Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2025/691 K.2025/3289

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 07.10.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacı şirket yetkilisi... ile davalı ... ve ... vekili avukat ... ile diğer davalılar ... vd. vekili avukat ....'nin gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı yüklenici vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında 05.06.2012 tarihli adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme konusunun davalılar adına kayıtlı Bodrum ilçesi, .... köyü, 30... no'lu parseller üzerine bina yapımını kapsadığını, davalı arsa sahiplerince verilen vekaletnameye istinaden imarı bulunmayan taşınmazlarda öncelikle imar almak için çalışmalara başlandığını, imar uygulaması,

mimari proje, jeolojik etüd, sondaj, rapor ve hafriyat gibi işlemlerin sonuçlandırıldığını, ancak bu işlerle meşgul iken ....Noterliği’nin 25.06.2013 tarih ve 7647 sayılı ihtarnamenin çekilerek davacı şirketin azledildiğini, her iki taşınmaza imar çıkartıldığını, taşınmazların değerinin katbekat yükseldiğini, davalıların mal varlığında ciddi oranda artış meydana geldiğini ileri sürerek, yapılan masraflar için 190.000,00 TL’nin, taşınmaza katılan değer nedeniyle şimdilik 10.000,00 TL'nin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davacı şirket 23.11.2016 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini 2.959.141,00 TL’ye yükseltmiştir.

II. CEVAP

Davalı arsa sahipleri vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın zamanaşımına uğradığını, davacının ruhsatsız ve izinsiz işe başlaması nedeniyle kaymakamlıkça inşaatın yasaklandığını, iddia edilen işlerin yapılmadığını, kabul edilse bile bu işlerin azilden sonra yapıldığını, davacının menfi veya müspet zararı olmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının imar uygulaması işlemine ait encümen dosya ücretine ilişkin 12.741,00 TL'lik makbuz aslını dosyaya sunduğu, yapılan bu işten davalıların faydalandığı, davacının tarla vasıflı taşınmazlarda imar uygulaması işlemlerine başladığı, ancak azil nedeniyle cins tashihi yapılmadığı,

zemin etüdü için bu aşamada herhangi bir çalışmanın yapılmaması gerektiği, hafriyat çalışmasının inşaat ruhsatı alındıktan sonra başlaması gerektiği yönünde bilirkişilerin teknik bilgi ve beyanları nazara alındığında davacının masraf yaptığını iddia ettiği hususlarda sadece bilirkişi raporunda tespit edildiği kadarıyla imar uygulaması dosyası için 5.000,00 TL, mimari proje için 15.000,00 TL, encümen dosya ücreti için 12.741,00 TL olmak üzere toplam 32.741,00 TL alacağın davalılardan müteselsilen tahsiline, davacının fazlaya ilişkin isteminin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekillerince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

İnşaata ön hazırlık mahiyetinde bazı masraflar yapıldığını, inşaat yapılabilmesi imkansız olan tarla vasıflı taşınmaza imar kazandırıldığını, davacı yüklenicinin objektif iyiniyet kurallarından yararlandırılarak taşınmaza kazandırılan değer alacağına hükmedilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, geçersiz sözleşme uyarınca yapılan masraflar ve değer artışının tahsili istemine ilişkindir.

Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, özellikle taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi adi yazılı şekilde yapılmış olduğundan geçersiz olup, geçersiz bu sözleşme taraflara hak ve borç doğurmayacağından yerine getirilen edimlerin iadesinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre yapılacağı,

sebepsiz zenginleşmeden doğan borç ilişkilerinin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 77 ve devamı maddelerinde düzenlendiği, sebepsiz zenginleşmeden söz edilebilmesi için, taraflardan biri zenginleşirken diğerinin fakirleşmesi, bir tarafın malvarlığı artarken diğer tarafın malvarlığının ise aynı oranda azalmasının gerektiği, söz konusu eksilme, iade talep hakkı bulunan yani alacaklının aktif malvarlığının azalması şeklinde oluşabileceği gibi pasif malvarlığında bir artış yani yeni bir borç yükü altına girme şeklinde de ortaya çıkabileceği,

somut olayda davalı arsa sahiplerine ait olan taşınmazın imar uygulaması sonucunda değerinde meydana gelen artış davacı yüklenicinin malvarlığında azalmaya sebep olmadığı, sebepsiz zenginleşme halinde müspet zarar kapsamında değer artışı talep edilemeyeceği anlaşılmakla; davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler de kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı HMK’nın 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,

Dairemizdeki duruşmada davalılar vekille temsil olunduğundan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine,

Aşağıda yazılı harcın temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

07.10.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

KARŞI OY YAZISI

Taraflar arasında adi yazılı şekilde yapılmış 05.06.2012 tarihli sözleşme bulunmaktadır. Sözleşmenin konusunu taraflar, taşınmaza yapılacak inşaata mal sahiplerine düşen binaların projeleri arsa sahipleri tarafından onaylanmak koşulu ile müteahhit tarafından yapılacaktır (md. 2-2) şeklinde karalaştırmışlardır. Ayrıca sözleşmede, arsa sahiplerine ait olacak binaların iskan raporu alınarak arsa sahiplerine teslim edileceği (md.2-4), yüklenici firmayı temsilen tek yetkilinin şirket müdürü... olduğu (md.2-7), taşınmazlara yapılacak binaların resmi kurumlarla olan tüm işlemleri için vekaletname verileceği (md. 3-1), tapuların ne şekilde paylaşılacağı (md. 2-3), aşamalı tapu devrinin ne şekilde olacağı (md. 3-3) ve diğer hususlar kararlaştırılmıştır.

