Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2021/5917 K.2022/6475

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 08/01/2009 gününde verilen dilekçe ile elatmanın önlenmesi ve ecrimisil, birleştirilen davada ise muhdesatın tespiti, tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl davanın kabulüne, birleştirilen davanın reddine dair verilen 30/03/2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı-birleştirilen dava davacısı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

KARŞI OY

Davacı ... vekili dilekçesinde müvekkiline ait taşınmazda fuzuli şagil olan davalının müdahalesinin önlenmesi, taşınmazın tahliyesi ile ecrimisile karar verilmesini istemiştir.

Davalı şirket vekili cevaben görülmekte olan tapu iptal ve tescil davasının bekletici mesele yapılmasını, usulsüz olan ihtar ile temerrüt durumunun oluşmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.

Mevcut dosya ile birleştirilen aynı mahkemede derdest 2014/73 E. sayılı dosyada, davacı şirket tarafından, taşınmaz üzerinde ki binalardan dolayı tapu iptal ve tescil talep edildiği açıktır.

Orhangazi 1. Asliye hukuk mahkemesinde yapılan yargılama sonucu ana davanın kabulü, birleşen davanın ise reddine karar verildiği, davacının temyiz talebi üzerine dosyanın dairemize geldiği açık olup; sayın çoğunluk tarafından değerlendirme sonucu kararın onanması yönünde görüş oluşturmakla, bozma yönündeki karşı görüşümüz aşağıdaki şekilde açıklanmıştır.

1-Davaya konu halen tarla vasfındaki ... Köyü parsel 15’te kayıtlı taşınmazın, davacı tarafından 20/06/2008 tarihinde satın alındığı, bir ay içerisinde noterden 14/07/2008 tarihli ihtarnamenin çekildiği ve ihtarnamenin 23/07/2008 tarihinde davalı şirkete tebliğ edilmesi sonrası işbu davanın 08/01/2009 tarihinde açıldığı açıktır.

2-İhtarnamede öncelikle davalı şirketin bu yerde fuzuli şagil olduğu belirtilmiş, devamında ise “kira sözleşmesine istinaden işgal var ise, sözleşmenin bir örneğinin gönderilmesinin, sözleşme var ise sözleşmeyi fesh ettiğimizi” bildiririz şeklinde açıklama yapıldığı açıktır.

3-Cevabi ihtarnamede ise, taraflar arasında görülmekte olan bir davaya işaretle, fuzuli şagil durumunun bulunmadığı, taşınmaz üzerindeki binaların şirket tarafından yapıldığı ve taşınmazın halen kullanıldığı açıklanarak itirazda bulunulmuştur.

4-Mahkemece deliller toplanmış ana dava itibariyle neticeten “şirketin, karşı tarafın usulüne uygun olarak önceki malik ile yapılan kira sözleşmesini fesh etmesine rağmen, taşınmazı hukuken geçerli ve korunmaya değer bir hakka dayanmaksızın tahliye etmemesi sebebiyle ... 15 sayılı parselde kayıtlı taşınmaza davalı şirketin yapmış olduğu fuzuli işgale yönelik müdahalesinin men’ine, davalının tahliyesini, kısmi olarak ecrimisile” gerekçesi ile mahkemece dava kabul edilmiştir.

5-Her iki dava yönünden davalı-davacı şirket vekilinin temyizi söz konusu olup, açıklamalarımız öncelikle ana dava için olacaktır.

6-Davalı şirketin gerek ihtarname içeriğinde, gerekse cevap dilekçesinde açıkca belirtmemesine rağmen, şirketin esasen satın alma tarihine kadar uzun yıllar boyunca taşınmaz üzerinde, fabrikalar yapmak ve bunları işletmek üzere kullanımı bulunmaktadır. Davacı vekili “kira” ilişkisinden deliller kısmında bahsetmiş ve mahkeme tarafından da geçmişte kira ilişkilerinin varlığı kabul edilmiş olmakla, “kira” yönünden açıklama yapmak zarureti doğmuştur.

7-Davacı vekili, dava dilekçesinde eski malik ile yapılan kira sözleşmesinin süreli olması, BK. tabii bulunması, tek taraflı ihtarname ile sözleşmenin sona erdiğini açıklayarak, açıkça kira sözleşmesine atıfta bulunmakla, olayımızda kira sözleşmesinin sona erip ermediği önem arz eder hale gelmiştir.

8-Kira sözleşmesinin varlığı sabit olmakla, öncelikle fesih ve benzeri sebeplerin inceleme yerinin, özel yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi bulunması karşısında, görev hususunun düşünülmemesi önemli bir eksikliktir.

Görev kamu düzenine ilişkin bulunmakla, mahkemenin görevsizlik kararı verip, dosyadan el çekmesi gerekirken davaya devam etmesi, esasen başlı başına bir bozma sebebi bulunmakla, öncelikle bu yönden bozma kararı verilmesi gerekirdi.

9-Davacı gerçek kişinin mülkiyet hakkına dayanarak bu davayı açtığı düşünülerek, davada yerel mahkemede görevli olduğu düşünülüyor ise; o zaman da olayımızda Borçlar Kanununa göre sözleşmenin feshi durumunun olup-olmadığının irdelenmesi gerekirken, sanki fesihle bu iş olup bitmiş gibi gerekçe üretilmesi, başlı başına bir hak ihlali oluşturur.

