Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2021/7538 K.2022/8129

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 26.02.2018 tarihinde verilen dilekçeyle önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 03.11.2020 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davalılar vekili tarafından talep edilmiştir. Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine, kamu düzeni nedeniyle ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden hüküm kurulmasına dair verilen kararın davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.

KARAR

Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacılar vekili, dava dilekçesinde özetle; müvekkillerinin Nevşehir ili, Acıgöl ilçesi, ... Mah. 302 ada, 4 parselde bulunan 480 m2 taşınmazın 236 m2'sine muris ... ...'den kalma taşınmaz olması nedeniyle malik olduklarını; dava dışı ...'ın hissesinin tamamını 18.600,00 TL bedel ile 08/02/2018 tarihinde davalılardan ... ...'ya tapuda satış işlemi ile devrettiğini, dava açmaya hazırlanan müvekkillerinin bu çabalarını öğrenen davalının, dava konusu taşınmazı kötü niyetli ve muvaazalı olarak diğer davalılara değişik tarihlerde satışının yapıldığını beyanla dava konusu taşınmazın, satış bedeli olan 18.620,00 TL ve bu işlemin tapu masraflarının toplamı karşılığında iptali ile müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar vekili, davanın reddini talep etmiştir.

Mahkemece, davanın kabulü ile Nevşehir ili, Acıgöl ilçesi, ... Mahallesi, 302 ada, 4 parsel sayılı taşınmazın davalı ... adına kayıtlı olan 77/160 oranındaki payın iptali ile davacılar adına eşit oranda tesciline, depo edilen 18.992,40 TL bedelin (varsa birikmiş neması ile birlikte) karar kesinleştiğinde davalı ...'ya ödenmesine karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından istinaf edilmiştir.

Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesince, davalılar vekilinin istinaf başvurularının 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b-1 maddesi gereğince esastan reddine.

Nevşehir 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 03.11.2020 tarih, 2018/67 Esas, 2020/263 sayılı Kararında; davacıların, taşınmazdaki 59/120 payın iştirak halinde maliklerinden ikisi olduğu nazara alınarak diğer iki iştirak halinde malik ... ve ... ...'nin 13.12.2019 tarihli muvafakat beyanlarını dosyaya sunmaları suretiyle davacı yan bakımından taraf teşkilinin sağlanmasına rağmen dava konusu payın tüm iştirak halinde maliklere eşit oranda tesciline dair karar verilmesi gerektiği gözden kaçırılarak sadece ilk olarak dava açan davacılar ... ve ... adına eşit oranda tesciline dair verilen kararda kamu düzenine aykırılık buluduğu değerlendirilerek

kararın kaldırılmasına, hükmün HMK'nın 353/1-b-2 maddesi gereğince yeniden tesisi ile davanın kabulü; dava konusu taşınmazın davalı ... adına kayıtlı olan 77/160 oranındaki payın tapu kaydının iptali ile bu payın ilk olarak davayı açan davacılar ile davaya muvafakat vermek suretiyle sonradan dahil olan diğer iştirak halinde malikler adına eşit oranda tesciline, depo edilen 18.992,40 TL bedelin (varsa birikmiş neması ile birlikte) karar kesinleştiğinde davalı ...'ya ödenmesine karar verilmiştir.

Hüküm, davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Önalım ..., paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesi uyarınca "önalım ... sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu ... kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.

Anayasanın "Mülkiyet ..." kenar başlıklı 35. maddesine göre, “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”

Mülkiyet hakkının korunmasının devlete birtakım pozitif yükümlülükler yüklediği hususu Anayasanın 35. maddesinin lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de; bu güvencenin sadece devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirdiği, bireyi üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bıraktığı düşünülemez. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni gerçek anlamda koruma sağlanmasıdır.

Buna göre anılan maddede bir temel hak olarak güvence altına alınmış olan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi yalnızca devletin müdahaleden kaçınmasına bağlı değildir. Gerçek anlamda koruma sağlanması için devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Dolayısıyla Anayasanın 5. ve 35. maddeleri uyarınca devletin mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin pozitif yükümlülükleri bulunmaktadır.

Bu bağlamda söz konusu pozitif yükümlülükler, kimi durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.

Tarafların mülkiyet haklarını koruyacak ve yeterli güvenceler sağlayacak hukuksal mekanizmaların devlet eliyle oluşturulması gerekmektedir. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda bunlardan hangisine üstünlük tanınacağının takdiri, kanun koyucuya ve somut olayın koşulları gözönünde bulundurularak derece mahkemelerine ait bir yetkidir.

Bununla birlikte her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Menfaatler dengesinin kurulmasında taraflardan biri aleyhine bireysel olarak aşırı ve olağan dışı bir külfetin yüklenmesi, pozitif yükümlülüklerin ihlali sonucunu doğurabilir.

Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin ... bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde önalım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerekçekleştirmiş olacaklardır.

Aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlar ve enflasyon olgusu nedeniyle kurda meydana gelen değişikliklerin önalım bedelinin belirlenmesine etkisi olduğu kabul edilmelidir. Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedeline davacı tarafından muvazaa nedeniyle itiraz edilmesi, bu nedenle yargılamanın uzaması, önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle davacıyı, amaç dışında zenginleştirecek ve alıcı davalıyı da fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.

Dava konusu payın satış tarihi ile önalıma konu payın davacı adına tesciline yönelik karar tarihi arasında uzunca bir sürenin geçmiş olması gözönüne alındığında bu durumun davacıyı amacı dışında zenginleştirdiği davalıyı da fakirleştirdiği ve bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.

Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.

İncelenen dosya kapsamına göre;

1- Davanın açıldığı 26.02.2018 tarihinde davalılardan ... dava konusu taşınmazda pay sahibidir. önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davalarının tapudaki son kayıt malikine karşı açılması gereklidir. Kural olarak önalım bedeli, resmi satış sözleşmelerindeki bedeldir.

Somut olayda; dava konusu 302 ada 4 parsel sayılı taşınmazın 77/160 payının 08.02.2018 tarihinde 18.600,00 TL bedelle davalı ... ...'ya satış yapılmak suretiyle devredildiği; aynı payın ... . tarafından bu defa 20.02.2018 tarihinde 245.000,00 TL bedelle ...'e satış yapılmak suretiyle devredildiği anlaşılmıştır.

Davacı taraf ... ... ve ...'e husumet yönelterek yapılan ilk satıştaki bedel üzerinden önalım hakkını kullanmayı talep etmiş; mahkemece yapılan ikinci satışın muvazaalı olduğunun kabulü ile ilk satış bedeli üzerinden önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasının kabulüne karar verilmiştir.

Taşınmazdaki dava konusu pay, ... ... adına kayıtlı olduğu dönemde açılan bir dava olmadığına göre davanın açıldığı tarihte pay, ... adına kayıtlı olup, önalım davasının konusu bu işlem kabul edilmelidir.

Mahkemece eldeki davada son tapu malikine husumetin yöneltilebileceği ve son tapu malikine yapılan satış üzerinden önalım bedelinin belirleneceği gözetilerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken; dava konusu taşınmazda davalı ... adına olan payın iptaline karar verilirken 08.02.2018 tarihli davalı ... ...'ya yapılan satış bedelinin önalım bedeli olarak belirlenmiş olması doğru görülmemiş; hükmün belirtilen nedenlerle bozulması gerekmiştir.