Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2021/3291 K.2022/2190

7. Hukuk Dairesi

MAHKEMESİ

Asliye Hukuk Mahkemesi DAVACILAR : ... vd.

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 31.10.2011 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine dair verilen 22.01.2021 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 22.03.2022 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Av. ... ile karşı taraftan davacılar vekili Av. ... geldiler.

Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR

I.DAVA

Davacılar vekili, müvekkillerinin dava konusu 22, 24, 33, 38, 46, 52 ve 56 parsel sayılı taşınmazların paydaşı olduklarını, taşınmazların diğer paydaşı olan dava dışı ...’ın taşınmazlardaki hisselerini 19.03.2010 tarihinde davalıya sattığını öğrendiklerini ve önalım haklarını kullanmak istediklerini belirterek, dava konusu taşınmazlarda davalı adına kayıtlı payların iptal edilerek eşit oranda müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II.CEVAP

Davalı vekili, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 733’üncü maddesinde yer alan "Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir." hükmü ile 734’ncü maddesinde yer alan "satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini..." ibaresinin Anayasaya aykırı olduğunu, ilgili hükümlerin iptali için Anayasa Mahkemesine başvurulmasını istediklerini;

dava konusu taşınmazların kadastro tespitinin ... ve murisleri adına yapıldığını, ...’ın kimlik bilgilerinde hata yapılması ve ilgilinin Suriye’de ikamet etmesi nedeniyle hukuki işlemleri yürütmesi için müvekkilinin eşi ...’a vekalet verdiğini, ...’ın bu vekaletname ile dava konusu taşınmazlarda ...’ın hisselerini 19.03.2010 tarihinde müvekkiline devrettiğini, gerçekte taşınmazların ...’a devredildiğini, ancak ... hem satıcı hem de alıcı olamayacağından bu şekilde işlem yapıldığını, ...’ın büyükbabası ile ...’ın büyükbabasının kuzen olduklarını, ... ile davacıların da akraba olduklarını,

...’ın taşınmazların davacılar tarafından satın alınması için davacılar, akrabaları ve aracılarını görüştüğünü, ancak davacıların ekonomik güçlerinin olmaması nedeniyle taşınmazları alamayacaklarını söylediklerini, ...’ın bunun üzerine müvekkilinin eşi ... ile görüştüğünü, ...’ın davacıların taşınmazları alabilme ihtimalini düşünerek davacılar ile görüştüğünü, satın almayacaklarından emin olunca, taşınmazları satın almaya karar verdiğini;

dava konusu taşınmazların yaklaşık toplam 270 dekar olduğunu, davacıların alıcı olmamaları ve tapu harç ve masrafları nedeniyle tapuda satış bedelinin düşük gösterildiğini, davacıların satıştan haberdar olmalarına rağmen hiçbir girişimde bulunmadıklarını; bir müddet sonra davacıların müvekkiline ve eşine haber göndererek taşınmazları satın almak istediklerini bildirdiklerini, araya giren kişilerin ileri gelen kişiler olması nedeniyle müvekkilinin ve eşi ...’ın istemeyerek de olsa taşınmazları 700.000,00 TL bedelle satmayı kabul ettiklerini ve davacıların satış bedelini toplayabilmek için süre istediklerini;

müvekkilinin taşınmazları satın aldığı tarihte taşınmazların müşterek ve susuz olduğunu, 2011 yılında arazi toplulaştırma çalışmalarına başlandığını, sulama kanallarının yapılmasının planlandığını, bu nedenle taşınmazların değerinde ciddi yükselmeler olduğunu; aradan uzun zaman geçtikten sonra davacıların taşınmazları almaktan vazgeçtiklerini ve dava açacaklarını beyan ettiklerini, davacıların önalım davasını açmalarının nedeninin taşınmazı ucuza almak sonrasında da başkalarına satmak olduğunu; bunun Türk Medeni Kanununun 2’inci maddesi gereğince dürüstlük ilkesine aykırı olduğunu;

müvekkilinin taşınmazları dekarı 2.500,00 TL’den satın aldığını; davalının da bedelde muvazaa iddiasında bulunabilmesinin gerektiğini, davacı taraf önalım hakkını maksatlı ve kötü niyetli olarak taşınmazları düşük bedelle almak için kullanmışsa ve buna ilişkin deliller varsa davacının kötü niyetinin korunmaması gerektiğini; eğer önalım davası kabul edilecekse keşfen belirlenecek güncel değer üzerinden kabul edilmesi gerektiğini ve dava konusu taşınmazların fiilen taksim edildiğini beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

III.İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen ilk kararın temyiz edilmesi üzerine davalılar fiili taksim savunmasında bulunduğundan delil listesinde bildirdikleri delillerinin toplanması ve varsa davacı delillerinin de toplanarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 24.01.2017 tarih, 2016/17029 Esas, 2017/542 Karar sayılı ilamıyla bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda; dava konusu taşınmazların fiilen taksim edilmediği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine, taşınmazlarda yapılan toplulaştırma sonucu oluşan 104 ada 2, 120 ada 4, 115 ada 3, 129 ada 2 ve 136 ada 2 parsel sayılı taşınmazlarda davalı adına kayıtlı hisselerini davacılar adına tesciline; 109 ada 2, 109 ada 5, 109 ada 8, 110 ada 4, 110 ada 5 ve 115 ada 1 parsel sayılı taşınmazlar yönünden davanın reddine; mahkeme veznesine önalım bedeli olarak yatırılan 255.205,00 TL'nin karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesine karar verilmiştir.

IV.TEMYİZ

1.Temyiz Eden: Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir. 2.Temyiz Nedenleri:

Davalı vekili, Türk Medeni Kanununun 733’üncü ve 734’ncü maddesinin Anayasaya aykırı olduğu iddialarının değerlendirilmesi gerektiğini, satıcı ile davacı ve davalı tarafın akraba olduğunu, müvekkilinin eşinin davacıların taşınmazları satın almayacaklarından emin olunca satın almaya karar verdiğini; dava konusu taşınmazların yaklaşık 270 dekar olduğunu, müvekkilinin taşınmazları 675.000,00 TL bedelle satın aldığını, tapuda satış bedelinin düşük gösterildiğini, davacıların satıştan haberdar olmalarına rağmen hiçbir girişimde bulunmadıklarını;

davacıların önalım davasını açmalarının nedeninin taşınmazı ucuza almak sonrasında da başkalarına satmak olduğunu; bunun Türk Medeni Kanununun 2’inci maddesi gereğince dürüstlük ilkesine aykırı olduğunu; davalının da bedelde muvazaa iddiasında bulunabilmesinin gerektiğini;

keşfen belirlenecek güncel değer üzerinden davanın kabul edilmesi gerektiğini, keşif taleplerinin görmezden gelindiğini, dava konusu taşınmazların fiilen taksim edildiğini, satış tarihinden bu yana 10 yıl geçtiğini, taşınmazların değerinin arttığını, maktu vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini, davanın kısmen reddine karar verildiğinden müvekkili lehine de vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini, yargılama giderlerinin de kabul ve ret oranına göre paylaştırılması gerektiğini beyan ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

V.GEREKÇE

1.Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme:

Dava, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 732’inci ve devamı maddelerince açılan önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2.İlgili Hukuk:

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734. maddesi uyarınca "Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.

Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35.maddesine göre, "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."

Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.

Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır.

Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.

Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatların adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır.

3.Değerlendirme:

Somut olayda; davacı dava dilekçesinde tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden önalım hakkını kullanmak istediğini belirtmiş, davalı ise satış tarihi üzerinden uzun bir süre geçtikten sonra açılan davanın haksız menfaat temini oluşturduğunu, bu nedenle taşınmazın güncel bedelinin depo edilmesi gerektiğini savunmuştur.

Mahkemece, ön inceleme duruşmasında bedelin vadeli hesapta nemalandırılmak üzere depo edilmesi hususunda karar verilmesi gerekirken; ön inceleme duruşmasının yapıldığı 13.09.2012 tarihinden uzun bir zaman sonra 05.03.2015 tarihli duruşmada depo kararı verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir.

Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır.

Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.

Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edildiği tarih arasında uzunca bir zamanın geçtiği; bu süre gözönüne alındığında, önalım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle enflasyon oranında veya faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.

Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.

Mahkemece yapılması gereken; konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli rapor alınarak; resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafları toplamı olan 255.205,00 TL’nin ön inceleme tarihi olan 13.09.2012 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenerek, bu miktardan depo edilen miktar çıkarılarak aradaki farkın da depo edilen önalım bedeline ilavesi suretiyle karar vermektir.

Davacı tarafından aradaki fark depo edildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulmasına karar vermek gerekmiştir.