Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2021/7435 K.2023/2100

Taraflar arasındaki yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat; kira alacağı ve ayıplı ifa nedeniyle tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İlk Derece Mahkemesince tapu iptali ve tescil, ayıplı ifa nedeniyle tazminat ve kira alacağı taleplerinin reddine; tazminat talebinin kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 11.04.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belirlenen günde temyiz eden davacı vekili Av......geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Gelenin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosya ve içeriğindeki tüm belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkili ile davalı şirket arasında, davalıya ait 1398 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerinde yine davalı tarafından yapılacak konut projesine istinaden 18.01.2013 tarihli ve adi yazılı olarak düzenlenmiş iki adet ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapıldığını, sözleşmelere göre davalı şirketçe her bir daire için 85.000,00 TL olarak belirlenen bedel karşılığında A-B-C-D Bloklarından ibaret olmak üzere yapılacak konutlardan brüt 110 m² ve 3+1 (üç oda bir salon) nitelikte iki adet dairenin kat irtifakı kurulduğunda müvekkiline verilmesinin kararlaştırıldığını,

satış bedelinin tamamımın müvekkili tarafından ödendiğini, daha sonra davalı şirketin ilk alıcılar grubundan yaklaşık 400 kişi ile 28.02.2016 tarihinde ek protokol imzalamak suretiyle konut satış sözleşmelerini revize ettiğini, ancak müvekkilinin de aralarında bulunduğu ilk alıcılardan yaklaşık 200 kişi ile ek protokol yapılmadığını, ancak ek protokolün bu kişiler için de cari ve geçerli olduğunu,

2. Protokolün ilgili maddesine göre, davalı şirketin dairelerin tapusunu anahtar teslimi ile birlikte 30.12.2017 tarihinde devretmeyi taahhüt ettiğini, noter huzurunda 27.02.2018 tarihinde gerçekleşen kura sonucu 1398 ada 2 parsel üzerinde kayıtlı A Blok 68 No.lu daire ile D Blok 113 No.lu dairenin müvekkiline isabet ettiğini, ancak davalı şirketçe daire tapularının halen devredilmediğini ileri sürerek, anılan bağımsız bölümlerin davalı adına kayıtlı tapusunun iptali ile müvekkili adına tescilini;

olmadığı taktirde, müvekkilinin bedelini ödemiş olduğu bağımsız bölümlerin eksiksiz ve tamamlanmış halde teslim edilmiş olsaydı dava tarihinde ulaşacağı gerçek değerinden şimdilik 5.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsilini; ayrıca bağımsız bölümlerin sözleşmede belirtilen alandan eksik metrekareli yapılmış olması sebebiyle şimdilik 5.000,00 TL’nin ve geç teslimden kaynaklanan kira alacakları için şimdilik 3.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde, dava dışı alıcılar tarafından hazırlanan ek protokolün davacı ve diğerleri tarafından imzalanmamış olmasının bu kişilerin tercihi olup, ek protokol hükümlerinin bu kişiler için uygulanamayacağını, taraflar arasındaki sözleşme ile konut teslim süresinin, kat irtifakının tesisinden itibaren 36 ay olarak kararlaştırıldığını, kat irtifakının 2017 Aralık ayında kurulduğu dikkate alındığında teslim süresinin 2020 Aralık ayı olacağını, ek protokolün taraflar arasında uygulanmasını kabul etmemekle birlikte olumsuz hava koşulları nedeniyle çalışılamayan dönemler göz önüne alındığında,

