Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2021/2514 K.2021/1935

7. Hukuk Dairesi

MAHKEMESİ

Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 17.12.2013 ve 09.06.2014 günlerinde verilen dilekçelerle satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil yada tazminat talebi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 28.10.2020 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil; ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.

Asıl ve birleştirilen davada davacılar vekili, davalı ile müvekkili ... arasında 15.01.1999 tarihinde noterde yapılan 1343 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi uyarınca, davalıya ait 105 ada 74 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan zemin kat 15 No’lu dükkanın; aynı tarihte ayrı ayrı müvekkili ... ile yapılan 1345 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi uyarınca zemin kat 26 No’lu dükkanın; müvekkili... ile yapılan 1348 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile zemin kat 30 No’lu dükkanın.

08.02.1999 tarihinde müvekkili ... ile yapılan 3041 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi uyarınca zemin kat 7 No’lu dükkanın ve müvekkili ...ile 14.01.1999 tarihinde yapılan 1099 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi uyarınca zemin kat 5 No’lu dükkanın davalı tarafından müvekkillerine satışının vadedildiğini, ancak davalının satış vaadi sözleşmelerinden kaynaklanan edimini yerine getirmediğini belirterek,

dava konusu taşınmazda kain 5, 7, 15, 26 ve 30 bağımsız bölüm numaralı dükkanların tapu kayıtlarının iptali ile müvekkilleri adına tescilini, olmadığı taktirde davalıya ödenen dükkan bedelleri ile müvekkillerinin ticari kayıplarının karşılanması için menfi ve müspet zararlarının davalıdan tazminini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, zamanaşımı itirazında bulunmuş; davaya konu satış vaadi sözleşmelerinin, satış bedelinin açıkça gösterilmemesi nedeniyle geçersiz olduğunu, müvekkili ile dava dışı yükleniciler ..., ... ve ... arasında noterde yapılan 13.01.1999 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca dava konusu taşınmaz üzerinde bir bina yapılması hususunda anlaşmaya varıldığını, bu anlaşma çerçevesinde müvekkilinin bazı bağımsız bölümleri, yüklenicilerin göstereceği ve davacıların da aralarında bulunduğu toplam on sekiz kişiye devretmeyi taahhüt ettiğini, ancak inşaatın tamamlanmadığını,

yüklenicilerin sözleşmedeki edimlerini yerine getirmediklerini, davacıların dükkanları aslen müvekkilinden değil, dava dışı yüklenicilerden aldıklarını, kötüniyetli olarak herhangi bir bedel ödemeksizin, tapuların devrini istediklerini belirterek, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, asıl ve birleştirilen davaların, zamanaşımı nedeniyle reddine dair verilen kararın, davacılar vekilince temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 28.05.2018 tarihli ve 2015/15741 Esas, 2018/4168 Karar sayılı ilamı ile özetle; dava konusu satış vaadi sözleşmelerinde, satışı vadedilen taşınmazların kaba inşaatlarının teslim edildiğinin belirtildiği; bu nedenle mahkemece, işin esasına girilerek oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonunda, satış vaadi sözleşmesine dayanarak tapu iptali ve tescil talep edilebilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedelin vaat alacaklısı tarafından ödenmiş olması gerektiği, ancak dava konusu satış vaadi sözleşmelerinde satış bedelleri belirtilmediği gibi davacıların satış bedellerini de bildirmediği, ayrıca satış bedellerinin ödendiğine ilişkin ispata yarar herhangi bir belge de sunulmadığı gerekçe gösterilerek davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacılar vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyeti devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasıyla borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım varsa, bu bedel 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi (818 sayılı Borçlar Kanunun 81. maddesi) uyarınca depo ettirilmelidir.

Öte yandan, imar düzeni; bir arsa üzerine yapılacak olan resmi ve özel nitelikli değişik çeşitte ve değişik amaçlara özgülenecek yapıların çeşidine ve amacına göre hangi özellikleri taşıması gerektiğini düzenleyen kuralların bütününü ifade eder. İmar düzeni kuralları sadece Belediye veya mücavir alanlardaki yapıları değil, Belediye sınırlarının dışındaki yapıları da ilgilendirir. 3194 sayılı İmar Kanunu ülke bütününde düzenli yerleşmeyi sağlamak, imar kargaşasına meydan vermemek, planlı ve sağlıklı yapılaşmayı gerçekleştirmek amacı taşıdığından, bu yasanın emredici hükümleri kamu düzeni ile ilgilidir. İnşaata başlamadan önce uyulması gereken kurallar, inşaat devam ederken uyulması gereken yapı düzeni kuralları ve inşaat bitirildikten sonra uyulması zorunlu olan kurallar bir bütündür.

3194 sayılı İmar Kanununun 26 ve 27. maddelerinde belirtilen ayrık durumlar dışında, inşaata başlamadan önce tüm yapılar için ruhsat alınması zorunludur. Buradaki "ruhsat" kavramı (ya da yapı izin belgesi), arsa malikine taşınmazı üzerinde imar koşullarına uygun bir yapıyı veya yapılmış bir yapı üzerindeki esaslı değişiklik, ek ve onarımları yapabilmesi için yetkili merciin verdiği izin belgesini ifade eder.

Bu belge ile arsa maliki, taşınmazı üzerine yapı yapabilme yetkisini kazanır. Uygulamada bu belgeye "inşaat ruhsatı" denilmektedir. İnşaat yapımına ruhsat alınarak başlanmış ve inşaat ruhsata uygun yürütülerek tamamlanmışsa hiçbir sorun yoktur. Ancak, yapıya ruhsat alınmadan başlanmışsa ortada imar kurallarına aykırı bir inşaat var demektir. Uygulamadaki adı ile bu tür inşaat "kaçak inşaat"tır.

İmar Kanununun 32. maddesi hükmüne göre ruhsat alınmış olmakla beraber inşaat, ruhsat ve eklerine aykırı yapılmışsa, bu inşaat da "kaçak yapı" sayılır. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak sürdürülen yapılara uygulanacak müeyyide İmar Kanununun 32/son maddesinde gösterilmiştir. Buna göre yapı, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını takiben yasal hale getirilmez veya yasal hale getirilmesi olanaksız ise masrafı sahibinden tahsil ederek yıkılmalıdır.

Ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak yapılan bina veya bağımsız bölümler yasaya uygun hale getirilmezse yıkılacağından ve yıkılacak yerlerle ilgili olarak yaratılmış ekonomik değerlerin korunması da söz konusu olmayacağından, bu tür yerlerin aynının paylaştırılması; paylaşım sonucu da bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satışı veya satış vaadi sözleşmesine konu yapılması yasalara uygun düşmez.

İmar mevzuatına aykırı ve sonuçta yıkımı zorunlu bir bina meydana getirilmiş ve bu binadaki bir bağımsız bölümün satışı vaat edilmişse, ruhsatsız veya ruhsata aykırı ve sonuçta yıkılması zorunlu bir yerde yaratılmış ekonomik değerler korunamayacağından, yasa uyarınca bu satışa değer vermek olanaksızdır.

Esasen imara aykırı- kaçak ve yıkılması yasa buyruğu olan bir yapıda bağımsız bölüm satışına değer tanımak da yasaya aykırılığın hukuk düzeni tarafından korunması anlamına gelir.

Gerçekten, "imar kirliliğine neden olma" başlıklı Türk Ceza Kanununun 184. maddesi de "yapı ruhsatiyesi almadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. Yapı ruhsatiyesi olmadan başlatılan inşaatlar dolayısıyla başlatılan şantiyelere elektrik, su veya telefon bağlantısı yapılmasına müsaade eden kişi iki yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır..." hükmünü içermektedir.

Bütün bunlardan sonra değişik bir ifade ile söylemek gerekirse, 24.04.1978 tarih ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararının ancak, imar mevzuatına uygun inşa edilmiş fakat henüz kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış binalardaki bağımsız bölüm satışının vaat edilmesi halinde uygulanabileceğini kabul etmek gerekir. (İzzet Karataş, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Yüklenicinin Temliki İşleminden Kaynaklanan Davalar, Ankara 2009, sf. 48 vd).

Ne var ki, henüz kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış bir taşınmazda yapılan binadan bağımsız bölüm değil de bağımsız bölüme karşılık belirli bir miktar arsa payı devri satışı vaat olunmuşsa, yasal engel bulunmadıkça, arsa payının satış vaadi geçerlidir. Fakat vaat alacaklısına imar mevzuatına aykırı, kaçak ve yıkılması zorunlu bir binadan arsa payı satışı değil, münhasıran bağımsız bölümü vaadinde bulunulmuşsa, bağımsız bölümün yukarıda açıklanan sebeplerle tescili olanaksızdır. Kuşkusuz, kaçak yapıda bağımsız bölüme özgülenecek arsa payından da söz edilemeyeceğinden bu gibi sözleşmelerin ifa olanağı yoktur.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; taraflar arasında Iğdır Noterliğinde düzenlenen 14.01.1999 tarihli 1099 yevmiye No’lu. 15.01.1999 tarihli 1343, 1345 ve 1348 yevmiye No’lu ve 08.02.1999 tarihli 3041 yevmiye No’lu satış vaadi sözleşmelerinde; harca esas değer 200.000,00TL olarak yazılı olup, satış vaadi borçlusunun satış bedellerini tamamen aldığı belirtilmiş ve sözleşmeler satış vaadi borçlusu olan davalı tarafından da imzalanmıştır.

Bu durumda, sözleşmelerdeki bedelin belirli olmadığını söylemek mümkün değildir. Zira eldeki davada olduğu gibi, satış vaadine konu olan taşınmazın satış bedelinin, sadece belirli olması halinde değil, belirlenebilir olması durumunda da satış vaadi sözleşmesi geçerlilik kazanır ve yerine getirilmesi olanağı doğar (YİBK’nun 27.11.1964 tarihli ve 1964/2 Esas 1964/4 Karar sayılı ilamı da bu doğrultudadır).

Öte yandan, taraflar arasında noterde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmelerinin konusu, satışı vaat olunan taşınmazın belli bir arsa payı değil, o taşınmaz üzerinde yapılan binada bağımsız bölüm niteliğindeki bir kısım dükkanlardır. Davaya konu 105 ada 74 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki yapıda kat irtifakı veya kat mülkiyeti de kurulmamıştır.

Dosya içeriğinden, dava konusu taşınmazdaki binanın yapımına inşaat (yapı) ruhsatı alınmadan başlandığı; mahallinde 12.12.2014 tarihinde yapılan keşifte de mahkemece, inşaatın tamamlanmamış olup, dükkanların bir kısmının çalışır durumda olduğunun gözlemlendiği; keşif sonrası sunulan inşaat bilirkişisi raporunda, taşınmaz üzerindeki binanın imara aykırı olarak yapıldığı, yapı ruhsatının bulunmadığı ve mevcut hali ile iskan edilmesinin mümkün olmadığının bildirildiği;

fen bilirkişisi raporunda da taşınmazın imar uygulaması sonucu üç parsele ifraz edilmiş olup, davaya konu dükkanların ise 2182 ada 1 parsel sayılı taşınmaz içerisinde kaldığının tespit edildiği anlaşılmıştır.

Davacılar ile davalı arasında akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin dayanağı, arsa sahibi sıfatıyla ... ile dava dışı yükleniciler arasında Iğdır Noterliğinde 13.01.1999 günü yapılan daire karşılığı inşaat sözleşmesidir. Buna göre, arsa sahibi sıfatıyla ... arsasını yüklenicilere teslim edecek; karşılığında yükleniciler Hamit Çakmakçı, Burhan Çiftçi ve Habip Çakmakçı sözleşme koşullarına uygun olarak yapı inşaat edeceklerdir.

