Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2021/7427 K.2021/4157

7. Hukuk Dairesi

MAHKEMESİ

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

İLK DERECE

MAHKEMESİ

Uzunköprü 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 09/07/2015 tarihinde verilen dilekçeyle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın kabulüne dair verilen 01/02/2018 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davalı tarafından talep edilmiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince istinaf talebinin kabulü ile kararın kaldırılmasına dair verilen kararın davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.

KARAR

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, davalının müvekkilinin kayınvalidesi olduğunu, davalının 04.07.1995 tarihli ve 5025 yevmiye no'lu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile Edirne ili, Uzunköprü ilçesi, Atatürk Mahallesinde kain 564 ada 10 parsel sayılı taşınmazı müvekkiline sattığını, satış bedelinin nakden ödendiğini, zilyetliğin davacıya teslim edildiğini ancak tapu devrinin bugüne kadar yapılmadığını belirterek 564 ada 10 parsel sayılı taşınmazda davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı; para almadığını, sadece kendisine ait birinci katın üzerine ev yapmaları için kızına izin verdiğini, bu izin için noterde sözleşme yaptıklarını, evin ikinci katını davacı ve kızının yaptığını, davanın reddini savunmuştur.

Yerel mahkemece, davanın kabulü ile dava konusu 564 ada 10 parsel sayılı taşınmazda davalı adına kayıtlı 1/2 payın iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Davalı, istinaf kanun yoluna başvurmuştur.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinin 18.10.2018 tarihli 2018/1533-1672 E.-K. sayılı ilamında, davacının dava dilekçesinde taşınmazın davalı adına olan tam kaydının iptalinin istenildiği ve davanın taşınmazın tamamına yönelik bulunduğu halde mahkemece 1/2 payın iptal edilmesine karşın davanın kabulüne şeklinde hüküm kurulmasının HMK'nın 326/2. maddesine aykırı olması gerekçesiyle davalının istinaf başvurusunun kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davalı temyiz etmiştir.

Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Somut olaya gelince, dosya içerisine alınan Uzunköprü 1. Noterliği'nde 04.07.1995 tarihinde düzenlenen 5025 yevmiye sayılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin incelenmesinde, vaad borçlusu Didar'ın 564 ada 10 parselde kayıtlı ve arsa vasfında bulunan gayrimenkul üzerindeki 2. kat 2 nolu daireyi tüm arsa payı ile birlikte vaad alacaklısı Halil İbrahim'e satmayı vaad ettiği görülmüştür. Buradan anlaşılacağı üzere 04.07.1995 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde 2 nolu daire satışa konu edilmiştir. Tapu kayıt bilgileri incelendiğinde, 10 nolu parselin üzerinde bir yapı bulunmakla birlikte dava konusu taşınmazda kat mülkiyeti yahut kat irtifakı bulunmadığı anlaşılmaktadır. Bu nedenle davanın kabulü ile tapu iptal ve tescil hükmü kurulması doğru görülmemiştir.

Arsa payı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken, ana yapının veya yapıların bulunduğu parsel arsasından bağımsız bölümlere rayiç değerleri oranında, (değerleme oranında) arsadan pay verilmesidir. Arsa payı bağımsız bölümlerin sayısına bölünerek eşit pay verilmeyeceği gibi bağımsız bölümlerin büyüklüklerine yani metrekarelerine göre de pay verilmemelidir. Bu nedenle 20.06.2017 tarihli inşaat bilirkişisinin raporunda, mimarı projeden dolayı arsa paylarının 1/2 olduğu belirtilmiş ise de tapu kaydına işlenmeyen bu oranın dikkate alınması mümkün değildir.

Mahkemece yapılacak iş öncelikle sözleşmeye konu yerde kat irtifakı yahut kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olup olmayacağının ilgili Belediyeden sorulması, kat mülkiyetini kurmak için gerekli işlemlerin Belediye tarafından bildirilmesi halinde kat irtifakı yahut kat mülkiyeti kurulmak üzere taraflara süre ve yetki verilmesi gerekmektedir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olması halinde; sözleşmeye konu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile tescile, mümkün olmaması halinde ise; bu kez sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme nedeniyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.