Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2025/3068 K.2025/3705

Bölge Adliye Mahkemesi kararı birleşen davada davalı vekili ve katılma yoluyla asıl ve birleşen davada davacı vekili ile tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

1.Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında 12.08.2010 tarihli "Gayrimenkul Satış Vaadi ve Borçlanma Sözleşmesi" imzalandığını, müvekkilinin sözleşme ile İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah. ... ... mevkiinde, A3 blok, 7. kat, 81 no'lu taşınmazı 145.450,00 TL bedelle satın aldığını, 75.450,00 TL'sinin peşin, 60.000,00 TL'sinin banka kredisi ve 10.000,00 TL'sini ise senetle ödendiğini, davalıya ....

Noterliği'nin 17.01.2018 tarih ve 1363 yevmiye numaralı ihtarnamesi keşide edilerek tapu devrinin yapılması aksi halde satış bedelinin ödeme tarihinden itibaren avans faizi ve %2 oranında cezai şart ile iadesinin ihtar edildiğini, ihtarnamenin 19.01.2018 tarihinde tebliğ edildiğini, sözleşmeye konu taşınmaz teslim edildiği halde tapu devrinin yapılmadığını belirterek, dava konusu taşınmazın müvekkil adına tescilini, aksi halde sözleşmenin geçersizliğini ile davacının borçlu olmadığının tespiti ve davalıya ödenen 145.450,00 TL'nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ve %2 cezai şart ile birlikte iadesini talep etmiştir.

2. Birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde; dava konusu taşınmaz üzerinde davalı banka lehine tesis edilmiş bulunan 18.03.2014 tarihli ve 6733 yevmiye numaralı 14.000.000,00 TL bedelli ipoteğin terkinini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Asıl davada davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkil şirket tarafından sözleşmeye konu taşınmazın süresinde teslim ettiğini ancak davacı tarafından ödemelerin geç yapıldığını, sözleşme bedeli ödendiğinden sözleşmenin geçersizliğinden bahsedemeyeceğini, davacının açık şekilde fesih iradesini sunmaması nedeniyle cezai şart talep edemeyeceğini, taleplerinin zamanaşımına uğradığını belirterek davanın reddini istemiştir. 2. Birleşen davada davalı vekili cevap dilekçesi sunmamış, aşamalarda davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazın 12.08.2010 tarihli sözleşme ekindeki ödeme planına göre ödemesinin tamamladığını, ... tapu müdürlüğü'nün 18.03.2014 tarih ve 6733 sayılı resmi senette dava konusu taşınmazın birleşen dava davalısı banka lehine ipotek konulduğunun tespit edildiğini, sözleşmeden yaklaşık 4 yıl sonra tesis edilen ipoteğin davacı tüketici ile ilgisi olmadığı, davalı yüklenici şirketin genel kredi sözleşmesi kapsamında kullanmış olduğu kredi borcundan konulduğunu, birleşen dava davalısı bankanın basiretli bir iş adamı gibi hareket etmediği,

basit bir araştırma sonucunda dava konusu dairenin satışının yapıldığını tespit edebileceği halde bu yükümlülüklerini yerine getirmediğini, davalı yüklenici şirketinin talebi ve proje baz alınarak davalı yüklenici şirketin tahsis ettiği kredinin teminatı olarak ipotek tesisi yoluna gitmesinin TMK'nın 1023. maddesi kapsamında davalı bankanın iyiniyetli üçüncü kişi olarak değerlendirilemeyeceği, TMK'NIN 1024. maddesinin kapsamında dava konusu taşınmaz üzerine davalı banka lehinde konulan ipoteğin yolsuz olduğu,

yine taşınmaza ilişkin satışın davalı yüklenici şirketinin kayıtları incelenmek suretiyle basit bir araştırmayla tespit edilebilecek iken bu araştırmaya gitmeksizin ipotek tesisi yoluna gitmesinin hukuken kabul edilebilir bir durum olmadığı, her ne kadar davalı bankanın sözleşmenin tapu kaydına şerh işlenmediğini beyan ederek iyiniyetli üçüncü kişi konumunda oldukları belirtilmekte ise de davalı bankanın basit bir araştırmayla dava konusu taşınmazın satılıp satılmadığını, taşınmazın satışına ilişkin gayrimenkul satış vaadi düzenlenip düzenlenmediği anlaşılabilecek durumda olduğu,

