Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2021/7611 K.2022/7775

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 01.10.2018 tarihinde verilen dilekçeyle ön alım nedeniyle tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 09.03.2021 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davacı vekili tarafından talep edilmiştir. Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili; davacının 1308 parsel sayılı taşınmazda hissedar olup uzun süreden beri taşınmaz üzerine yaptığı evi kullanmak kaydı ile söz konusu taşınmaz üzerinde yaşadığını, imar barışından faydalanarak yapı kayıt belgesi aldığını, taşınmaz üzerinde diğer hissedarların uzun yıllardır hiçbir faaliyeti olmadığını, ... isimli kişinin taşınmazdan hisse satın aldığını, satın alma işlemini takiben 1308 parsel sayılı taşınmazın tamamına malikmiş gibi hareket ederek kuzey sınırına hendek açarak girişi engellediğini, davacının ön alım ... kapsamında davalı adına kayıtlı payın tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı; dava konusu 1308 parsel sayılı taşınmazın yıllardır satışta olduğunu, taşınmaz üzerinde satılık tabelası bulunduğu halde davacının söz konusu taşınmazı almak için bir girişimde bulunmadığını, taşınmazda fiili taksim olduğunu bu sebeplerle davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, " ...dava konusu taşınmazın davacının kullanımında bulunan kısım A harfi, davalının kullanımındaki kısım B harfi ile dava dışı diğer müşterek maliklerin kullanımındaki kısım ise C harfi ile gösterili kısımlar olduğu krokide belirtilmiştir. Keşif mahallinde dinlenen tanık beyanları dikkate alındığında hissedarların tamamı tarafından kullanılan yer olduğunu beyan ettikleri, bu durumda davacının dava konusu taşınmazda bir kısım yeri kullanması karşısında hisse satın alan davalıya karşı ön alım hakkını ileri sürmesinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olması itibariyle davanın reddine...," dair karar verilmiştir.

Hükmün davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince; "...davacının kendi hissesine isabet eden yüzölçümü ile parelel şekilde halihazırda kullanmış olduğu evi ve evin çevresini benimseyip uzun yıllardır burada oturduğu, ... ...'ın pay satışı yaptığı 3 paydaşın birlikte, davacının kullandığı bölümün batısını kullandıkları, burada göl kıyısında hafta sonu hobi amaçlı kullanımlarının olduğu hususunun ifade edildiği, ... ...'ın uhdesinde kalan kısmın diğer paydaşlar tarafından kullanılmadığı gibi, kendisinin de diğer paydaşların kullandığı kısma müdahalesinin bulunmadığı,

... ...'ın daha sonra payını ... ...'a devrettiği, ... ...'un da payını davalı ...'a devrettiği, davacının da davalı ...'a devredilen payla ilgili talepte bulunduğu, tanık beyanlarına göre fen bilirkişisi tarafından hazırlanan krokide, davacının evinin bulunduğu kısmın 280,71 m², dava dışı ... ..., ... ve ... ... ...'a devredilen alanın yüzölçümünün 420,95 m², kalan kısmın da ihtilafa konu alanı oluşturduğu belirtilmiş olup söz konusu alanların tapudaki paylarla uyumlu olduğu, her ne kadar ... ... ...'un payını davacıya devrettiği belirtilmişse de bu devir işleminin dava tarihinden sonra 06/12/2018 tarihinde gerçekleştirildiği görülmüştür.

Davacı taraf zeminde fiili sınır olmadığı ileri sürmüşse de; paydaşların taşınmazı kullanma ve yararlanma şekli itibariyle davacının kullandığı kısmın belirgin şekilde çevrili olduğu, önceki pay durumu itibariyle hiçbir paydaşın diğer paydaşın kullandığı alana müdahalesinin söz konusu olmadığı, dava dışı ... ..., ... ve ... ... ...'un kullandıkları kısmın daha ziyade hafta sonları hobi amaçlı kullanım olması nedeniyle, göle yakınlığı da gözetildiğinde bariz sınırlar içermemesinin olağan olduğu değerlendirilmiştir..." gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge adliye mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Ön alım ... paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Ön alım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıca zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddiası 14/02/1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Bu açıklamalar ışığında somut olaya gelince; davalı vekilinin fiili taksim savunması nedeniyle yapılan keşif ve dosyada dinlenen tanık beyanlarına göre, davacıların kullanımında olan bir yer olduğu hususu sabit olsa da, davalıya pay satanlar yönünden taşınmazda kullanılan belli bir yer olduğu hususu ispatlanamamıştır.

Nitekim ilk derece mahkemesi ve bölge adliye mahkemesi gerekçelerinde fiili taksim hususunun, davacının kullandığı yerin belli olduğu, geri kalan kısımdan raporda C ile gösterilen alanın davadışı paydaşlarca hobi maksatlı haftasonu kullanıldığı, bunların haricinde kalan ve B ile gösterilen alanın ise davalıya pay satan ... ...'ın uhdesinde olup diğer paydaşlar tarafından kullanılmadığı gibi, kendisinin de diğer paydaşların kullandığı kısma müdahalesinin bulunmadığı şeklinde açıklandığı anlaşılmıştır.

Somut olayda, davalıya pay satanların kullanımı tespit edilememiş olup davacının kullanımı dışında kalan alanların bu kişilere bırakıldığı kabulü üzerine fiili taksimin varlığı kabul edilmiştir.

Halbuki dinlenen tanıklar, dava konusu taşınmazın davacının kullandığı alan dışındaki kısmının yerel halk tarafından piknik yapmak maksatlı kullanıldığını belirtmiş; bilirkişi ise yalnızca davacının kullanım sınırı olduğunu, diğer hissedarların herhangi bir kullanım sınırı olmadığını rapor etmiştir.

Yukarıda açıklanan fiili taksim ilkelerine göre, dava konusu taşınmazda yalnızca davacının kullandığı yerin belli olması yeterli olmayıp, davalıya pay satanların da kullandıkları yerin belli olması gereklidir. Bu durumda, fiili taksimin varlığından söz edilemeyeceği açıktır.

Mahkemece, davacı tarafın ön alım talebi hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yasal olmayan gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.

KARŞI OY

Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre, ilk derece mahkemesi ve bölge adliye mahkemesi kararı ve dayandığı gerekçeler usul ve yasaya uygun olup yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle hükmün onanması görüşünde olduğumdan sayın çoğunluğun bozma kararına katılamıyorum.