10-Davalı şirket ile taşınmazın o tarihteki maliki ... arasında 16/06/1997 başlangıç tarihli, 10 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı, kiralanan yerin tarla olduğu ve tarla vasfı ile kiralandığı; ancak zaman içerisinde taşınmaz içerisine ağaç ürünleri işlenmesi için kalıcı binaların yapıldığı; şirketin zaman içerisinde isim değişikliğine gittiği ve sürenin 16/06/2007 tarihinde bittiği açıktır.

11-İşbu sözleşme eski BK döneminde 270 vd maddelerinde düzenlenen ÜRÜN KİRASI sözleşmesi tanımına ve usulüne uygun olup, yeni TBK 357 vd. maddelerinde özel hükümlerle düzenleme yapıldığı da açıktır. TBK 358. maddesinde “Bu ayırımda ürün kirasına ilişkin özel hüküm bulunmadıkça, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler uygulanır” hükmü yeni düzenleme olarak getirilmiştir.

12-Ürün kirasının sona ermesi ile ilgili olarak TBK 367 (BK 287) maddesi, sözleşmenin eski kanunda olduğu gibi “sürenin bitimi” ile kendiliğinden sona ereceğini bildirmiş ise de, ancak tarafların sözleşme sona ermesine rağmen ÖRTÜLÜ olarak sözleşmeyi sürdürmeleri halinde aksi kararlaştırılmadıkça kira sözleşmesi birer yıl için yenilenmiş sayılacaktır (TBK 367/2) hükmünü getirmiştir.

13-Sözleşmemiz belirli süreli olmakla, ... tarihi olan 16/06/2007 tarihi itibari ile sözleşmenin sona ermesi yolunda tarafların bir iradesi olmadığı için, kira sözleşmesinin bir yıl için yenilendiği ve böylece sözleşmenin 16/06/2008 tarihine kadar uzadığı açıktır.

14-Davacımız taşınmazı, 10 yılın bitiminden 1 yıl 4 gün sonra 20/06/2008 tarihinde satışa almış olup, ihtarnamesini ise 14/07/2008 tarihinde davalı şirkete göndermiştir.

Ancak ihtarname şarta bağlı olduğu gibi, tebliğ tarihi ise 23/07/2008 tarihli olup, bu durumda öncelikle İİK 272. maddesi yönünden inceleme yapılması gerekir.

İİK 272. maddesinin adi kiralar için uygulanabileceği, ürün kirası için uygulanamayacağı ilkesi bir yana bırakılırsa, süre bitiminden itibaren (İİK. göre 1 yıllık yenilemenin bitiş tarihi olan 16/06/2008 tarihinden) bir aylık süre içinde ihtarname çekilmekle birlikte, ihtarname bir aylık süre geçtikten sonra tebliğ edilmiş; ayrıca bu bir aylık süre içinde tahliye davası da açılmadığı için esasen davacının ihtarnamesinin bir anlamının olmadığı açıktır.

Neticeten sözleşmenin 16/06/2008 tarihinden itibaren TBK 367/2 maddesi gereğince 1 yıl için 2. kez yenilenmiş sayılacağı ve böylece ortada geçerli bir kira sözleşmesi bulunmakla, açılan davanın reddinin gerekeceği açıktır.

15-Davamız yönünden TBK 368. (BK 285) maddesi itibariyle değerlendirme yapıldığında ise, belirli süreli (10 yıl) ürün kirası sözleşmesinin örtülü anlaşma için 1 yıl yenilendiği ve bu sürenin 16/06/2008 tarihinde bittiği açık ise de; ikinci uzama süresi (16/06/2008-16/06/2009 tarihleri arası) için davacının en az 6 ay öncesinden ihtarname çekmesi (yani 16/12/2008 tarihinden önce fesih bildiriminin göndermesi gerekeceği açıktır)

Olayımızı bu son ihtimal üzerinden değerlendirdiğimizde davacının 14/07/2008 tarihinde noterden çekmiş olduğu ihtarnamesinin uzayan kira sözleşmesinin ilk altı ayı içerisinde olduğu ve böylece buna istinaden fesih ve tahliye davası açması mümkün ise de; davacının süre sonunu yani 16/06/2009 tarihini beklemeden 08/01/2009 tarihinde erken bir zamanda açmış olduğu ve böylece mevcut davanın TBK. 368. maddesindeki şartlara uyulmadan açıldığı belirlenmiştir.

16-Esasen yukarıdaki son iki maddede belirtilen hususların Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından tartışılıp değerlendirilebileceği açık olmakla birlikte, mahkemece yukarıda açıklandığı üzere sözleşmenin halen dava tarihi itibariyle devam ettiği olgusu dikkate alınmak suretiyle, fuzuli şagil durumunun olmadığı, yani davalı şirketin haklı bir sebeple taşınmazı sözleşme ile kullandığını tespit ederek sübut bulmayan tahliye davasının reddine karar vermesi gerekirken, yanlış değerlendirme ile davanın kabulüne karar verilmesi bozmayı gerektirir.

Neticeten yerel mahkemenin “sözleşmenin fesih ile sona erdiği” gerekçesi yerinde bulunmadığı ve buna bağlı olarak dava sübut bulmadığı için davanın reddine karar verilmesi ve bu açıklama ışığında ana davanın bozulmasına karar verilmesi kanaatindeyim.

17-Birleştirilen dava yönünden ise davacı şirketin, mülkiyet iddiasının toplanan deliller itibariyle dinlenemeyeceği tarafımızca da yerinde görülmekle davanın reddine dair ilk derece mahkemesi kararının onanması görüşüne aynen katıldığımı ifade eder, bu şekilde ana dava yönünden sayın çoğunluğun görüşüne muhalif olduğumu açıklarım.