Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2025/680 K.2025/3296

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, asıl ve birleşen davada bir kısım davalılar vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 07.10.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı ... vd. vekaleten kendi adına asaleten Avukat ... ile davacı ... vekili Avukat ....'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacı vekili dava dilekçesinde; davalılardan yüklenici ..... Makine İnş. Tic. Ltd. Şti. ile diğer davalı arsa malikleri arasında .... Noterliği’nce 26.07.2006 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmede inşaatın % 61,2'sinin yükleniciye, %38,8'inin ise arsa maliklerine bırakılacağının kararlaştırıldığını, ..... Noterliği’nce 24.06.2008 tarihinde düzenlenen taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi ile müvekkilinin yükleniciye bırakılan B-1 Blok 13 numaralı bağımsız bölümü 200.000,00 TL bedelle satın aldığını, inşaatın tamamlanmasına rağmen dairenin tapusunun devredilmediğini ileri sürerek, dava konusu 13 numaralı bağımsız bölümün müvekkili adına tescilini, mümkün olmadığı takdirde bedelinin davalılardan tahsilini talep etmiştir.

2. Birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde; yüklenici..... Makine İnş. Tic. Ltd. Şti. ile ... arasında haricen düzenlenen temliknamede temlik edenin ..... ... Ltd. Şti. temlik alanın yüklenici sıfatı ile ... olduğunu, yüklenici ..... ... Ltd. Şti.’nin..... Noterliği’nin 26.07.2006 tarihli sözleşmesinden kaynaklanan arsa sahiplerine yönelik hak ve alacaklarını ...'a temlik ettiğini ileri sürerek, dava konusu 13 numaralı bağımsız bölümün müvekkili adına tescilini, mümkün olmadığı takdirde bedelinin davalılardan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı arsa malikleri vekili cevap dilekçesinde; yüklenicinin arsa maliklerine yönelik sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmemesi nedeni ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin karşılıklı olarak feshedildiğini, fesih ve ibra sonucu arsa maliklerinin sözleşme kapsamında bağımsız bölümlerin devri şeklinde veya başkaca herhangi bir taahhüt ve ediminin kalmadığını, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeni ile mal sahipleri nezdinde doğmuş ve doğacak hak ve alacakların yüklenici ...’a temlik edildiğini, mal sahiplerinin temliğe muvafakat ettiğini,

temlikten sonra tarafların ortak iradeleri ile karşılıklı olarak sözleşmenin feshedildiğini, sözleşme nedeni ile yüklenicinin arsa maliklerinden herhangi bir hak ve alacağının olmadığını beyanla arsa maliklerini ibra ettiğini, temlik tarihine kadar yüklenicinin inşaatları yapım aşamasına göre sözleşmede yazılı oranlarda hak ettiği 34 bağımsız bölümün tapularının devrinin yapıldığını, davacının bağımsız bölümü satın aldığı sırada tapu kayıtları ile ilgili araştırma yapmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

2. Birleşen davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin davalı şirketin kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapımını üstlendiği inşaatta taşeron firma olarak iş gördüğünü, davacının davalı yüklenici ile muhatap olduğunu ve düzenlenen sözleşmelerde imzasının dahi bulunmadığını, davacıya karşı hiçbir yükümlülüğünün bulunmadığını, ayrıca müvekkilinin yüklenici firmadan çok büyük meblağda alacağının bulunduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 29.07.2011 tarihli kararı ile; davacının arsa maliki davalılar aleyhine açtığı davanın husumet nedeni ile reddine, davalı .... Makine Tic. Ltd. Şti. aleyhine açtığı davanın yasal koşullarının bulunmaması nedeni ile reddine karar verilmiş, ikinci kademedeki tazminat istemi ile birleştirilen davada davalı ... hakkında olumlu ya da olumsuz bir karar verilmemiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Mahkemenin 29.07.2011 tarihli kararının süresinde asıl ve birleşen davada davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince, mahkemece yerinde yeniden keşif yapılarak inşa edilen binanın fiziki durumunun belirlenmesi, yapıda ayıplı eksik işler varsa bunların parasal tutarının hesaplanması, sözleşmede iskân koşulu da bulunduğundan yapının iskân alınmasına engel bir durumu olup olmadığının tespit edilmesi, tescile engel bir durum yoksa ve ancak yapıda eksiklikler olduğu saptanırsa bunların tutarının davacıya depo ettirilmesi, bütün bunların sonucuna göre tapu iptali ve tescil istemi hakkında olumlu olumsuz bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

2. Mahkemenin 15.06.2021 tarihli kararı ile davalı arsa sahipleri ile davalı .... ... Ltd. Şti. arasında düzenlenen sözleşmenin 10.09.2007 tarihli fesihname başlıklı belge ile feshedildiği, davalı arsa sahipleri tarafından talep edilen 12.09.2007 tarihli delil tespitinde tamamlanma oranı belirtilmese de müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmediğinin tespit edildiği, davalı arsa sahiplerinin sözleşmenin feshinde haklı olduğu, fesih tarihinden sonra davacı ile davalı .... ..

Şti. arasında noterde satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği, yine ....

Asliye Hukuk Mahkemesi'nce 2009/14 Değişik İş sayılı dosyasında yapılan 13.03.2009 tarihli delil tespitinde diğer davalı ...'ın yükümlülüklerini yerine getirmediğinin tespit edildiği, iskânın halihazırda alınmadığı, iskân alınabilmesi için tüm kat maliklerinin başvuru yapması gerektiği, bu konuda herhangi başvurunun bulunmadığı, satış bedelinin ödendiği, ancak taşınmazın yüklenici tarafından bitirilmemesi sebebiyle yüklenici ile arsa malikleri arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiği, taşınmazın tapusunun arsa malikleri adına kayıtlı olduğu,

diğer taraftan davalı yüklenicinin davacıya karşı olan edimlerini yerine getirmediği ve davacının ödemiş olduğu bedelin karşılıksız kaldığı için davacının mal varlığında meydana gelen eksilme ile davalının mal varlığında sebepsiz meydana gelen zenginleşmenin olacağı gerekçeleriyle davalılar ..., ..., ..., ..., ... ve ... yönünden davanın pasif husumet noksanlığından reddine, davalı .... ... Ltd.

Şti. ve birleşen davada davalı ... yönünden davacının davasının kabulüne, tapu iptal tescil talebinin reddi ile taşınmazın rayiç değeri olan 200.000,00 TL'nin davalı .... ... Ltd. Şti. ve birleşen davada davalı ...’dan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiştir.

Mahkemenin 15.06.2021 tarihli kararının süresinde asıl ve birleşen davada davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairece; davacının yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan kişi konumunda olduğu, birinci yüklenici ....’nın arsa sahipleri ile arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesini ikinci yüklenici ....’e sözleşmenin devri yoluyla devrettiği, Dairemizin yerleşik içtihatlarına göre inşaatın yüklenici tarafından tamamlandığının kabul edilmesinin fiili karine niteliğinde olduğu,

aksini davalı arsa sahiplerinin ispatlaması gerektiği ve yine arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 7. maddesinde aşamalı devirin öngörüldüğü dikkate alınarak, yüklenici arsa sahiplerine karşı tüm edimlerini yerine getirmiş ise davacının tapu iptal ve tescil talebinin kabulü, eğer yüklenici arsa sahibine karşı edimlerini eksik yerine getirmiş, yapıda ayıplı eksik işler varsa bunların parasal tutarının depo edilmesi halinde de davacının tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne,

depo emrine uyulmaması halinde ise davacının bu kez terditli olan tazminat talebinin değerlendirilerek hüküm kurulması gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

3. Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozma ilâmı kapsamında belirlenen tutarın davacı tarafından depo edildiği, inşaatın yüklenici tarafından tamamlandığının karine olarak kabul edildiği gerekçesiyle, davacının davasının asıl ve birleşen dava yönünden kabulüne, dava konusu bağımsız bölümün davalı arsa sahipleri adına kayıtlı tapu kaydının iptaline, davacı adına kayıt ve tesciline, mahkeme veznesine yatan 836.645,00 TL'nin kararın kesinleşmesine müteakip davalı yüklenici .... ... Ltd. Şti. ve ...'a ödenmesine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalılar ..., ..., ..., ..., ... vekili temyiz dilekçesinde; davalı yükleniciler ile düzenlenen sözleşmelerin feshedildiğini, yüklenicilerin işten el çektirildiğinin resmi delillerle kanıtlandığını, yapı ruhsatlarının da iptal edildiğini, fesih tarihindeki tespit raporları ile iş seviyesinin belirlendiğini, yarım kalan inşaatın arsa sahipleri ve site yönetimince tamamlandığını, inşaatların projelendirilerek inşaat ruhsatı alındığını, iskân bedellerinin de site yönetimince ödendiğini, sadece iskân bedeline hükmedilip, eksik iş bedeli hesabı yapılmamasının hatalı olduğunu,

depo edilen iskan bedelinin ise sözleşmeleri feshedilen müteahhitlere ödenmesinin kabul edilemeyeceğini, yüklenicilere hak ettikleri tüm daireler verildiği halde davacı adına tapu iptali ve tescile karar verilmesinin hatalı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosyanın içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

Davacı ..., davalı arsa sahipleri ile ilk arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini düzenleyen .... ... Ltd. Şti.’den 22.08.2007 tarihinde B blok 4. katta bulunan ve daire numarası belli olmayan bir bağımsız bölümü temlik almış, haricen düzenlenen bu sözleşme 24.06.2008 tarihinde resmi şekilde düzenlenmiş ve temlik edilen dairenin 6. katta bulunan 13 numaralı daire olduğu... Noterliği’nin .... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde belirtilmiştir.

Davalı arsa sahipleri ..., ..., ..., ..., ..., ... ile davalı yüklenici .... .... Ltd. Şti. arasında.... Noterliği’nin 26.07.2006 tarih ve .... yevmiye numaralı Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlenmiştir. Arsa sahipleri .....

Noterliği’nin 29.08.2007 tarih ve .... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile sözleşmenin feshedildiğini davalı yükleniciye bildirmişler, daha sonra arsa malikleri ile yüklenici şirket arasında düzenlenen fesihname ile 10.09.2007 tarihinde sözleşme feshedilmiş, aynı tarihli ibraname ile yüklenicinin arsa maliklerinden herhangi hak ve alacağının bulunmadığı belirtilmiştir. Davalı .... ..

Şti. ile davalı ... arasında düzenlenen bila tarihli temlikname ile 26.07.2006 tarihli sözleşmeden kaynaklanan arsa sahiplerine yönelik doğmuş, doğacak hak ve alacaklar davalı ...’a temlik edilmiş, arsa malikleri adına tek imza ile temlike muvafakat edilmiş, temlik alan ... ile arsa malikleri arasında haricen 22.11.2007, 25.01.2008, 07.05.2008, 11.06.2008 ve 16.07.2008 tarihli ibranameler düzenlenmiş, ....

Noterliği’nin 20.02.2009 tarih ve .... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile sözleşmenin feshedildiği arsa sahiplerince yüklenici ...’a bildirilmiştir.

Yüklenici .... .... Ltd. Şti. sözleşme gereğince inşaatı belli seviyeye getirdikten sonra 31.08.2007 tarihi itibariyle sözleşmeyi arsa sahibinin muvafakati ile ikinci yüklenici davalı ...’a devretmiştir. Arsa sahipleri ..... Noterliği’nin 20.02.2009 tarih ve .... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile sözleşmenin feshedildiğini yüklenici ...’a bildirmişlerdir. Sözü edilen ihtar tarihinden önce ikinci yüklenicinin inşaatı terk ettiği dosya kapsamı ile anlaşıldığından sözleşmenin feshedilmesi noktasında taraf iradeleri birleşmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshinin taraflarca talep edilmediği, yapılan inşaat seviyesine göre birinci ve ikinci yüklenicilere inşaat yapım karşılığında bağımsız bölümler verildiği, ibranamelerin düzenlendiği dosya içeriği ile sabittir.

Bu açıklamalar ışığında dava konusu somut olay değerlendirildiğinde; .....

Noterliği’nin 26.07.2006 tarih ve .... yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 7. maddesinde kademeli ferağ öngörülmüş olup, taraflar sözleşmenin geriye etkili feshini talep etmediklerine göre; ikinci yüklenici ...’ın inşaatı terk ettiği tarih itibariyle 12.09.2007 ve 13.03.2019 tarihinde mahallinde icra edilen keşifler neticesinde düzenlenen tespit raporları da esas alınmak suretiyle inşaatın yapım seviyesi belirlenerek,

sözleşmenin 7. maddesinde düzenlenen kademeli ferağ maddesi de değerlendirilmek suretiyle tespit edilen bu seviyede birinci ve ikinci yüklenicinin toplam hak edebilecekleri daire sayısı ve yüklenicilere fiilen verilen daire sayısı tespit edilerek yüklenicilerin hak edip almadığı artan daire varsa davacının davasının kabulüne karar verilmesi, artan daire sayısı yoksa davacı temlik aldığı bağımsız bölümün ancak yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmesi halinde tapu iptali ve tescilini isteyebileceğinden tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verilmesi,

davacının kendi akidi olan birinci yükleniciden ödediği bedeli talep edebileceği düşünülerek bedele hükmedilmesi gerekirken mahkemece eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

Kabule göre de davacı tarafça depo edilen bedelin davalı yükleniciler .... .... Ltd. Şti. ve ...’a ödenmesi hatalı olmuştur.

Açıklanan nedenlerle kararın bozulması uygun bulunmuştur.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA,

Takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davalılar ..., ..., ..., ..., ...’e verilmesine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde asıl ve birleşen davada davalılara iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

Dosyayı kararı veren Mahkemesine gönderilmesine,