kredi veren kuruluşlar tarafından mutlaka incelenen denetim raporuna göre davalı bankanın davacı yüklenici şirkete yetersiz teminatlandırmaya bağlı yapmış oldukları kredilendirmeden kaynaklı menfi sonuçların faturasının konut edinmek amacıyla bir taşınmaz satın alan tüketiciye yükletilmesinin ve bu durumu bilen davalı banka tarafından davacı tüketicinin bağımsız bölümü üzerine ipotek konulmasının kabul edilemeyecek bir durum olduğu gerekçesiyle, asıl ve birleşen birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde birleşen dava davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; birleşen dava davalısı bankanın ipotek tesisinden önce davalı yüklenici şirketin defter kayıtları üzerinde yapılacak basit incelemeyle dava konusu taşınmazın davacıya satıldığını tespit edebileceğinden birleşen dosya davalı banka vekilinin ipoteğin fekki kararına karşı istinaf itirazı yerinde görülmediği,

bununla birlikte yargılama konusu davalı bankanın lehtarı olduğu takyidat şerhine konu alacağın varlığına ilişkin olmayıp davacı ile davalı yüklenici arasında akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin ayıpsız ifasına ilişkin olduğu,

dava konusu takyidatın terkini istemi hukuki ayıbın giderilmesi niteliğinde olduğundan davalının lehtarı olduğu takyidata konu alacak miktarı üzerinden veya taşınmaz değeri üzerinden nispi vekalet ücretine hükmedilmesi mümkün olmayıp talebin hukuki ayıbın giderilmesine ilişkin değeri ölçülemeyen bir istem olarak değerlendirilmekle birleşen dosyada davalı takyidat lehtarları ile sınırlı, maktu vekalet ücreti ve yargılama giderine hükmedilmesi gerektiği gerekçesi ile birleşen dava davalı vekilinin istinaf talebinin kısmen kabulü ile kaldırma kararı ve yeniden esas hakkında hüküm kurulmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Birleşen dava davalı vekili temyiz dilekçesinde; davacı ile diğer davalı arasında adi yazılı şekilde düzenlenen ve tapuya şerh ettirilmediği için yalnızca tarafları açısından bağlayıcı olan bir belgeye itibar edilerek, müvekkil banka ipoteğinin fekkine karar verilmesi tapu siciline güven ilkesini ortadan kaldırdığını, müvekkili bankanın ipotek tesis etmeden önce basiretli ve özenli bir tacirin yapması gereken işlemleri yaptığını, müvekkil bankanın ipotek tesis etmeden önce taşınmazın haricen satılmış olabileceği ihtimalini değerlendirerek araştırma yapmasını beklemek,

tapu kaydının aleniyeti ve tapu kaydına güven ilkesini tamamen yok saymak olacağını, taşınmaz alım satım işlemini kanunun aradığı usul ve şekil şartlarına uygun yapmayan davacının özensiz davranışının işbu davanın açılmasına sebebiyet verdiğini, müvekkili banka aleyhine vekalet ücretine ve yargılama giderine hükmedilmesinin de usul ve yasaya aykırı olduğunu beyan etmektedir.

2.Birleşen dava davacı vekili katılma yollu temyiz dilekçesinde; birleşen dava davalı vekilinin temyiz talebinin reddi gerektiği, birleşen dava yönünden Bölge Adliye Mahkemesi hükmedilen vekalet ücreti yönünden düzeltilerek onanması gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, asıl davada, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptal ve tescil, terditli olarak tazminat ve sözleşmenin geçersizliğini tespiti, birleşen davada ipoteğin fekki istemlerine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, birleşen davada davalı vekili ve katılma yoluyla asıl ve birleşen davada davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR