Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2021/8669 K.2023/926

Taraflar arasındaki sınırdaş parsel malikine tanınan yasal önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; 52 ada 46 ve 76 parsel sayılı taşınmazların tapuda müvekkili adına kayıtlı olduğunu, 47 parsel sayılı taşınmazın davalı adına kayıtlı bulunduğunu, davalının bu taşınmazı 31.01.2018 tarihinde 15.000,00 TL bedelle eski malik Nurten Bilgen'den satın aldığını, 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu gereğince sınırdaş tarımsal vasıflı arazilerin bölünmesini önlemek amacına yönelik olarak aynı yerde sınır komşusu olan arazi maliklerine önalım hakkı tanındığını, bu nedenle 47 parsel sayılı taşınmazın bedeli depo edilmek suretiyle davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili duruşmada; davanın hak düşürücü süre içinde açılmadığı ve tapuda gösterilen değerin düşük olduğu savunmasında bulunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; “ ...Tüm dosya kapsamı itibari ile davanın süresinde açıldığı, davaya konu taşınmazın arazi vasfında olduğu, birbirlerine sınırdaş olduğu, önalım hakkına ilişkin şartların oluştuğu, tarafların kendisinin muvazaasına dayanamayacağı hususu gözetilerek tapuda gösterilen tapu bedeli, tapu harcı, döner sermaye harcının toplamından ibaret belirlenen bedelin davacı tarafından depo edildiği anlaşılmakla davanın kabulüne ve dava konusu taşınmazın davalı adına kayıtlı olan tapusunun iptali ile davacı adına tapuya tesciline, depo edilen önalım bedelinin karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesine” karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Taşınmazın emlak değeri üzerinden satışının yapıldığı ancak bilirkişi raporunda değerinin çok daha yüksek gösterildiği, bu durumun hakkaniyete aykırı olduğu, tapuda satın alma talebine yönelik şerh olmadığı, taşınmaz hakkında tapu iptal ve tescil davası açıldığı ile dava konusu hakkın kanun değişikliği ile kaldırıldığı hususlarını istinaf etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; “...

Her ne kadar davalı avukatı istinaf dilekçesinde belirtilen nedenlerle ilk derece mahkemesi kararını istinaf etmiş ve satış bedelinin gerçekte 115.000,00 TL olduğunu iddia etmiş ise de, davalı anılan satış sözleşmesinin tarafı olmakla, hiç kimse kendi muvazaasına dayanarak kendisi lehine hukuki sonuçlar yaratamayacağından, mahkemenin karar gerekçesine göre ve anılan ve iptal edilen 8-i maddesinin geçmişe yönelik olarak uygulanamayacağına dair Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 2020/1387 Esas, 2020/7776 Karar numaralı içtihadı gözetildiğinde,

İlk Derece Mahkemesi tarafından verilen kararın usul ve yasaya uygun olduğu anlaşıldığından esastan reddine karar verilmesi kanaati oluşmuştur.” şeklinde karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Yeterli araştırma yapılmadığı, usul, yasa ve hakkaniyete aykırı karar verildiği hususlarını temyiz etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732 ve devamı maddeleri ile 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 6537 sayılı Kanun'la değiştirilen 8/i maddesinin ikinci fıkrası uyarınca açılan sınırdaş parsel malikine tanınan yasal önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 30.04.2014 tarihli ve 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunla, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda değişiklik yapılmış ve Kanuna “Önalım hakkı” kenar başlıklı 8/i maddesi eklenmiştir.

2. Bu maddenin ikinci fıkrası uyarınca, tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin de önalım hakkına sahip olduğu; tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş maliklerin önalım haklarını kullanamayacağı; önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikinin önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrini talep edebileceği ve önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümlerinin uygulanacağı hükmü yer almaktaydı.

