayıtlı olduğunu, inşaat mahallinde sadece yüklenicinin bulunduğunu, inşaatı yüklenicinin yaptığını araştırdıktan ve sözleşmenin geriye etkili feshedilme ihtimalinin bulunmadığı sonucuna vardıktan sonra tapudan mülkiyet veya ipotek edinen kişinin iyiniyet karinesinden özellikle yararlanmalıdır.

Ancak, arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini, bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapununavans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlanması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılması gereken iş; taşınmazı yükleniciden satın alan davalı muris ...’nun TMK’nın 1023. maddesi kapsamında iyiniyetli olup olmadığının yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesidir. Dairemizce anılan husus gözden kaçırılarak kararın onandığı bu kez yapılan inceleme ile anlaşıldığından bunun sağlanabilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR