Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2021/127 K.2021/924

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 15.10.2012 gününde verilen dilekçe ile asıl davada elatmanın önlenmesi, kâl ve ecrimisil; 07.11.2012 gününde verilen dilekçe ile karşı davada temliken tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl davanın reddine, karşı davanın kabulüne dair verilen 31.03.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı-karşı davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Asıl dava elatmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil; karşı dava temliken tescil istemine ilişkindir.

Asıl davada davacı vekili.

210 ada 10 parsel sayılı taşınmazın davacı adına tescilli bulunduğunu, davalı tarafın haklı ve geçerli bir nedene dayanmaksızın müvekkilinin taşınmazının içerisine bina yapmak suretiyle taşınmaza müdahalede bulunduğunu, müvekkiline ait 566 m2 tapulu taşınmazın yaklaşık 30-35 m2’lik kısmına tecavüzde bulunduğunu, davalının kendisine ait arsaya ev yapmak suretiyle müvekkiline ait yol bırakmadığı gibi müvekkilinin arsasına da girerek o kısma da evinin bir başka bölümünü yaptığını, müvekkilinin arsasında kalan kullandığı yerler bu bina sayesinde kullanılamaz bir hal aldığını belirterek müvekkilinin taşınmazına yapılan elatmanın önlenmesine,

taşınmazın yıkılmasına ve davalının bugüne kadar taşınmazı haksız olarak kullanmasından dolayı haksız işgal tazminatının kabulüne karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı ve karşı davacı vekili; davacının açmış olduğu davanın reddini savunarak, müvekkilinin kendi taşınmazına inşaat yaptığını, davacı-karşı davalıya ait 210 ada 10 parsel sayılı taşınmazın 30 m2’lik kısmına taşıldığının sonradan anlaşıldığını, inşaat edilen taşınmazın hafriyatı için 25.000TL masraf yapıldığını, taraflarca taşkın inşaatın tespit edilmesinden sonra taşınmazın bir kısmına davalının duvar ördürdüğünü, davacının söz konusu taşkın inşaata sonradan onay verdiğini, yasanın öngördüğü süre içerisinde itiraz etmediği gibi tarafların karşılıklı olarak müvekkilinin ördüğü duvarı kullanması hususunda anlaştığını,

TMK’nın 725. maddesine göre davalının taşkın olarak yaptığı 10 m2’lik kısım ile bitişiğinde taşınmazının mütemmim cüzü haline gelen yaklaşık 20 m2 alan olmak üzere toplam 30 m2’lik bölümün davalı adına temliken tesciline, mümkün olmadığı takdirde aynı şekilde söz konusu taşkın inşaat ve alan için irtifak hakkı tesisine, yine bu mümkün olmazsa fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla taşkın kısmın hafriyat ve duvar işçiliği için 2.000TL tazminatın yasal faiziyle birlikte davacı-karşı davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davacı-karşı davalı vekili cevaba cevap dilekçesinde, koşulları oluşmadığından taşkın yapı sebebiyle temliken tescil isteminin ve diğer taleplerinin reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece asıl davanın reddine, karşı davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü davacı-karşı davalı vekili temyiz etmiştir.

Yasal ayrıcalıklar dışında, TMK’nın 684/1 ve 718/2 maddeleri hükümlerine göre, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar. TMK’nın 725. maddesinde ise bu kuralın istisnalarından birisi düzenlenmiş; böylece muhdesatla arasındaki bağlantı kesilmiş bina sahibine bazı koşulların oluşması halinde ayrılmaz parça niteliğindeki taşkın yapı için üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır.

Bunun için, tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla yapılan binanın ayrılmaz parçası yine tapuda kayıtlı üçüncü kişiye ait taşınmaza taşkın yapılmış olmalıdır.

Taşkın inşaat, taşkın yapı ile iki komşu taşınmazı fiilen birleştirmekte, ekonomik bir bütünlük oluşturmaktadır. Bu özelliğinden dolayı taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Taşılan arazi malikinin devir borcu, eşyaya bağlı bir borç olduğundan, inşaat maliki hakkını taşılan arazinin her malikine karşı kullanabilir. Yeni malikler de Türk Medeni Kanununun 725. maddesinde belirtilen haklardan yararlanabilecekleri gibi borçlardan da sorumlu olur.