3. Sınırdaş tarım arazisi maliklerine önalım hakkı veren 8/i maddesinin ikinci fıkra hükmü, 15 Mayıs 2014 tarihli ve 29001 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girmiş; 28.10.2020 tarihli ve 7255 sayılı “Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun”un 20 nci maddesiyle yürürlükten kaldırılmıştır. 7255 sayılı Kanun 4 Kasım 2020 tarihli ve 31294 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girmiştir.

4. Bu tespitlere göre, sınırdaş tarım arazisi maliklerine önalım hakkı veren 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesinin ikinci fıkra hükmü, 15 Mayıs 2014 ila 4 Kasım 2020 tarihleri arasında yürürlükte kalmıştır.

5. Kanun değişikliğinin, taşınmazın resmi satış sözleşmesinden ve eldeki davadan sonra yürürlüğe girmiş olması nedeniyle somut olayda uygulama yerinin bulunup bulunmadığının öncelikli olarak çözülmesi gerekmektedir.

6. 03.12.2001 tarihli ve 4722 sayılı Türk Medenî Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un;

“Geçmişe etkili olmama kuralı” kenar başlıklı 1 inci maddesi uyarınca, Türk Medenî Kanunu'nun yürürlüğe girdiği tarihten önceki olayların hukukî sonuçlarına, bu olaylar hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Türk Medenî Kanunu'nun yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan işlemlerin hukuken bağlayıcı olup olmadıkları ve sonuçları, bu tarihten sonra dahi, yapıldıkları sırada yürürlükte bulunan kanunlara göre belirlenir. Türk Medenî Kanunu'nun yürürlüğe girdiği tarihten sonra gerçekleşen olaylara, Kanunda öngörülmüş ayrık durumlar saklı kalmak kaydıyla, Türk Medenî Kanunu hükümleri uygulanır.

7. Bu düzenlemeye göre, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'na yönelik uygulamalarda derhal uygulama ilkesi benimsenmiş olup bu ilke, hukuk güvenliğinin daha genel anlamda hukuk devleti ilkesinin bir gereğidir. Özel hukuk alanında ve özellikle medeni hukuk kurallarının uygulanmasında, kural olarak her kanun, eğer tersini öngören bir hüküm taşımıyorsa, ancak yürürlüğe girdiği tarihten sonraki zamanda meydana gelen olaylara ve ilişkilere uygulanır; o tarihten önceki zamana rastlayan olaylara ve ilişkilere uygulanmaz. Hukuk güvenliği bunu gerektirir.

8. 4722 sayılı Kanun'la, toplum barışının temel dayanağı olan hukuka ve özellikle kanunlara karşı güveni sağlamak amaçlandığı için, kendi bünyesinde farklı bir uygulama tarihi içermeyen bir kanunun kural olarak geriye yürümeyeceği (geçmişe etkili olamayacağı) esası kabul edilmiştir.

Kanunların geriye yürümemesi (geçmişe etkili olmaması) kuralının istisnaları da vardır. 4722 sayılı Kanun'un 2, 3 ve 4 üncü maddelerinde bunlar sayılmış olup bu hallerin gerçekleşmesi durumunda kanunların geriye yürümesi söz konusu olabilecektir.

9. 7255 sayılı “Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun”un 20 nci maddesiyle sınırdaş tarım arazisi maliklerine önalım hakkı veren 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesinin ikinci fıkrası yürürlükten kaldırılırken bu değişikliğin geçmişe etkili olacağına dair, anılan Kanunda bir hüküm bulunmadığı gibi; olayda 4722 sayılı Kanun'un 2, 3 ve 4 üncü maddelerinde sayılan istisnalardan herhangi birinin söz konusu olmadığı da açıktır.

10. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı; tarım arazisi satışlarında ise sınırdaş parsel malikine satışa konu tarım arazisini öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır.

11. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla da kullanılabilir hale gelir.

12. Kural olarak önalım bedeli, dava konusu payın tapudaki satış bedeli ile davalının bu satım sebebiyle ödediği tapu harç ve masraflar toplamından ibarettir.

3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,