Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2021/1488 K.2021/3446

7. Hukuk Dairesi

MAHKEMESİ

Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 17.03.2015 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 31.05.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, harici satış sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, davacı ile davalı arasında haricen imzalanan daire satış sözleşmesi uyarınca davalının Aktürk Konutları B bloktaki 2 no’lu daireyi müvekkiline sattığını, müvekkilinin satış bedelini ödediğini, taşınmazın tapusunu vermeyen davalının sebepsiz olarak zenginleştiğini ileri sürerek davalıya ödenen bedelin yasal faiziyle birlikte tahsilini talep etmiş, 21.12.2015 tarihli dilekçesiyle davayı tapu iptali ve tescil davası olarak tamamen ıslah etmiştir.

Davalı vekili, satış sözleşmesinin aslının dosyaya sunulmadığını, fotokopi belgeyi kabul etmediklerini, davacının tüm satış bedelini ödediğini ispat edemediğini, kaldı ki tapuya kayıtlı taşınmazların haricen satışının geçerli olmadığını ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, alıcının tüm borçlarını eda ettiği, satıcının bağımsız bölümü teslim ettiği ve alıcının taşınmazı malik gibi kullandığı durumlarda şekle aykırılığın ileri sürülmesinin Türk Medeni Kanununun 2. maddesiyle bağdaşmayacağı, tarafların daire satışı için 55.000TL’ye anlaştığı, davacının dava konusu dairede 2007 yılından beri malik gibi oturduğu, satış bedelinin 40.700,00TL’sinin banka havalesiyle davalı adına yatırıldığı,

geri kalan bedeli davalının yanında işçi olarak çalışan davacının almadığı maaşlarını bırakarak ödediği iddiasının taraflar arasındaki iş ilişkisi ve dosya kapsamı dikkate alındığında ispat edildiği gerekçesiyle dava konusu 9 no’lu bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline, karar kesinleştiğinde taşınmaz üzerinde bulunan hacizlerin kaldırılması için ilgili icra müdürlüklerine müzekkere yazılmasına karar verilmiştir.

Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir. 1)Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya kapsamına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2) Dava tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Dava konusu bağımsız bölüme ait tapu kaydı incelendiğinde 3. kişilere ait haciz şerhlerinin bulunduğu anlaşılmaktadır. Tapu kaydındaki şerhin terkin edilmesi davasında pasif dava ehliyeti şerh lehtarına aittir. Bu nedenle tapudaki şerh lehtarlarının davada yer almadan talep doğrultusunda haciz şerhlerinin kaldırılmasına karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir.

KARŞI OY

Davacı vekili, 17/03/2015 havale tarihli dava dilekçesinde, daire bedeli olarak ödenen 47.000 TL'nin faizi ile birlikte iadesine karar verilmesini talep etmiş, bilahare talebini tamamen ıslah ederek, satış sözleşmesine konu edilen taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiş, bu talep ilk derece mahkemesince kabul edilerek, davalı adına kayıtlı (9 no'lu) bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir. Davalı vekilinin temyizi üzerine karar, dairemizce farklı bir gerekçe ile bozulmuştur.

Dava ilk derece mahkemesinde Asliye Hukuk Mahkemesi sıfatı ile görülmüştür. Davalı, taşınmazı inşa eden kişi kabul edildiğinden, davacı ise sözleşmeyi ticari ve mesleki amaçla yapmadığından, 6502 sayılı Yasanın 3/1-k ve l bendleri gereğince davanın Tüketici Mahkemesi sıfatıyla görülmesi gerekirdi. Kararın öncelikle görev yönünden bozulması gerekir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde belge (sözleşme) aslının ibraz edilmesini talep etmiş, belge aslı ibraz edilene kadar, belgede yer alan imzaya ve tarihe ve belge içeriğine itiraz hakkını saklı tutmuştur. Mahkemece 29/09/2015 tarihli oturumda, davacı vekiline sözleşme aslını sunması için bir sonraki celseye kadar süre verilmiş, ancak 17/11/2015 tarihince yapılan ikinci oturumda davacı tarafça satış sözleşmesinin aslı mahkemeye ibraz edilmemiştir.

Oysa HMK'nun 216/1-2. maddesi "(1) Belgenin sadece örneğinin mahkemeye verildiği durumlarda, mahkeme kendiliğinden veya taraflardan birinin talebi üzerine belgenin aslının verilmesini de isteyebilir. (2) Belgenin aslını elinde bulunduran taraf, üçüncü kişi veya resmî makamlar, istenmesi hâlinde bunu mahkemeye vermek zorundadır." şeklinde olup, davacı tarafın, ara kararı gereğince bu sözleşme aslını mahkemeye ibraz etmesi gerekir.

