Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2021/4757 K.2022/2961

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 31/10/2014 tarihinde verilen dilekçeyle ecrimisil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 12/12/2019 tarihli hükmün İstanbul Bölge Adliye Mahkemesince istinaf yoluyla incelenmesi davacı vekili ve davalı vekili tarafından talep edilmiştir.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesince istinaf taleplerinin esastan reddine dair verilen kararın Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili ve davalı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 19/04/2022 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. ... ile karşı taraftan davalı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı.

Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

-K A R A R-

Dava; ecrimisil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, vekil edeni ile davalı şirket arasında 01.01.2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesi yapıldığını, sözleşmenin 1. maddesinin “a” bendinde, "..iş bu akdin başlama tarihinde, davalı şirketin ortaklarından ...'nin hisse oranı %51'in altına düştüğü takdirde, şirket hükmi şahsiyeti ve sıfatı aynen devam etse dahi, kiracılık sıfatı fiilen değişmiş addolacak ve kira sözleşmesinin başka bir kiracıya devri olarak mütalaa edilip akde muhalefet teşkil edecektir." hükmünün yer aldığını, ...'nin hisselerini devrederek ortaklıktan ayrıldığını, bu durumun 24/02/2012 tarihli Ticaret Sicil Gazetesi'nde de yer aldığını,

davalıya akde aykırılığın giderilmesi aksi taktirde kira sözleşmesinin feshedileceği ve tahliye davası açılacağınına dair ihtarnamenin gönderildiğini, buna rağmen akde aykırılığın reddedildiğini ve kiralananın tahliyesinin gerçekleştirilemeyeceğinin açıkça bildirildiğini, müvekkili tarafından davalı aleyhine sözleşmenin feshi ve kiralananın tahliyesi davası açıldığını, İstanbul 2.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2013/1319 Esas, 2013/987 sayılı Kararı ile,

01.01.2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin feshine karar verildiğini, hükmün 23/01/2014 tarihinde kesinleştiğini ve davalının söz konusu taşınmazı 24/02/2012 tarihinden tahliye tarihi olan 17/10/2014 tarihine kadar haksız ve fuzuli olarak işgal ettiğini belirterek, fazlaya dair talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla 50.000,00 TL ecrimisil bedelinin her dönem sonu hesaplanacak kademeli yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesi istenmiş, 01.07.2016 tarihli ıslah dilekçesi ile talep toplam 380.741,00 TL’ye çıkartılmıştır.

Davalı vekili, taraflar arasında görülen kira sözleşmenin feshi ve kiralananın tahliyesi davası sonucunda, kira sözleşmesinin feshine karar verilmesine karşılık tahliye isteminin reddine karar verildiğini, hükmün kesinleşmesi üzerine taşınmazın 17.10.2014 tarihinde tahliye edildiğini, vekil edenin mecuru haksız şekilde işgal etmediğini, davacı ile müvekkili arasında görülen kira tespit davaları olduğunu, kira bedellerinin ödendiğini, müvekkili şirketin davacı tarafa yaklaşık 21.000,00 TL fazla kira bedeli ödemesi yaptığını,

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla en az 21.000,00 TL olmak üzere fazla yapılan ödemenin davacının ecrimisil talebinden mahsup edilmesi gerektiğini belirterek ecrimisil talebinin reddine, mahkemenin aksi kanaatte olması halinde ise, takas def'inin kabul edilerek, inceleme sonucunda belirlenecek fazla kira bedeli ödemelerinin faiz işletilmesi suretiyle ecrimisil tutarından mahsup edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

İlk Derece Mahkemesince, davanın kısmen kabulü ile, 23/01/2014- 17/10/2014 tarihleri arasında hesaplanan 68.273,33 TL ecrimisil bedelinden davalı tarafça ödenen 46.871,80 TL’nin mahsubu ile belirlenen 21.401,53 TL ecrimisilin dönem sonu tahakkuk tarihi itibari ile hesaplanacak yasal faizi ile davalı taraftan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş, hükme karşı davacı vekili ve davalı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi tarafından taraflarca yapılan istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir. Karar, süresi içinde davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere, dosya kapsamına göre davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2.Davalı vekilinin sair temyiz itirazlarına gelince;

