Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2025/299 K.2025/4506

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Asıl davada davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri arsa malikleri ile davalı yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşmeye göre inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 12 ay içerisinde işin bitirilmesinin kararlaştırıldığını, sözleşmenin imzalanmasının üzerinden yaklaşık 2 yıl geçtiğini, davalı yüklenicinin inşaata başlamadığı gibi inşaat ruhsatını da almadığını, inşaatta hiçbir faaliyet bulunmadığını, inşaatın bitirilip teslim edilmesinin mümkün olmadığını,

02.05.2018 tarihli ihtarname gönderilerek sözleşmenin feshedildiğinin davalı yükleniciye bildirildiğini ileri sürerek 15.04.2016 tarihli sözleşmenin feshini, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla müvekkillerinin uğradığı zarar ve kira gelirleri için şimdilik 10.000,00 TL tazminatın davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili yüklenici ile davalı arsa sahipleri arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin haksız şekilde feshedildiğini, müvekkilinin sözleşme gereği ruhsat alma işlemlerine başladığını, belediyece imar çapı başvurularının kapatıldığını, açılmasından sonra tekrar başvuru yapıldığını, ruhsat alım aşamasına gelindiğini ancak arsa sahibi ...'ın hissesini davalı ... 'a satması nedeniyle sözleşmenin fiilen imkansız hale geldiğini, ... 'a ihtarname çekilerek müvekkili yüklenici ile ek sözleşme yapması ve vekalet vermesinin istenildiğini, ancak ek sözleşmenin yapılmadığını,

vekalet de verilmediğini, davalı arsa maliklerinin kendi eylemleri ile ifayı engellediklerini, ruhsat alınması için arsa sahiplerinin herhangi bir ihtarda bulunmadığını, gecikmeye rıza gösterdiklerini, müvekkili yüklenicinin fesih sebebiyle zarara uğradığını, yapmış olduğu masraflar olduğunu, sözleşmede cayma tazminatı kararlaştırıldığını, taşınmazların rayiç değeri kadar cayma tazminatı talep ettiklerini ileri sürerek şimdilik 10.000,00 TL'nin fesih tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Asıl davada davalı vekili cevap dilekçesinde; inşaat ruhsatının alımı için sözleşmede belirli bir süre öngörülmediğini, bu nedenle davacı arsa maliklerinin müvekkili yükleniciye ihtar çekmesi gerektiğini, taşınmazdaki binanın 2016 yılı Ağustos ayında yıkıldığını, 2017 Ocak ayında ruhsat alımına hazır hale geldiğini, ancak belediyece plan notları değişikliği uygulaması sebebiyle 26.06.2018 tarihine kadar imar çapı verilmediğini, arsa maliki ...'ın sözleşmenin ifasını fiilen engellenmek amacı ile hissesini sattığını, 04.09.2018 tarihinde davacılara ihtar çekildiğini, ruhsat alma aşamasına gelindiğinin bildirildiğini,

... ile ek sözleşme için vekalet istendiğini, ancak ek sözleşmenin yapılmadığını, sözleşmenin feshi isteminin haklı bir sebebe dayanmadığını ileri sürerek davanın reddini istemiştir.

Birleşen davada davalı arsa malikleri vekili cevap dilekçesinde; davacı yüklenicinin inşaata yıllarca başlamadığını, inşaat ruhsatı dahi almadığını, cezai şart talep edemeyeceği gibi herhangi bir tazminat isteyemeyeceğini, feshin haklı olduğunu ileri sürerek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davaya konu taşınmazda yıkım ruhsatının alınması sonrasında Ocak 2017 tarihi itibariyle yeni ruhsat alımına engel bir durum bulunmadığı, ruhsat alımına ilişkin gerekli makul sürenin 5 ay olarak belirlendiği, makul süre ve sözleşme hükümleri birlikte değerlendirildiğinde inşaatın teslim tarihinin 15.09.2018 tarihi olarak tespit edildiği, ruhsat alım süreci için belirlenen süre içerisinde bölgede imar plan değişikliği veya imar çapı verilmemesi gibi bir durumun olmadığı, yine arsa sahibi ...’ın hissesinin ... ’a satışının 22.05.2018 tarihinde olduğu,

bu satışın ruhsat alımı ve inşaatın yapılmasına engel bir durum oluşturmadığı, inşaatın tamamlanarak arsa sahiplerine teslim edilmediği, asıl davada davacı arsa maliklerinin, sözleşmenin geriye etkili olarak feshini talep etmekte haklı oldukları, kira alacağına ilişkin tazminat taleplerinden feragat ettikleri, birleşen dava bakımından ise davacı yüklenicinin dava konusu inşaatı süresi içinde tamamlayıp arsa maliklerine teslim etme yükümlülüğünü yerine getirmediği,

birleşen davacının davasının haksız olduğu gerekçesiyle birleşen davanın reddine, asıl davanın kabulü ile taraflar arasındaki 15.04.2016 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözlemesinin geriye etkili olarak feshine, kira alacağına ilişkin tazminat talebinin feragat nedeniyle reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekili temyiz dilekçesinde; müvekkili yüklenicinin sözleşmesinin haksız feshi nedeni ile ... cayma tazminatı ve zararın tazminini isteme hakkı bulunduğunu, arsa maliki ...’ın hissesini satarak inşaat ruhsatı alımını kasten engellediğini, bu konunun ne yazılı ne de sözlü olarak müvekkili yüklenici şirkete bildirilmediğini, belediyece tüm ön onay, proje onayları ve diğer tüm evraklar tamamlandıktan sonra yaysis otomasyon sistemine ruhsat başvurusunun girildiğini, bu aşamaya geldiğinde son bir ay içerisinde alınmış yeni tarihli tapu kaydı ve yeni tarihli çap istendiğini,

en son bu tapu kaydı alındığında sözleşmeye taraf olanlardan birisinin değiştiğinin görüldüğünü ruhsat başvurusunun sisteme girişinin yapılamadığını, yine ruhsat alımı için bir sene geçerli olan çapların iptal edilerek defalarca imar plan notu değişikiği yapıldığını, bu değişikliklerin ruhsat işlemlerini sürekli olarak kesintiye uğrattığını, sözleşme feshedilerek müvekkilinin yapmış olduğu tüm masraf ve emeklerin yok sayıldığını, müvekkilinin 2016-2018 sürecinde noter harç ve masrafları, emlâk komisyonları, kentsel dönüşüm masrafları, yıkım ruhsat harçları ve yıkım maliyeti, ödenen emlâk vergileri,

müvekkili tarafından ödenmek zorunda kalınan arsa sahiplerine ait elektrik faturalari, ön onay harçları ve proje giderleri olmak üzere yaklaşık olarak toplam 75.000,00 TL masraf yapıldığını, kesinleşmiş bir mahkeme kararı olmadan arsa maliklerinin yeni bir yüklenici ile anlaşma yaptıklarını, böylece müvekkilini zarara uğratacak şekilde menfaat sağladıklarını, kararın bozulması gerektiğini beyan etmektedir.

Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, asıl davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, birleşen dava ise sözleşmenin haksız feshi nedeniyle tazminat istemine ilişkindir.

Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı hukuk muhakemeleri kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve birleşen davada davacı yüklenicinin yargılama aşamasında menfi zararlarını ispat edecek şekilde somut delil sunmadığı gibi temyiz aşamasında da somut delil sunmadığına göre usul ve kanuna uygun olup, asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz eden asıl davada davalı-birleşen davada davacı ... Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti.'ye yükletilmesine,