protokolde düzenlenen teslim süresinin 1 yıl uzatılmasının ve bu durumda teslim süresinin 31.12.2018 olarak kabul edilmesinin gerektiğini, her iki durumda da teslimde temerrüdün söz konusu olmadığını, brüt alan artışının 25 m2 olduğu dikkate alındığında brüt alan eksikliği nedeniyle tazminat ve teslimde gecikme olmadığından kira alacağı talep edilmesinin de mümkün olmadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; tarafların iddia ve savunmaları, dosyaya sunulan deliller, alınan bilirkişi raporu birlikte değerlendirildiğinde, taraflar arasında iki adet konut satış vaadi sözleşmesi bulunduğu, sözleşme gereği satış bedellerinin tamamının ödendiği konusunda uyuşmazlığın bulunmadığı, davacının sözleşme edimlerini tümüyle yerine getirdiği, aidat ediminin tapu tesciline engel olmadığı, ancak davalı taşınmazların dava dışı kişiye ait olup, tapu iptal ve tescilinin mümkün olmadığı, rayiç bedel yönünden davacının fazlaya ilişkin sonradan dava açma hakkının saklı bulunduğu;

2. Davacının sözleşmenin iptali ile davalıya ödemiş olduğu bedelin iadesini, rayiç bedeli ve ayrıca geç teslimden kaynaklı kira alacağının iadesini istediği, bilirkişi raporundan da anlaşılacağı üzere dairelerin halen teslim edilmediği, dava tarihi itibariyle rayiç bedelleri toplamının 950.000,00 TL olduğu ve davacı vekilinin ıslah dilekçesi ile talebini arttırdığı anlaşılmakla, terditli olarak açılan davada tapu iptali ve tescil mümkün olmadığından tescil talebinin reddine; rayiç bedel yönünden davanın kabulü ile 950.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline; sözleşmenin geriye dönük feshedildiği gerekçesiyle de m2 eksikliği nedeniyle değer kaybı ve kira kaybından kaynaklanan tazminat taleplerinin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazların üçüncü kişi adına kayıtlı olduğu belirtilmiş ise de halen davalı şirket adına kayıtlı olduğunu, tapu iptali ve tescil talebi yönünden herhangi bir ifa imkansızlığı bulunmadığını, davalının tapuyu devretmek için ek ödeme talep ettiğini, inşaatın tamamlanmamış olmasının tapu devrine engel olmadığını, davalının malik satıcı konumunda olup dava konusu parseli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında edinmediğini,

2. Müvekkili ile ek protokol imzalanmamış ise de bu protokol hükümlerinin müvekkili için de cari ve geçerli olduğunu, bu nedenle bilirkişi raporlarının ek protokol hükümleri esas alınarak düzenlenmesi gerektiğini,

3. Davalı satıcının, müvekkili ile yaptığı kök sözleşmede dairenin 110 m2 alanlı olarak inşa edileceğini taahhüt etmiş ise de ek protokolde brüt alanın 118 m2 olarak taahhüt edildiğini, projeye göre tüm dairelerin 2+1 ve 3+1 ayrımı yapılmadan aynı m2’ye sahip olacağını, 8 m2’lik fark için herhangi bir ekstra ücret belirlenmediğini, keşfen tespit edildiği üzere dairelerin brüt alanının 98 m2 olarak inşa edildiğini, bu nedenle davalı şirketin tapu devri yanında eksik ifa nedeniyle tazminattan da sorumlu olduğunu,

4. Davalı satıcının, ek protokol ile daireleri en geç 30.12.2017 tarihinde anahtar teslimi şeklinde alıcılara devretmeyi taahhüt ettiğini, mücbir sebepler nedeniyle teslim süresine üç ay eklenebileceğinin ve bu sürenin de aşılması durumunda gecikilen her ay için aylık 1.000,00 TL’den az olmamak üzere emsal kira tutarınca kira tazminatı ödeneceğinin kararlaştırıldığını, davalının daireleri anılan tarihte teslim etmeyerek temerrüde düştüğünü, bu nedenle kira tazminatından da sorumlu olup bilirkişiler tarafından talep edilebilecek kira miktarının hesaplandığı ve bu doğrultuda sundukları talep artırım dilekçesinin dikkate alınması gerektiğini ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı tarafın, tazminat isteminin dayanağının, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 112 inci maddesi olup, buradaki borcun nedeninin yüklenicinin taahhüdünü ihlal etmesi olduğu, anılan kanun hükmü uyarınca ödenmesi gereken tazminatın ise alacaklının müspet zararı olduğu, müspet zarardan borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının malvarlığı ne vaziyette bulunacak idiyse bu vaziyet ile malvarlığının hali hazır vaziyeti arasındaki farkın anlaşılması gerektiği, bu şekilde yerel mahkemece müspet zarar olarak nitelenen rayiç değere hükmedilmesinde bir yanılgı görülmediği;