İbraz etmediği takdirde, fotokopi belge yazılı delil başlangıcı olarak kabul edilemez. Kaldı ki; dosyada fotokopisi yer alan ve "Sözleşme" başlığını taşıyan belgede ise, tanzim tarihinin ve "Satıcı ..." isimli kısmın sonradan elle tamamlandığı kolaylıkla anlaşılmaktadır.

Bir taşınmaz satışının geçerli kabul edilebilmesi, Türk Medeni Kanununun 706. maddesi gereğince resmi şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Yine, taşınmaz satış vaadini içeren sözleşmenin geçerli olması da, Türk Borçlar Kanununun 29. maddesi gereğince resmi şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Oysa somut olayda davacı tarafından, adi şekilde yapılmış sözleşme aslı dahi mahkemeye sunulmamıştır. Davalı tarafından imzası dahi kabul edilmeyen böyle bir belge yazılı delil başlangıcı olarak kabul edilerek ve sonrasında tanık beyanlarına dayanılarak, ıslah edilmiş haliyle davanın kabulüne karar verilmiş olması, TMK'nun yukarıda zikredilen 706. Maddesine açıkça aykırıdır.

Her ne kadar 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme kararında, tescil talebini içeren bu tür davaların TMK'nun 2. maddesi gereğince kabul edilebileceğine karar verilmiş ise de, kararın sonuç kısmında: "Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceğine;

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tâbi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölümün satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hâkimin M.K.nun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğine..." denilmek suretiyle, tescil talepli bu tür davalarda davanın kabulü için tarafların tüm edimlerini yerine getirmiş olmaları gerektiği açıkça vurgulanmıştır.

Oysa somut olayda davacı tüm edimlerini yerine getirdiğini de kanıtlayamamıştır. Getirtilen banka dekontuna göre davacı tarafından davalıya 40.650 TL havale edilmiş, 50 TL ise masraf olarak kesilmiştir. Satış bedeli 55.000 TL olarak kabul edildiğine göre, davacının, bakiye 14.350 TL'yi ödediğini de kanıtlaması gerekir.

Ancak kabul kararı veren ilk derece mahkemesince bakiye bedel için "(...) Davacı beyanlarında, geriye kalan ücreti almadığı maaşlarını bırakarak ödediğini iddia etmektedir. Dava değeri dikkate alındığında kural olarak davanın HMK'nın 200. maddesi doğrultusunda senetle ispat edilmesi gerektiği açıktır. Fakat HMK'nın 202. Maddesinde belirtildiği üzere delil başlangıcının bulunduğu hallerde tanık da dinlenilebilir.

Olayımızda da her ne kadar sadece 40.700,00 TL'lik bedelin ödediğine ilişkin bir kayıt olsa da, taraflar arasında iş ilişkisinin eskiye dayanması, bu iş ilişkilerine ilişkin mahkeme dosyalarının bulunması, davacının 2007 yılından beri aynı dairede yaşaması, davacının komşularının da davalıdan daire satın almış olmaları ve halen onların da tapularının verilmemiş olması göz önüne alındığında davacının geri kalan bedeli alamadığı maaşlarını bırakarak karşıladığı iddiası hususunda tanık anlatımlarına müracaat edilebilir.

Tanık anlatımlarına odaklandığımızda da; davacının iş ilişkisini göz önüne alarak iyi niyetle davrandığı ve satın almış olduğu daireye ilişkin borcunu tam olarak ödediği, tanıklık yapan komşularının da olayı bu şekilde bildiği görülebilmektedir. Tanıkların davalı ile alım-satım ilişkilerinin olması, beyanlarını özellikle değerli hale getirmektedir.

Bu nedenlerle davanın kabulüne karar vermek gerekmiş..." şeklindeki gerekçe oluşturularak, bakiye bedelin ödendiği kabul edilmiştir. Oysa, getirtilen Maçka İş Mahkemesinin 2015/64 Esas sayılı dosya örneğinden, taraflar arasında, iş ilişkisinden kaynaklanan ihtilafın devam ettiği anlaşılmaktadır.

İş akdinden dolayı davacının gerçekten davalıdan alacaklı olup olmadığı, alacaklı ise miktarının ne olduğu, bu alacağın, daire sözleşmesinden kaynaklanan borca mahsup edilip edilemeyeceği belirlenmeksizin, yukarıda alınan gerekçe ile bakiye borcun ödendiği kabul edilemez.

Karar bu haliyle Tüketici Kanununun 3/1. maddesi, Türk Medeni Kanununun 706. maddesi ve HMK'nun 200., 216. maddelerine açıkça aykırıdır. Benzer durumlarda resmi memur önünde sözleşme yapmanın, dayanılan belge aslının ibrazı zorunluğunun, senetle ispat zorunluluğunun hiç bir anlamı kalmayacaktır. Kararın bu nedenlerle bozulması gerektiği kanaati ile, sayın çoğunluğun bozma gerekçesine katılmıyoruz.