Bu tür davalarda, taşkın yapıyı yapan kişinin taşınmazı lehine, taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkı yoksa durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde taşkın yapıyı yapan kimse, taşan kısım için uygun bir bedel karşılığında irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.

TMK’nın 725. maddesine dayanılarak tescil talebinde bulunulabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a)Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.

TMK’nın 725. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşkın yapının bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur.

Bu kural, taşkın inşaatı yapan kimsenin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da taşkın inşaat yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

İyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan taşkın inşaat sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)

b)İkinci koşul, yapı kıymetinin taşılan arazi parçasının değerinden açıkça fazla olmasıdır.

TMK’nın 725. maddesinde “durum ve koşulların haklı kılması” şeklinde ifade edilen husus uygulama ve doktrinde inşaatın yıkılması ile inşaat sahibinin uğrayacağı zarar veya yıkılmaması halinde arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybının karşılaştırılması şeklinde değerlendirilmektedir. Kastedilen değer sadece taşılan arazinin değerinden ibaret değildir. Bu değerin içinde arazi sahibinin taşılan kısım dışında kalan arazisinin uğrayacağı değer kaybı da vardır. Arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybı uzman bilirkişilerden rapor alınmak suretiyle TMK’nın 4., TBK’nın 50. maddesi uyarınca ve aynı zamanda sebepsiz zenginleşmeyi önleyecek biçimde dava tarihine ve objektif esaslara göre tespit ve takdir edilmelidir. (Objektif koşul)

c)Üçüncü koşul ise taşkın inşaat yapanın, taşınmaz malikine bu bedeli ödemesidir.

Taşkın inşaatın yıkılması gerekmiyorsa, mahkemece yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda belirlenecek bedel arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmelidir.

d)Yukarıda değinilen bu üç koşulun yanısıra, mahkemece iptal ve tescile karar verilebilmesi için taşkın yapının zeminindeki arazi parçasının ana taşınmazdan ifrazının da İmar Yasası uyarınca mümkün olması gereklidir.

İmar Yasası kamu yararı (kamu düzeni) düşüncesiyle kabul edilmiş olan ve özellikle tarafların arzu ve rızası ile bertaraf edilmeyecek hükümler içeren bir yasadır. Bu niteliği ile ifraz hususunun, davanın her aşamasında resen nazara alınması ve belediye encümen kararına dayalı olup olmadığının araştırılması zorunludur.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; dava konusu 210 ada 10 parsel sayılı taşınmaz 1995 yılında çapa bağlanmış olup davalı- karşı davacı tarafından da davacıya ait olduğu bilinmektedir. Davacı- karşı davalının taşmayı öğrendikten itibaren 15 gün içinde bu hususa itiraz etmemesi davalının iyiniyetli olduğunun kabulü için yeterli değildir. Dosyada yer alan bilirkişi raporlarına göre tecavüzlü yapının iki katlı depo olduğu belirlendiğinden yıkılması fahiş zarar oluşturacak esaslı yapı niteliğinde olmadığı anlaşılmakla, taşkın yapı değerinin arzın değerinden fazla olduğuna işaret edilmeksizin mahkemece eksik incelemeye dayalı olarak temliken tescil isteminin kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

3194 sayılı İmar Kanununun 15. maddesi hükmü gereğince, ifraz veya tevhit işlemlerinin yapılabilmesinde karar mercii olarak görev 5393 sayılı Yasanın 34. maddesine göre Belediye Encümenine aittir.

Kabule göre de; mahkemece mahallinde keşif yapılarak konusunda uzman bilirkişiye ifraz ve tevhidi gösterir şekilde denetime elverişli bir kroki düzenlettirilmesi; akabinde düzenlenen ifraz krokisinin ilgili belediyeye sunularak ifraz ve tevhidin mümkün olup olmadığı hususunda belediye encümeninden bir karar alınması ve daha sonra oluşacak sonuca göre bir hüküm kurulması gerekirken, taşınmazın ifrazı hususunda onay makamından sorulmadan ifraz kararı verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenlerle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.