Ancak, dosya kapsamından anlaşıldığı üzere, yükleniciler edimlerini tam olarak yerine getirmemiş; inşaatı tamamlamışlardır. Buna rağmen, davalı arsa sahibi, davacılar ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalayarak bağımsız bölümlerin satışını vadetmiştir. Satış vaadi sözleşmelerinde davalı arsa sahibinin, yükleniciler ile yaptığı sözleşmedeki şartlar dahilinde bazı bağımsız bölümlerin davacılara satışını vaat ve taahhüt ettiği anlaşılmaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahibi davalının iş bedeli olarak yüklendiği karşı edimi, inşaat yapılan arsadan davalı yükleniciye pay vermek ve bu kapsamda bağımsız bölüm ya da bölümlerin kayden temlikini sağlamaktır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Yüklenici, sözleşmeye göre eseri, fen ve sanat kuralları ile sözleşme kapsamına göre imal etmek yükümlülüğü altındadır.

Dava konusu bağımsız bölüm ister yüklenici tarafından isterse yükleniciyle yapılan sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümün satışı suretiyle arsa sahibi tarafından temlik alana satılmış olsun, edimler karşılıklı olarak tümüyle veya önemli oranda yerine getirilmemişse, 30/09/1998 tarih ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararına göre temlik alana mülkiyet hakkını talep yetkisi vermez (14.Hd. 21/11/2005 T.9869/1115).

Bu durumda mahkemece, öncelikle arsa sahibi davalı ile dava dışı yükleniciler arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve davacılar ile davalı arasında imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin kapsamının irdelenmesi gerekmektedir. Buna göre, arsa sahibi ile yükleniciler arasında imzalanan sözleşmedeki edimlerin karşılıklı olarak tümüyle veya önemli oranda yerine getirilip getirilmediği belirlenmelidir.

Daha sonra, ilgili belediyeden dava konusu inşaatın mimari projesinin, yapı ruhsatı ve yapı kullanım izin belgesinin bulunup bulunmadığı sorulmalıdır. Belediye tarafından mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanım izin belgesinin bulunmadığının bildirilmesi halinde ise mahkemece, yapının hukuki durumu keşfen bilirkişiye incelettirilmeli ve belediyeden yapı ruhsatı ile yapı kullanım izin belgesi almak için gerekli şartların neler olduğu sorulmalıdır.

Sözü edilen inceleme sonucu binanın İmar Mevzuatına aykırılığı tespit edilir ve bu aykırılıkların Yasaya uygun hale getirileceği saptanırsa, mahkemece davacı tarafa yapı ruhsatı ve yapı kullanım izin belgesinin alınmasını sağlamak üzere yetki ve süre verilmesi gerekir.

Bu suretle yapı için son olarak yapı kullanım izin belgesi düzenlendikten sonra kat mülkiyeti kurulması için gerekli işlemler yapılmalı ve davacıların satın aldığı bağımsız bölümlerin davacılar adına tesciline karar verilmelidir.

Bunun mümkün olmaması halinde ise, henüz kat irtifakı veya mülkiyeti kurulmamış bir yapıdan bağımsız bölümün satış vaadi sözleşmesi ile devri olanağı bulunduğundan ve yapının kat irtifakı kurulmadığından, 1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtilen yöntem ve Kat Mülkiyeti Kanununun 3/2. maddesi uyarınca çekişmeli bağımsız bölümlere isabet edecek arsa payı uzman bilirkişiye hesaplattırılıp, bu miktar yönünden istemin hüküm altına alınması gerekir.

Bununla birlikte, binanın İmar Mevzuatına aykırılığının giderilmesi olanağının bulunmadığının belirlenmesi halinde ise mahkemece, ekonomik değerlerin korunması ilkesi söz konusu edilemeyeceğinden, yasalar uyarınca yıkımı gereken bir binada hak iddiasında bulunulamayacağı gözetilmelidir. Bu durumda ise mahkemece, davacıların ikinci kademedeki tazminat talepleri hakkında bir değerlendirme yapılarak, oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş; bu nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.