Sözleşme içeriği itibarıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi niteliğindedir. Bu sözleşmelerin tapu devrini içeren karma bir sözleşme olması nedeniyle resmi şekle uygun olarak yapılması gerekir. Resmi şekle uygun yapılmadığı için taraflar arasındaki sözleşme geçersizdir. Geçersiz sözleşmeler taraflar için bir hak ve borç doğurmayacağından taraflar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre birbirlerine verdiklerini geri isteyebilirler.

Bu yönden çoğunluk görüşü ile aramızda görüş farklılığı da yoktur. Görüş farklılığı taşınmazların inşaat yapılmaya elverişli imara uygun arsa haline getirilebilmesi için yapılan işler nedeniyle davacının alacak talebinde bulunup bulunamayacağı noktasında oluşmuştur.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaat yapımına uygun olarak arsayı teslim etmek arsa sahibinin öncelikle yerine getirmesi gereken bir yükümlülüğüdür. Bu öncelikli edimin yerine getirilebilmesi için ise imar mevzuatına göre inşaat yapımına uygun bir arsanın varlığı gerekir. Sözleşme tarihinde sözleşmeye konu taşınmazların imar durumu nedeniyle inşaat yapımına uygun arsa niteliği taşımadığı anlaşılmaktadır. Arsa sahiplerinin arsayı teslime ilişkin öncelikli edimlerini yerine getirebilmenin gereği olarak öncesinde yapmak durumunda oldukları bir kısım resmi başvuru ve takip işlemleri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusunu oluşturmaz. Nitekim taraflar da bunu kapsamayacak biçimde sözleşmenin konusunu taşınmazlara binaların yapılması olarak kararlaştırmışlardır.

Taşınmazların inşaat yapımına uygun imara elverişli arsa niteliğini kazanabilmesi için yapılan işlemleri, aralarındaki geçersiz sözleşme kapsamında yapmış sayılamayacak olan davacı, arsa sahiplerinin yararına olarak yerine getirdiği iş görme faaliyeti nedeniyle alacak talebinde bulunabilecektir. İşgörme nedeniyle istenebilecek alacak, işgörmenin niteliğine göre istenebilecek ücret miktarı olarak belirlenmelidir.

Davacılar bu geçersiz sözleşmede belirtildiği üzere şirket temsilcisi...'a vekaletnameler vermişlerdir. Vekaletnamelerin kapsadığı yetkiler kapsamında taşınmazların imara uygun arsa haline getirebilmesi için şirketi temsilen... tarafından bir kısım resmi işlemlerin takip edilip aşama kaydedildiği toplanan delillerle anlaşılmıştır. Vekaletnamelerin....adına çıkarılmış olması kendisinin şirket temsilcisi olması ve şirket adına işlemleri yapacak olmasından kaynaklanmaktadır. Bu nedenle davacı şirket aktif husumet ehliyetine de sahiptir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 502/3. maddede sözleşme veya teamül varsa vekilin ücrete hak kazanacağı hükmünü içermektedir. Taraflar arasında, alınan vekaletlere dayalı olarak arsa sahipleri adına ve onların yararına takip edilecek bu işler nedeniyle ücret ödeneceğine dair bir yazılı bir sözleşme yok ise de davacı kazanç elde etme amacıyla faaliyet gösteren bir sermaye şirketi olup tacir niteliğinde olduğundan 6102 sayılı TTK 20. madde hükmü nedeniyle ücret isteyebilecektir. Zira madde, tacir olan veya olmayan kişiye, ticari işletmesiyle ilgili bir iş veya hizmet görmüş tacirin uygun bir ücret isteyebileceği hükmünü içermektedir.

İstenebilecek ücret miktarı bu işlerin vekaleten takip edilmesi nedeniyle piyasa rayicine uygun bir miktar olmalıdır. Davacı bu işlemler nedeniyle taşınmazlarda oluşan değer artışına ilişkin alacak talebinde bulunmuş ise de bunun hukuki bir dayanağı yoktur. Davacı bu konuda aralarındaki adi yazılı sözleşmeye dayanmış ancak dayanılan sözleşme geçersiz olduğu gibi sözleşmenin konusu takip edilen bu işleri de kapsamamaktadır.

Gerek sözleşmeye dayalı gerekse vekaletsiz iş görmeye dayalı olsun iş görmeden elde edilen menfaat iş sahibine ait olup, işgörenin elde edilen bu menfaat üzerinde bir hakkı yoktur. İşgören ancak görülen iş için yaptığı giderleri ve bu iş görmenin karşılığı uygun ücretini isteyebilir.

Davacı iş görmeden elde edilen menfaat niteliğini taşıyacak olan taşınmazda oluşan değer artışını isteyemez ise de çoğun içinde az da vardır kuralı gereğince istenen miktarın iş görmenin karşılığı uygun ücreti de kapsadığı kabul edilmelidir.