Dosya içeriği ve toplanan delillerden, taraflar arasında 01.01.2004 tarihli (3 yıllık) kira sözleşmesinin imzalandığı, davalı tarafından 04.03.2011 tarihinde (davacı aleyhine) kira tespit davası açıldığı, İstanbul 16. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/300 Esas, 2012/586 sayılı Karar ile, “...mecurun yıllık kira bedelinin 01.01.2009 tarihinden itibaren hak ve nesafet kuralları, davacının eski kiracılığı da gözetilerek aylık kira bedelinin 7608 brüt olarak tespitine” karar verildiği, kararın deracattan geçerek 31.04.2014 tarihinde kesinleştiği, akabinde davacı tarafından (davalı aleyhine) sözleşmenin feshi ve kiralananın tahliyesi davası açıldığı,

İstanbul 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2013/1319 Esas, 2013/987 sayılı Kararı ile, 01.01.2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin feshine, tahliye isteminin ise reddine karar verildiği, verilen kararın 23/01/2014 tarihinde kesinleşti, davalı tarafından 03.12.2012 tarihinde davacı aleyhine (ikinci) kira tespit davası açıldığı, İstanbul 6. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/538 Esas, 2015/639 sayılı Karar ile, “..01/01/2013-31/12/2013 tarihi itibariyle hak ve nesafet kuralları gereği aylık brüt kiranın 9.000,00 TL olarak tespitine” karar verildiği,

kararın yargıtay denetiminden geçerek 14.12.2016 tarihinde kesinleştiği, davalı tarafından (dava tarihinden önce) 21.07.2014 tarihinde “01.01.2009-31.07.2014 kira” açıklaması ile 81.200 TL ödemede yapıldığı, mevcut davanın 31.10.2014 tarihinde açıldığı ve (dava tarihinden sonra) 30.03.2017 tarihinde de İstanbul 6. Sulh Hukuk Mahkemesi 2012/538 Esas fark kira bedeli adı altında 27.901,77 TL ödemenin gerçekleştirildiği anlaşılmaktadır.

Ayrıca kira tespit davalarında aylık brüt kira bedellerinin hak ve nesafet ölçüleri ve davalının eski kiracı oluşu dikkate alınarak belirlendiği görülmektedir.

Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre; kira esasına göre ecrimisil belirlenmesinde, taraflara emsal kira sözleşmelerini sunmaları için süre verilip, mahkemece emsaller getirtilip, keşif mahallinde bilirkişilerce re'sen emsal araştırması yapılıp, rayiç belirlenerek somut veriler böylece toplandıktan sonra, ecrimisil istenen ilk dönem kira miktarı belirlenip, belirlenen bu bedele ÜFE'nin tamamı yansıtılmak suretiyle sonraki yıllar ecrimisil bedeli ve bunun sonucunda da toplam ecrimisil miktarının hesaplanması gerekmektedir.

Ayrıca, mahsup itirazı, bir alacağı doğuran olayla ilgili olarak, alacaklının elde ettiği bazı menfaatlerin ya da borçlunun katlandığı bazı yükümlülüklerin alacaktan indirilmesidir. Mahsuplaşmada, takastan farklı olarak iki ayrı alacak bulunmamaktadır. Buna göre, alacak miktarından tenzil edilecek değer, karşı alacak olmayıp, gerçek alacağı bulmak üzere hesaplanan alacaktan indirilmesi gereken bir bedeldir.

Bu nedenle, mahsupta hukuken karşılıklı alacaklılık ilişkisinden öte, alacağın gerçek miktarının tespiti için yapılan bir işlemin varlığı kabul edilmelidir. Mahsupta doğmuş bir alacaktan söz edilemeyeceği için, mahsubun borcu sona erdiren bir neden olduğu da düşünülemez. Ayrıca, mahsup talebi hukuki niteliği itibariyle def'i olmayıp; itiraz niteliğinde olduğundan, savunmanın genişletilmesi yasağına tabi olduğu kabul edilmez.

