Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2021/6771 K.2022/7610

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 01.09.2015 tarihinde verilen dilekçeyle önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın kabulüne dair verilen 11.02.2021 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi taraf vekillerince talep edilmiştir. Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince davalı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının HMK 353/1-b-2 maddesi uyarınca kaldırılmasına, davanın kabulüne dair verilen kararın taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; paydaşı olduğu dava konusu taşınmazlarda, diğer paydaş ...’nin payını 07.05.2015 tarihinde davalıya sattığını, ancak tapuda satış bedelinin önalım hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini ileri sürerek davalı adına kayıtlı payın tapu kaydının iptali ile adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; yargılama aşamasında muvazaa yönünün araştırılması için talep ettikleri delillerin toplanmadığını, bilirkişinin eksik inceleme yaptığını, yapılan keşif sonrasında alınan raporda arsa değeri belirleme tekniklerinin bilimsel esas ve emsal tapu kayıtlarına dayanmadığını, muvazaanın ispat edildiğini belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir. 2.Davalı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; taşınmazların güncel değerinin belirlenmediğini, vekalet ücreti ve yargılama gideri yönünden de kararın hatalı olduğunu ileri sürmüştür.

C. Gerekçe ve Sonuç

1.Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermiştir.

2.Mahkeme, davalı vekilinin istinaf itirazları yönünden yaptığı incelemede ise; bedelde muvazaa iddiası kanıtlanamadığından, iddia olunan 130.000,00 TL bedel ile mahkemece kabul edilen önalım bedeli toplamı olan 316.200,00 TL arasındaki fark üzerinden davada kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına vekalet ücreti takdiri ile yargılama giderinin bu orana göre paylaştırılması gerekirken satış bedelinin tamamı üzerinden davacı yararına vekalet ücreti takdir olunarak yargılama giderlerinin tümünün davalıdan tahsiline karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle İlk Derece Mahkemesi kararını kaldırarak davanın kabulüne karar vermiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; muvaaza iddiasının doğru değerlendirilmediğini, bilirkişi raporları arasındaki çelişkinin giderilmediğini, yargılamanın uzamasına davalının sebep olduğunu, objektif bedel takdiri talebinin yerinde olmadığını ileri sürmüştür. 2. Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; taşınmazın devir tarihi ile keşif tarihi arasında beş yıllık bir zaman olduğunu, belirlenen ön alım bedelin gerçek değeri karşılamadığını, güncel değer belirlenerek aradaki farkın tarafına ödenmesi gerektiğini, vekalet ücreti ve yargılama gideri yönünden de kararın hatalı olduğunu ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, önalım bedelinin mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi ile her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi hususunda mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğün gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği noktasında toplanmaktadır.

2. İlgili Hukuk

1. 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası'nın "Mülkiyet ..." kenar başlıklı 35 inci maddesi şöyledir:

"Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."

2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun, 734 üncü maddesi şöyledir:

"Önalım ..., alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım ... sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."

3. Değerlendirme

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

Davalı vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede;

2. Davacı her ne kadar yargılama sırasında belirlenen önalım bedeli üzerinden harcı tamamlamışsa da yargılama boyunca muvazaa iddiasından vazgeçmediği, bu hususta eksik araştırma yapıldığını açıklayarak temyiz dilekçesinde iddiaları tekrarladığı anlaşılmaktadır. Bedelde muvazaa iddiasını ispat edemeyen davacı lehine dava dilekçesinde belirttiği ve haçlandırdığı değer (130.000,00 TL) üzerinden vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken; tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret önalım bedeli üzerinden vekalet ücretine hükmedilmesi hatalıdır.

3. Önalım ... paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

4.Önalım hakkının kullanılmasıyla bu ... kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.

5. Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.

Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır.

6.Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.

7.Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları göz önünde bulundurularak menfaatlerin ... bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

8. Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır.

9. Somut olaya gelince; davacı dava dilekçesinde tapuda satış bedellerini muvazaalı olarak çok yüksek gösterdiğini ileri sürerek taşınmazın gerçek değeri üzerinden önalım hakkını kullanmak istediğini, davalı ise bu iddiaları kabul etmediğini, dava değerinin 310.000,00 TL olması gerektiğini iddia etmiştir.

10. Mahkemece, 07.05.2015 tarihinde yapılan satış nedeniyle açılan önalım davasında önalım bedeli ve masraflar toplamı olan 102.658,00 TL'nin 09.03.2018 tarihinde, 213.542,00 TL’nin ise 15.10.2020 tarihinde depo edilmesine karar verilmiş, resmi senette belirtilen bedel depo edildikten sonra davanın kabulüne karar verilmiştir.

11. Davalı vekili ise; taşınmazın devir tarihi ile keşif tarihi arasında beş yıllık bir zaman olduğunu, belirlenen ön alım bedelin gerçek değeri karşılamadığını belirterek hükmü temyiz etmiştir.

12. Somut olayda, önalım bedelinin tamamı tensip tarihi itibariyle depo ettirilmemiş, satış tarihinden yaklaşık 3 ve 5 yıl sonra mahkeme veznesine yatırılmasına ilişkin depo kararı verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir.

13.Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır.

Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.

14. Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edildiği tarih arasında uzunca bir zamanın geçtiği; bu süre gözönüne alındığında, önalım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.

15. Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.

16.Mahkemece yapılması gereken, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak; resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 316.200,00 TL'nin öninceleme tarihi olan 07.04.2016 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenerek, bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan (nemalı veya nemasız) miktar çıkarılarak aradaki farkın da depo edilen önalım bedeline ilavesi suretiyle karar vermektir.

17. Davacı tarafından aradaki fark depo edildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden Bölge Adliye Mahkemesinin esastan ret kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple, Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,