Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2025/784 K.2025/3494

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 21.10.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacı vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen karşı taraftan gelen olmadığı anlaşılmakla, duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı yüklenici vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında davalı arsa sahibine ait Antalya ili, ..... ilçesi, ..... Mahallesi, 2776 ada ve 18 parselde bulunan taşınmaz için .....

Noterliği'nin 11.11.2016 tarih ve ... nolu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını ve davalıya 1.000.000,00 TL bedelli teminat senedi verildiğini, sözleşmede aşamalı tapu devri kararlaştırıldığını, davacı müvekkilinin sözleşmeye konu tarafına düşen bağımsız bölümleri harici taşınmaz satış sözleşmeleri ile üçüncü kişilere sattığını, söz konusu bu sözleşmelerde cezai şart kararlaştırıldığını, üçüncü kişilerin davacı müvekkiline tapu devirlerinin yapılması hususunda baskı yapmasına rağmen, davalının bağımsız bölümlerin tapu devirlerini yapmayarak müvekkilini zor durumda bıraktığını davalının,

sözleşme şartlarının ifâ edilmediğinden bahisle zararlarına karşılık olarak sözleşme uyarınca davacı müvekkiline düşen 12 nolu bağımsız bölümü istediğini, buna dair ve tarafların birbirlerinden hak ve alacaklarının kalmadığına ilişkin 02.10.2018 tarihli ibranamenin düzenlendiğini, tespit edilen eksik ve ayıplı işler bedelinin ibranameye konu 12 nolu bağımsız bölüm değerinden çok az olduğunu, davalının baskısı altında söz konusu ibranamenin imzalandığını belirterek;

ibranamenin geçersizliğinin tespiti ile tespit edilen eksik ve ayıplı işler bedelinin bloke edilmesi karşılığı 12 nolu bağımsız bölüm tapusunun iptali ile davacı adına tesciline, müvekkilinin süresi içerisinde inşaatı bitirdiğinin ve iskân ruhsatının alınması için tüm edimleri yerine getirdiğinin tespiti ile iskân ruhsatı alınmamasındaki kusurun davalıya ait olduğunun tespitine ve iskân alınması için yetki verilmesine,

ibranamenin şeklen geçerli olduğunun kabul edilmesi durumunda, aşırı yararlanma hükümlerinin objektif şartı olan değerler arasında orantısızlık olduğunun ve davacının içinde bulunduğu zor durumdan, tecrübesizliğinden, psikolojik baskı altında kalmasından yararlanılarak imzalanan ibranamenin iptali ve tespit edilen eksik ve ayıplı işler bedelinin bloke edilmesi karşılığı 12 nolu bağımsız bölüm tapusunun davacı müvekkili adına tesciline,

mümkün olmadığı takdirde aşırı yararlanma hükümleri gereği arada bulunan orantısızlığın tespiti ile aşırı yararlanılan bedelin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı arsa sahibi vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı yüklenicinin inşaatı süresinde teslim etmediği gibi yapılan işte eksik ve ayıplar olduğunu, ibranamede sözleşme gereği davacıdan alınan teminat senedinin iade edilmesi, davacıya düşen 12 nolu bağımsız bölüm haricinde kalan diğer bağımsız bölümlerin davacıya devri, davacının eksik, ayıplı ve geç ifa ettiği işler karşılığı olarak sözleşme uyarınca davacıya düşen 12 nolu bağımsız bölümün davalı müvekkiline bırakılması hususlarının kararlaştırıldığı ve ibraname hükümlerinin taraflarca yerine getirildiğini, ibranamenin resmi şekilde yapılmasının gerekmediğini, davacının iradesinin fesada uğraması gibi bir durumun olmadığını, ibranamenin davacı lehine olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasındaki 02.10.2018 tarihli ibranamenin, sözleşme eki veya tadil protokolü hükmünde kabul edilemeyeceği, içeriği itibari ile taraflar arasındaki uyuşmazlığı gidermek ve açılmış bulunan veya açılacak davalara ilişkin anlaşma hükmünde bulunduğu, bu nedenle geçerliliği için resmi bir şekle ihtiyaç olmadığı,

davacı yüklenici basiretli tacir olduğundan düşüncesizlik veya tecrübesizlik halinin söz konusu olamayacağı, zor durumundan faydalanıldığı iddiasına gelince, dinlenen tanık beyanları ve sunulan deliller bir arada değerlendirildiğinde kendisini bu sözleşmeye zorlayacak müzayaka halinin bulunmadığı, mahkemece aldırılan bilirkişi raporlarında ve davalı tarafça aldırılan delil tespitine ilişkin raporlarda taşınmaz yapımında eksik ve kusurlu işler bulunduğu, kapalı otopark yapımına ilişkin mimari kusurların ve sözleşmeye aykırılıkların olduğu,

davacı tarafça teminat olarak davalı tarafa verilen 1.000.000,00 TL bedelli teminat senedinin davacıya iade edildiği hususları gözetildiğinde ibranamenin hükümleri itibari ile geçerli olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

a. Dava konusu taşınmazın keşif tarihi itibariyle değerinin 700.000,00 TL, dava tarihi itibariyle ise 469.000,00 TL olduğunu, eksik ve ayıplı iş bedelinin ise 116.500,00 TL olduğunu, değerler arasında aşırı orantısızlık bulunduğunu, üçüncü kişilere yapılan harici satışlarda davalının tapu devri yapmayarak müvekkilini zor duruma düşürdüğünü, cezai şart ile karşı karşıya kalındığını, müvekkilinin iradesinin fesada uğradığını,

b. Aşırı yararlanma şartlarının oluşmadığı düşünülse dahi sözleşmenin şekil şartları nedeniyle geçersiz olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, ibraname ve aşırı yararlanma hukuksal nedenine dayalı tapu iptal tescil olmadığı takdirde, bedel farkının tazmini istemine ilişkindir.

Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere, usul ve kanuna uygun olup, özellikle TBK m. 132 uyarınca ibranamenin resmi şekilde yapılmasının şart olmadığı, söz konusu ibraname ile kararlaştırılan edimler arasında aşırı orantısızlık bulunmadığı anlaşılmakla; davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR