Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2021/1277 K.2022/533

7. Hukuk Dairesi

MAHKEMESİ

Asliye Hukuk Mahkemesi DAVALILAR : ... vd.

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 30.01.2012 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 14.01.2020 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 04.01.2022 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı ... vekili Av. ... geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafın sözlü açıklamaları dinlenildi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR

Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkilinin ... ada, 5 parselde hissedar olduğunu, diğer paydaşın davalı ...'a 23.03.2010 tarihinde hissesini sattığını, haber verilmediğini, şufa hakkına dayanarak davalı üzerindeki taşınmaz hissesinin müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı ... vekili, müvekkilinin taşınmazdaki payını devir etmiş olmasından dolayı aleyhine tapu iptali ve tescil davası açılamayacağını, davanın husumet yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... vekili, müvekkilinin taşınmazı kendisinden satın aldığı diğer davalı ...'ın taşınmazı yıllardır, fiilen bölünmüş şekilde ve eylemli olarak kullandığını, satıştan önce kendisine ait bölümde ev yaptırdığını, davacı taraf ile kardeşleri ve murisleri ...'in davalı ...'ın bu kullanımı karşısında sessiz kaldığını, murisi olan ...'in 1978 tescil tarihi itibariyle taşınmazda hissedar olduğunu, davacının murisinin de taşınmazda o tarihten beri tasarruf imkanına sahip olduğunu, bu tasarruf hakkında da hiçbir şekilde diğer davalının müdahalesinin olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, fiili taksim savunmasına itibar edilerek davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmün, davacı vekili tarafından temyizi üzerine 14. Hukuk Dairesinin 2015/3369 Esas-2016/5484 Karar sayılı ilamı ile dava konusu taşınmazda fiili taksimin olmadığından işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece 03.04.2018 tarihinde bozma ilamına uyulmasına karar verilmiş, davalı ... yönünden açılan davanın husumet yokluğundan reddine,davalı ... yönünden açılan davanın kabulü ile; ... ada, 5 parsel numaralı taşınmazdaki davalı ... adına kayıtlı olan ... payın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, önalım bedeli olarak mahkememiz veznesine depo edilen 30.698,30 TL'nin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davalı ...'a ödenmesine, fazla yatırılan vadeli hesaba depo ettirilen 182.083,13 TL'nin talep halinde davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

Hükmü davalı vekili temyiz etmiştir.

1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya kapsamına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2- Davalı vekilinin, satış tarihi ile depo tarihi arasında söz konusu bedelin enflasyon karşısında değer kaybına uğratıldığı, 23.03.2010 tarihindeki ön alım bedelinin günümüze uyralanan bedelinin ödenmesine karar verilmesi gerektiğinine ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734. maddesi uyarınca "Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.

Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."

Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.

Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır.

Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.

Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatların adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerekçekleştirmiş olacaklardır.

Somut olaya gelince; davacı dava dilekçesinde tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden önalım hakkını kullanmak istediğini, davalı ise satış tarihi üzerinden uzun bir süre geçtikten sonra açılan davanın haksız menfaat temini oluşturduğunu, bu nedenle taşınmazın güncel bedelinin depo edilmesi gerektiğini iddia etmiştir.

Mahkemece, 23.03.2010 tarihinde yapılan satış nedeniyle açılan önalım davasında önalım bedeli ve masraflar toplamı olan 30.698,30 TL'nin 28.05.2018 tarihinde depo edilmesine karar verilmiş, resmi senette belirtilen bedel depo edildikten sonra davanın kabulüne karar verilmiştir.

Davalı vekili ise; dava konusu hisseyi davalının satın aldığı tarihten sonra, kurdaki değişiklikler nedeniyle resmi senetteki satış bedelinin değerinin azaldığını, bedel depo edilirken bu hususların mahkemece dikkate alınmadığını belirterek hükmü temyiz etmiştir.

Somut olayda, önalım bedeli, ön incelemenin yapıldığı tarihte depo ettirilmemiş, satış tarihinden yaklaşık 8 yıl sonra mahkeme veznesine yatırılmasına ilişkin depo kararı verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir.

Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecektir.

Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.

Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edildiği tarih arasında uzunca bir zamanın geçtiği; davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle enflasyon oranında veya faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.

Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.

Mahkemece yapılması gereken, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak; resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 30.698,30 TL'nin öninceleme tarihi olan 28.12.2012 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenerek, bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan (nemalı veya nemasız) miktar çıkarılarak aradaki farkın da depo edilen önalım bedeline ilavesi suretiyle karar vermektir.

Davacı tarafından aradaki fark depo edildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.