Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2021/3198 K.2022/3219

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 06/06/2014 tarihinde verilen dilekçeyle satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede alacak talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda tapu iptali ve tescil talebinin reddine, alacak talebinin kısmen kabulüne dair verilen 30/11/2017 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi bir kısım davalı vekili tarafından talep edilmiştir.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince sair istinaf taleplerinin reddine, harca yönelik olarak kamu düzenine aykırılık yönünden kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak yeniden hüküm kurulmasına dair verilen kararın davalı ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili, 730 ada 6 parsel sayılı taşınmazda davalıların hisselerini İstanbul ili, ....

Noterliğinin 04.06.2009 tarih ve 13065, 27.08.2009 tarih ve 19570 ile 21.01.2011 tarih ve 01979 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmeleri ile toplam 180.000,00 TL bedel karşılığında davacıya satış vaadinde bulunduklarını, bedelin peşin olarak ödediğini ancak tapu maliklerinin İstanbul Anadolu 11. Sulh Hukuk Mahkemesinde 2012/454 Esas sayılı ortaklığın giderilmesi davası açtıklarını belirterek taşınmazın iştirak halindeki mülkiyet kaydının iptal edilmesine karar verilmesi ile malik durumunun feraiz hükümlerine göre müşterek mülkiyete çevrilmesine ve davalı payının satış vaadi sözleşmesi gereğince iptali ile adına tesciline,

bunun mümkün olmaması halinde satış bedelinin ödeme gününden itibaren işleyecek faiziyle tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar Mehmet ve ... vekilinin cevap dilekçesinde; satış vaadi sözleşmesinin ifa kabiliyeti bulunmadığını, davanın tapu iptali ve tescil davası olarak görüldüğünden kural olarak bedel iadesi talep edilemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

İlk derece mahkemesince, davacı tarafça tapu iptali tescil yönünden açılan davanın reddine, alacak yönünden açılan davanın kısmen kabulü ile davalı ... yönünden 30.000,00 TL'nin 27/08/2009, davalı ... yönünden 60.000,00 TL'nin 04/06/2009, ... mirasçıları (..., ..., ..., ..., ..., ...) yönünden 60.000,00 TL'nin 21/01/2011 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile ve mirasçılar yönünden veraset ilamındaki hisseleri oranında davalılardan alınarak davacıya ödenmesine ve fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.

Davalı ..., ... ve ... vekili tarafından istinaf edilmiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince davalılar ..., ..., ... vekillerinin sair istinaf itirazlarının reddi ile istinaf başvurularının harca yönelik olarak kamu düzenine aykırılık yönünden kabulüne, ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılarak yeniden hüküm kurulmasına karar verilmiştir.

Hükmü, davalı ... vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.

Tazminat hukukunun ilk amacı, bir kimsenin malvarlığında iradesi dışında meydana gelen eksilmeyi, yani zararı aynen veya nakden gidermek, zarar verici olay sonrasında zarar görenin malvarlığında eksilmiş olan değer yerine, nitelik veya nicelik yönünden eş bir değeri koymaktır. Mümkün olduğunca aynı nitelikte, aksi halde para itibariyle ona denk ve eşit başka değer konulur.

Temerrüt, bir borç ilişkisinde borcun taraflarının kendilerinden beklenen edimleri hukuka aykırı olarak yerine getirmemeleri olarak ifade edilebilir. Borçlunun temerrüdü ve alacaklının temerrüdü olmak üzere iki türü vardır. Borçlunun temerrüdünde, borçlu borcunu ya da yükümlülüğünü zamanında ve usulüne uygun şekilde yerine getirmez, borcunu ifada gecikir ise temerrüde düşmüş kabul edilir. Alacaklının temerrüdünde ise, yapma veya verme edimi gereği gibi kendisine önerilen alacaklı, haklı bir sebep olmaksızın onu kabulden veya borçlunun borcunu ifa edebilmesi için kendisi tarafından yapılması gereken hazırlık fiillerini yapmaktan kaçınırsa, temerrüde düşmüş olur.

Somut olaya gelince; taraflar arasında yapılan satış vaadi sözleşmesinin infazı mümkün olmadığı anlaşılmaktadır. Sözleşme gereği herkesin aldığını geri verme yükümlülüğü bulunulduğundan ilk derece mahkemesince bedelin ödenmesi yönündeki talebin kabulüne karar verilirken dava tarihi itibariyle yasal faize hükmedilmesi gerekirken sözleşme tarihleri itibariyle hükmedilmesi, bölge adliye mahkemesince de anılan hususa dikkat edilmemesi doğru görülmemiştir. Ne var ki hükmü sadece davalı ... temyiz etmiş olmakla temyiz eden davalı ... aleyhine kurulan hükümde dava tarihi itibariyle yasal faize karar verilmesi amacıyla hükmün bozulmasına karar verilmiştir.