Mahsubun, yargılama devam ettiği sürece karşı tarafın muvafakatı olmaksızın ileri sürülmesi mümkündür.

Aynı hukuki ilişki nedeniyle taraflardan birinin katlandığı bazı yükümlülüklerin ya da elde ettiği bir kısım semerelerin diğer tarafın alacağından indirilmesi talebi, hukuki niteliği itibariyle, "mahsuplaşma" olarak nitelendirilmektedir.

Yine 6100 sayılı HMK'nın 331. maddesinin 1. fıkrası uyarınca davanın konusuz kalması halinde hakim davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre yargılama giderlerine hükmeder.

Öte yandan, karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 6. maddesine göre “Anlaşmazlık, davanın konusuz kalması, feragat, kabul, sulh veya herhangi bir nedenle; ön inceleme tutanağı imzalanıncaya kadar giderilirse, Tarife hükümleriyle belirlenen ücretlerin yarısına, ön inceleme tutanağı imzalandıktan sonra giderilirse tamamına hükmolunur. Bu madde yargı mercileri tarafından hesaplanan akdi avukatlık ücreti sözleşmelerinde uygulanmaz." hükmü yer almaktadır.

Somut olayda; hükme esas alınan bilirkişi raporunda yukarıda belirtilen ilke ve usuller dikkate alınmaksızın emsal kira sözleşmeleri üzerinden ilk dönem için ecrimisil miktarı belirlenip, sonraki yıllar için ise ÜFE artış oranı uygulanmak suretiyle takip eden dönemler için ecrimisil miktarının hesaplanması gerekirken; kira tespit davasında hükmedilen ve davalının eski kiracı oluşu, hak ve nesafet ölçüleri gözetilerek belirlenen kira bedelinin dikkate alındığı görülmektedir. Aynı şekilde, dava tarihinden önce yapılan ödemeye yönelik mahsup işlemi doğru yapılmadığı gibi dava tarihinden sonra yapılan ödemenin de davayı konusuz bırakıp bırakmadığı noktasında bir değerlendirme yapılmamıştır.

Bu durumda, mahkemece yeniden konusunda uzman bilirkişiler eşliğinde keşif yapılarak, öncelikle taraflar arasında görülen kira tespit davaları esas alınmak suretiyle (ilk kira tespit davasının dönem başlangıcı olan) 01.01.2009 tarihinden kira sözleşmesinin fesih edildiği 23.01.2014 tarihine kadar davalının ödemesi gereken kira bedellerinin saptanması, aynı şekilde davalı tarafından (aynı döneme ilişkin) yatırılan kira bedelleri ile 21.07.2014 tarihinde gerçekleştirilen 81.200 TL’nin tespit edilen kira bedeli toplamından düşülerek (var ise) fazla ödenen miktarın tereddüte mahal bırakılmayacak şekilde belirlenmesi,

aynı şekilde yukarıda açıklanan ilkeler uyarınca (resen) benzer yerlerin kira sözleşmeleri getirtilerek araştırma ve inceleme yapılması, sunulan emsal kira sözleşmeleri, taşınmazın büyüklüğü ve çevre özellikleri de nazara alınarak dava konusu ilk dönemde (işyeri olarak) serbest koşullarda getirebileceği kira bedelinin rayice göre belirlenmesi, sonraki dönemler için ise, ilk dönem (23.01.2014 tarihi) için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak koşuluyla (23.01.2014- 17.10.2014 tarihleri arası) ecrimisil hesabının yapılması,

tespit edilen bu değerden (var ise) fazla ödenen meblağın mahsup edilmesi, bu şekilde davalının (dava tarihi itibariyle) ödemesi gereken ecrimisil bedeli olup olmadığının açıklığa kavuşturulması, (son olarak) yargılama aşamasında 27.901,77 TL ödemenin gerçekleştiği anlaşıldığına göre, 30.03.2017 tarihli ödemenin davayı konusuz bırakıp bırakmadığı üzerinde de durularak oluşacak sonuca göre dosya kapsamına uygun bir hüküm tesis edilmesi gerekirken yazılı şekilde sonuca gidilmesi doğru değildir