Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2021/6807 K.2022/7243

Davacı-karşı davalı vekili tarafından, davalı-karşı davacı aleyhine 14.12.2017, karşı davada 29.12.2017, birleştirilen davada 17.08.2018 günlerinde verilen dilekçeler ile asıl davada satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, karşı davada satış vaadi sözleşmesinin feshi ve cezai şartın tahsili, birleştirilen davada cezai şartın tahsili talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl dava yönünden, davacı ... tarafından açılan tapu iptali ve tescil davasının reddine, davacı ... tarafından açılan tapu iptali ve tescil davasının davanın açılmamış sayılmasına;

karşı dava yönünden, davacı temlik alanlar ... ve ...’un davalılar ... ve ...’a açtığı davanın feragat nedeniyle reddine, davacı ...’in davalılar ... ve ...’a açtığı davanın kabulüne; birleştirilen dava yönünden, davacı temlik alanlar ... ve ...’un davalılar ... ve ...’a açtığı davanın feragat nedeniyle reddine, davacı ...’in davalılar ... ve ...’a açtığı davanın kabulüne dair verilen 05.01.2021 günlü hükmün istinaf yoluyla incelenmesi asıl davada davacı - karşı davada davalı, birleştirilen davada davalı ... vekili ile karşı ve birleştirilen davada davacılar ..., Seyhan ... ve ... vekili tarafından talep edilmiştir.

Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesince asıl davada davalı-karşı davacılar ve birleştirilen davada davacılar olan ..., Seyhan ... ve ... vekilinin istinaf başvurusu talebinin esastan reddine; asıl davada davacı-karşı davalı ... vekilinin istinaf başvurusu talebinin kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak yeniden hüküm kurulmasına dair verilen kararın, asıl davada davacı-karşı dava ve birleştirilen davada davalı ... vekili ile asıl davada karşı davacılar ve birleştirilen davada davacılar ...,

Seyhan ... ve ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Asıl dava satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil; karşı dava satış vaadi sözleşmesinin feshi, birleştirilen dava ve cezai şartın tahsili isteğine ilişkindir.

Asıl davada davacılar vekili, müvekkileri ile davalılar arasında Eskişehir 7. Noterliği'nin 23.07.2015 tarih ve 12238 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, sözleşmeye göre davalıların 1267 ada 80 parsel sayılı taşınmazdaki haklarının tamamını 575.000,00 TL'ye müvekkillerine satmayı vaad ettiklerini ancak sözleşmede belirlendiği üzere tapudaki mülkiyet ve hisse oranındaki yanlışlığın düzeltilmesinden sonra bir ay içerisinde satmayı vaadettiklerini, tapu kaydındaki yanlışlığın düzeltilmesinden sonra davalılar tarafından keşide edilen ihtarname ile tapuya satış için gelinmesinin bildirildiğini,

dava dışı paydaş tarafından müvekkillerine karşı önalım davasının açılacağının ihtar edildiğini, taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi davasının açıldığını bu durumun hukuki ayıp niteliğinde olduğunu ve bu yöndeki sıkıntılar giderilmeden satış işlemlerine başlanılamayacağının davalılara ihtarla bildirilmesi üzerine davalıların sözleşmede yazılı cezai şartı tahsil etme gayreti içerisine girdiklerini, açıklanan sebeplerle davalıların taşınmazdaki paylarını müvekkillere devrinden kaçındıklarını belirterek,

satış vaadi sözleşmesine konu davalılara ait hisselerin tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Asıl davada davalılar vekili cevap dilekçesinde, taşınmazda pay sahibi olan kişilerin yasa gereği önalım ve ortaklığın giderilmesi davası açma hakkının bulunduğunu davacıların bilmesi gerektiğini, müvekilleri tarafından keşide edilen ihtarname ile sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğini belirterek, davanın reddini savunmuş; karşı dava dilekçesi ile sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğinin tespiti ile birlikte sözleşmede belirtilen cezai şartın şimdilik 10.000,00 TL'nin davacılardan tahsiline karar verilmesi talep edilmiştir.

Birleştirilen davada davacılar vekili, taraflar arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin müvekkilleri tarafından haklı nedenle feshedilmesi nedeniyle fazlaya ilişkin talep ve dava ... saklı kalmak kaydıyla, cezai şarttan şimdilik 275.000,00 TL'nin temerrüt tarihi olan 05/10/2017 tarihinden itibaren yasal faiziyle davalılardan tahsiline karar verilmesi talep edilmiştir.

Yargılama aşmasında davalı-karşı davacı ve birleşen dosya davacısı Seyhan Buzkan ve Gülşen Dinç tarafından, dava konusu taşınmazda bulunan hisseleri düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile dava dışı ... ve ...'e devri vaat edilmiş; gayrimenkul satış vaadi sözleşmedeki tüm hak ve cezai şart alacakları ... ve ...'e temlik edilmiştir.

Dosyaya sunulan 23/12/2020 tarihli sulh protokolü uyarınca cezai şarta yönelik hakları temlik alan ... ve ..., davacı-karşı davalı-birleşen dosya davalıları ... ve ... hakkında açılan davadan feragat ettiklerini bildirmişlerdir.

Mahkemece "Asıl dava yönünden; davacı ... tarafından açılan davanın reddine, davacı ... tarafından açılan davanın 6100 sayılı HMK’nın 150/5 maddesi uyarınca açılmamış sayılmasına; karşı dava yönünden, davacı temlik alanlar ... ve ...’un davalılar ... ve ...’a açtığı davanın feragat nedeniyle reddine, davacı ...’in davalılar ... ve ...’a açtığı karşı davanın kabulü ile 6.174,75 TL cezai şart alacağının karşı dava tarihi olan 29/12/2017 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan alınarak iş bu davacıya verilmesine;

birleştirilen dava yönünden, davacı temlik alanlar ... ve ...’un davalılar ... ve ...’a açtığı davanın feragat nedeniyle reddine, davacı ...’in davalılar ... ve ...’a açtığı davanın kabulü ile 345.785,80 TL cezai şart alacağının dava tarihi olan 17/08/2018 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan alınarak işbu davacıya verilmesine," şeklinde karar verilmiştir.

Asıl davada davacı-karşı ve birleştirilen davada davalı ... vekili, karşı ve birleştirilen davada davacı sıfatıyla ..., Seyhan ... ve ... vekilinin istinaf istemi üzerine, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesince "davalılar-karşı davacılardan ...'in davaya konu satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ...'a, ...'ın ise ...'e temlik ettikleri, temlik alanların ise karşı dava ile birleşen davalardan feragat ettikleri görülmektedir.

Öyle ise, cezai şart alacağı yönünden karşı davacılar ve birleşen dosya davacıları arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan, temlik alanlar ... ve ...'in de bu davalardan feragat ettikleri gözetilerek, karşı ve birleşen davaların reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmiş olması isabetsizdir." gerekçesiyle asıl davada karşı davacılar - birleştirilen davada davacılar ..., ... ve ... vekilinin istinaf başvurusu talebinin reddine; davacı-karşı davalı ... vekilinin istinaf başvurusu talebinin kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, "asıl dava yönünden;

davacı ...’ın açtığı davanın reddine, davacı ...’ın açtığı davanın HMK’nın 150/5 maddesi uyarınca açılmamış sayılmasına; karşı dava yönünden davacı temlik alanlar ... ve ...’un davalılar ... ve ...’a açtığı davanın feragat nedeniyle reddine, davacı ... tarafından açılan davanın reddine; birleştirilen dava yönünden, davacı temlik alanlar ... ve ...’un davalılar ... ve ...’a açtığı davanın feragat nedeniyle reddine, davacı ... tarafından açılan davanın reddine" karar verilmiştir.

Hükmü, asıl davada davacı - karşı dava ve birleştirilen davada davalı ... vekili ile asıl davada karşı davacılar ve birleştirilen davada davacılar ..., ... ve ... vekili temyiz etmişlerdir.

Kaynağını Borçlar Kanunu'nun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu'nun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706. ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür.

Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanunu'nun 81. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m. 701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakta birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.

Satış vaadi sözleşmesine konu yapılan bir taşınmazın sonradan bir başka kişiye satış vaadinde bulunulması da mümkündür. Böylesine durumlarda şahsi hakların yarışması söz konusu olur. Kural olarak da geçersiz olmadıkça veya sözleşme feshedilmedikçe yarışan şahsi haklardan önceki tarihli olanına değer tanınır.

Somut olaya gelince; taraflar satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu müdürlüğüne gitmek suretiyle rızaları ile taşınmazın devir ve temlik işlemini yapma imkanına sahip olmakla birlikte, uyuşmazlık halinde satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil isteminin dava açmak suretiyle de ileri sürülmesi mümkündür. Rızaen ferağa yanaşmamak yahut tapuya gitmemek sözleşmeden kaynaklanan alacağın istenmesine engel değildir. Bu sebeple sözleşmenin diğer unsurlarının gözetilmesi suretiyle bir karar verilmesi gerekirken, asıl davada davacı ...'ın satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir.

Karşı dava yönünden yapılan temyiz incelemesinde; dava konusu 1627 ada 80 parsel sayılı taşınmaza ait dosyada yer alan tapu kaydı incelendiğinde satış vaadinde bulunan asıl davadaki davalılar adına kayıtlı olan hisselerin paylı mülkiyet hükümlerine tabi olduğu anlaşılmaktadır. Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, kendi payları üzerinde serbestçe tasarrufta bulunmak yetkisine sahip olduklarından, diğer paydaşların onayını almaya gerek olmaksızın paylarını devredebilir, rehnedilebilir veya her birinin payı alacaklılar tarafından haczettirilebilir.

Paylı mülkiyet hükümlerine tabi hisse üzerinde paydaşlardan her birinin ayrı tasarruf yetkisi bulunduğunda aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmadığından, her biri kendi adına hareket ederek payları üzerinde satış vaadi sözleşmesi düzenleyebilecekleri gibi davayı kabul ya da hakkından feragat edebilir. Bu hususlar gözetilmeden asıl dava yönünden davacı ... tarafından açılan davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.