2. Öte yandan, yapılan keşif ve bilirkişi raporu ile dava konusu taşınmazın davacıya teslim edilmediğinin anlaşıldığı, 1987/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre ferağa icbar için teslim şartının gerçekleşmesi gerektiği, bu haliyle sözleşmenin ifa olanağı kalmadığından mülkiyetin nakline yasal olanak bulunmadığı, aynı zamanda ayıplı ifa veya geç ifaya bağlı menfi tazminatın müspet tazminatla birlikte hüküm altına alınamayacağı değerlendirilmekle, bu taleplere ilişkin ret kararının da yerinde olduğu gerekçe gösterilerek, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf itirazlarını tekrar ederek, Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasını ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, davalı yap-satçı ile davacı arasında adi yazılı olarak düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmeleri uyarınca davacının tapu iptali ve tescile hak kazanıp kazanmadığı, dava dışı alıcılar ile davalı arasında düzenlenen ek protokol hükümlerinden davacının yararlanıp yararlanamayacağı ve buna bağlı olarak ayıplı ifa nedeniyle tazminat ve geç ifa nedeniyle kira alacağı talep edip edemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

2. İlgili Hukuk

1. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK) 191 inci maddesi gereğince, borçlunun iflas açıldıktan sonra masaya ait mallar üzerinde her türlü tasarrufu alacaklılara karşı hükümsüzdür. Müflisin masa malları üzerindeki tasarruf yetkisi iflâs ile kısıtlandığından, aynı Kanunun 226 ncı maddesi uyarınca da masanın kanuni mümessilinin iflas idaresi olduğu kabul edilmiştir. Belirtilen hükümler gereğince; iflasın açılmasıyla taraf sıfatı ve dava takip yetkisi artık müflise değil, iflas idaresine ait olup, adi tasfiyede İİK'nın 226 ve 229 uncu maddeleri gereği iflas masasını temsil yetkisi iflas idare memurlarına, şayet basit tasfiye (İİK'nın m. 218) usulü benimsenmişse, bu temsil yetkisi iflas dairesine aittir.

2. Müflisin, iflâsın açılması ile hak ehliyetini kaybetmediği gibi dava ehliyetini de kaybettiği söylenemese de masa malları üzerindeki tasarruf yetkisi kısıtlandığından, masa ile ilgili davalar hakkındaki taraf sıfatı ve dava takip yetkisi artık müflise değil, iflâs idaresine ait olacaktır. İflâs idaresinin bu dava takip yetkisini kullanıp kullanmayacağını tespit edebilmek için, ilk önce iflâs organlarının oluşması ve her dava hakkında esaslı bilgi sahibi olunması gerekir. Bu ise, zaman isteyen bir husustur. İşte bu nedenle, İİK'nın 194 üncü maddesi gereğince müflisin davacı ve davalı bulunduğu hukuk davalarının, iflâsın açılması ile belli bir süre için durması öngörülmüştür.

3. İİK'nın 194 üncü maddesine göre; "Acele haller müstesna olmak üzere iflasın açılması ile kural olarak müflisin davacı ve davalı olduğu hukuk davaları durur, ancak alacaklıların ikinci toplantısından on gün sonra devam olunabilir."

4. İflâsın açılması ile duracak olan davalar, iflâstan önce açılmış olup da hâlen derdest bulunan ve iflâs masasına giren mal, alacak ve haklara ilişkin hukuk davalarıdır. Bunlar, müflisin açmış olduğu davalar ile müflise karşı açılmış olan davalardır. Davaların durduğu bu süre içinde, iflâs idaresi, duran davalar hakkında araştırma yapar ve bu davaların geleceği hakkında karar verir. Burada, müflisin davacı veya davalı olmasına göre usul işlemleri farklılık arz eder.

