Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2021/5815 K.2021/3361

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 17/09/2012 gününde verilen dilekçe ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat istenmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; tapu iptali ve tescil davasının reddine, tazminat talebinin davalı ... yönünden kısmen kabulüne dair verilen 25/11/2020 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.

Davacı vekili, davacının 24.07.1989 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile bir kısım davalılar murisi Mehmet Şahin’in İsmail Haki Kalkan’dan (ad ve soyad değişikliği ile ... olmuştur.) satın aldığı, 504 ada 1 parsel sayılı taşınmaz olarak tapuda kayıtlı 1/29 arsa paylı C blok 2 numaralı daireyi 16.10.1991 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile ...’den satın aldığını, aldığı tarihten bu yana da oturmakta olduğunu, ...’ın tapuyu davacıya devretmekten kaçınmak maksadı ile hileli bir şekilde taşınmazı ...’a devrettiğinden bahisle, ... adına olan tapunun iptali ile müvekkili adına tesciline, bu mümkün olmazsa taşınmazın rayiç bedelinin davacıya ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Bir kısım davalılar vekili davanın reddini savunmuştur.

Davalılardan ... davanın reddini savunmuştur.

Davalı ... vekili ise, davalının taşınmazın satımı için Ereğli ilçesinde emlak ve araç alım satımı yapan Şenol Akar isimli kişiye satış vekaletnamesi verdiğini, taşınmazın bu kişi tarafından davalı ...’nın tanımadığı bir şahsa satıldığını, satışın gerçek bir satış olduğunu, muvazaa iddiasının doğru olmadığını savunarak davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen ilk karar Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 20.02.2019 tarih, 2016/6915 Esas, 2019/1502 Karar sayılı ilamı ile ‘‘Somut olayda; kayıt sahibinin mülkiyeti kazanırken, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan hakkı bertaraf etmek kastiyle ve kötü niyetli davrandığı ileri sürüldüğünden, malikin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi olup olmadığının araştırılması zorunludur. Burada, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilip edilmediğinin önemi yoktur. Önemli olan, mülkiyet hakkı sahibinin satış vaadi sözleşmesini bilmesi gereken kişilerden olup olmadığının saptanmasıdır.

Böyle olunca, taraflardan davacının kötü niyet iddiasına karşı delilleri istenip toplanmalı ve davalının durumu Türk Medeni Kanununun 3. maddesi çerçevesinde değerlendirerek bir sonuca ulaşılmalıdır.

Davacı, tapu kayıt maliki ...’nun ifayı önlemek amacıyla taşınmazı diğer davalı ...’a devrettiğini, devrin ... aracılığıyla yine bu şahsın yanında çalıştığı iddia edilen ...’a yapıldığını ileri sürmektedir. Davacı tarafça tapu kayıt maliki ... ile ... arasında yapılan satış işleminin gerçek olmadığı, muvazaalı olduğu iddia edildiğinden öncelikle delil dilekçesinde bildirdiği ve dinlenilmelerinden vazgeçmediği ... isimli tanığın mahkemece taşınmaz başında dinlenmesi, özellikle davacının muvazaa iddiası göz önüne alınarak tanığın bu husustaki beyanlarının taşınmaz mahallinde yapılacak keşifte alınması, ondan sonra tüm deliller birlikte değerlendirilerek bir karar verilmesi gerekir.’’ gerekçeleriyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozma ilamına uyularak davalı ... aleyhine açılan tapu iptal ve tescil davasının reddine, davalılar Mehmet Şahin mirasçıları aleyhine açılan tazminat davasının reddine, davalı ... aleyhine açılan tazminat davasının kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür.

Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzeninin sağlanması düşüncesiyle, satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyi niyetten maksat, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.

Belirtilen ilke, TMK’nın 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde hükme bağlanmış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddede “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.

Mahkemece Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 20.02.2019 tarih, 2016/6915 Esas, 2019/1502 Karar sayılı bozma ilamına uyulduğu halde bozma ilamının gereği yerine getirilmemiştir.

Davacının vaad alacaklısı sıfatıyla tarafı olduğu 16.10.1991 tarih, 17392 yevmiye numaralı noterde re’sen düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde vaad borçlusu, bir kısım davalılar ..., ..., ..., ... ve ...’in murisi ...’dir. Bu durumda mahkemece tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik yok ise de; hükmedilen tazminatın gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde vaad borçlusu konumunda bulunan ...’in mirasçılarından tahsiline karar verilmesi gerekirken davacı ile sözleşme ilişkisi bulunmayan davalı ...’ndan tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.