5. Müflisin davacı olduğu davalarda; iflâs idaresi bir davanın başarı şansı olduğu kanısına varırsa, masanın bu davayı takip etmesine karar verir; bu karar ikinci alacaklılar toplantısının uygun bulması ile kesinleşir ve ikinci alacaklılar toplantısından sonraki on günlük süre geçince, bundan böyle davaya, davacı olarak iflâs idaresi tarafından devam edilir. İflâs idaresi ve ikinci alacaklılar toplantısı, davanın başarı şansı olmadığı kanısına varırlarsa, masanın davayı takip etmemesine karar verirler. Bu hâlde o davayı takip yetkisi, isteyen alacaklıya devredilir (İİK md. 245). Hiçbir alacaklı davayı takip etmek istemezse, o zaman, müflisin dava takip yetkisi yeniden doğar ve müflis iflâsın kapanmasını beklemeden, davayı kendi adına devam ettirebilir.

6. Müflisin davalı olduğu davalarda ise; iflâs idaresi, alacakları tahkik ederken (İİK md. 230 vd) müflise karşı dava açan alacaklının alacağının mevcut olup olmadığı hakkında bir karar vermez; sadece, bu alacağı çekişmeli alacak olarak sıra cetveline geçirir. Bu alacağın, dolayısıyla davanın kabul edilip edilmeyeceği hakkında ikinci alacaklılar toplantısında karar verilir.

İkinci alacaklılar toplantısında davaya devam edilmesine karar verilirse iflâs idaresi, ikinci alacaklılar toplantısından on gün sonra davayı takip eder veya tayin edeceği bir avukat vasıtasıyla davayı takip ettirir. Bir hukuk davasının kayıt-kabul davasına dönüşmesi için davalının iflas etmesi, iflas idaresinin de dava konusu alacağı iflas masasına kabul etmemesi gerekir.

Davalı tarafı dava sırasında iflas eden aleyhine iflastan önce açılan ve İİK'nın 194 üncü maddesi hükmünde sayılan istisnalardan olmayan bir davaya bakan mahkemenin, asıl dava konusu alacağın, ikinci alacaklılar toplantısında iflas masasına kaydedilip, alacağın masa tarafından kesin olarak kabul edilip edilmediğini araştırması ve şayet kesin suretle kayıt ve kabul edilmiş ise, konusu kalmayan davada hüküm tesisine yer olmadığına karar vermesi; masaya kayıt edilmesi istenip de alacak kısmen veya tamamen reddedilmiş ise ve kayıt-kabul davası ayrıca açılmamışsa, davaya alacağın iflas masasına kayıt ve kabulü davası olarak devam edilerek,

varılacak sonuç çerçevesinde bir karar vermesi gerekir.

3. Değerlendirme 1. Tüm dosya içeriği ve toplanan delilerden, Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2021/565 Esas, 1120 Karar sayılı dosyasında, davalı Hiper Organizasyon İnşaat ve Sanayi Anonim Şirketi’nin 24.11.2021 günü saat 09:42’den itibaren iflasına karar verildiği ve kararın 03.01.2023 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır.

2. Somut olaya gelince; davanın 30.05.2018 tarihinde açıldığı, hüküm ve temyiz tarihinden sonra davalı şirketin iflasına karar verildiği, müflis kooperatifin iflasına karar verilmekle tüzel kişiliğinin sona erdiği ve davayı takip yetkisinin iflas idaresine geçtiği anlaşılmaktadır.

3. Bu itibarla, İlk Derece Mahkemesince; davalı müflis şirket yönünden, iflas idaresine gerekli tebligatların yapılıp taraf teşkili sağlandıktan sonra yukarıda açıklanan usullere göre yargılamaya devam edilerek sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinden, hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1. Yukarıda (3.1. 3.2. ve 3.3.) no.lu bentlerde açıklanan nedenlerle temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

3. Bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Yargıtay duruşma vekalet ücreti 8.400,00 TL’nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine; kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,