Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/1120 K.2023/2242

Taraflar arasındaki yükleniciden bağımsız bölüm alımı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil, uygun görülmezse terditli tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın tapu iptali ve tescil talebi yönünden reddine, terditli tazminat talebi yönünden davalılar ... ve ... aleyhine açılan davanın reddine, diğer davalı aleyhine açılan tazminat talebine ilişkin davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin istinaf başvurusunun vekâlet ücreti ile sınırlı olarak kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle asıl talep yönünden davanın reddine, terditli talep yönünden davalılar ... ve ... aleyhine açılan davanın reddine, diğer davalı aleyhine açılan tazminat talebine ilişkin davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ve davalı..... Müh. Dış Tic. İnş. Ltd. Şti. arasında 21.02.2015 tarihinde imzalanan ..... Konutları ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesine göre davalı şirketin yüklenicisi olduğu, Konya ili, .... ilçesi, ....

Mahallesi, ..... ada 5 parsel, 1 inci Kat, 6 numaralı daireyi, müvekkiline sattığını, müvekkilinin taksitler hâlinde toplam 540.909,00 TL satım bedelinin tamamını ödediğini ancak, müvekkilinin tapuyu alamadığını, davalı şirketin, müvekkili ile imzaladığı satış vaadi sözleşmesine rağmen, dava konusu taşınmazı diğer davalı ..... ismi altında piyasada emlakçılık yapmakta olan ...'ya devrettiğini, hatta davalı şirketin, diğer davalı emlakçı ... adına bankadan kredi çektiğini ve kredileri de davalı şirketin ödediğini,

müvekkili ile davalı arasında düzenlenen ve müvekkilinin davalı şirkete daire bedelinin tamamını ödediğini bilerek dava konusu taşınmazı devralan davalı emlakçı ...'nun kötü niyetli olduğunu, davalı ... ...'in de davalı şirketin satış ofisinde kendisine dava konusu taşınmazın ihtilaflı olduğunun, daha önce müvekkiline satıldığının söylenmiş olmasına karşın bu durumu bilerek davalı ...'dan taşınmazı satın aldığını, davalı ... ...'in de yolsuz tescili bilen kötü niyetli kişi olduğunu belirterek dava konusu dairenin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini,

uygun görülmemesi hâlinde terditli olarak taşınmazın rayiç bedelinin davalılardan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı.... Müh. Dış Tic. İnş. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; müvekkil şirket ile davacı arasındaki sözleşmenin geçerli olduğunu, dava dilekçesinde belirtilen taşınmazın satışı hususunda davacı ile yaptıkları sözleşmeyi ve satış bedelini tahsil ettiğini kabul ettiğini, inşaatın bitirilmesi ile birlikte satışa konu olan yer veya emsalinin davacıya devredileceğini, bu hususta davacıya bilgi verildiğini, ayrıca dava konusu talepler hakkında taraflarına bir ihtarda bulunulmadığı için davanın reddini istemiştir.

2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müveklilinin tapuya güvenen iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu, sadece emlakçı olması nedeniyle kötü niyetli sayılamayacağını, taşınmazı kredi kullanarak satın alıp kredilerin büyük bir kısmının müvekkili tarafından ödendiğini, daha sonra davalı ...'ye sattığını, Haticenin kredi borcunun kalan kısmını kapattığını, davacının akdettiği ön ödemeli konut sözleşmesini görse bile sözleşmede satılanın 4 numaralı bağımsız bölüm olması nedeniyle dahi sorumluluğunun doğmayacağını belirterek davanın reddini istemiştir.

3. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu taşınmazın ilânını internet sitesinden gördüğünü, taşınmazı almak için önceki evini sattığını, dairenin bulunduğu sitede yönetim ofisine gittiğini, site yetkilisi ..... ile tanıştığını, ....'ın yıllardır taşınmazın inşaatında çalıştığını, yanında bulunan birisinin "o blokta birinin hak iddia ettiği konusunda söylenti var ama çok iyi bilmiyorum" dediğini, müvekkilinin "emin misiniz?" diye sorunca, ismini bilmediği bu kişinin cevaben "yok bildiğim, kesin bir şey yok" dediğini,...'ın da böyle bir olayı bilmediğini söylediğini, site yöneticisi ...'den konuyu sorduğunu,

böyle bir olayı bilmediği cevabını aldığını, müvekkilinin dairenin alım satım işlemleri dışında diğer davalıları ve davacıyı tanımadığını, müvekkilinin sonradan öğrendiği kadarıyla dairenin balkonunda bir yıl boyunca caddeden görülecek şekilde satılık ilânı asılı olduğunu, davacının kötü niyetli olduğunu, müvekkilinin kullanma amacıyla, kredi çekerek evi aldığını, bir ay boyunca tadilat yaptırdığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalılar ... ve ...'nun kötü niyetli olduğu ispatlanamadığından davanın tapu iptali ve tescil talebi yönünden reddine, terditli tazminat talebi yönünden davalılar ... ve ... aleyhine açılan davanın reddine, diğer davalı aleyhine açılan tazminat talebine ilişkin davanın kabulüne karar verilmiştir.

2. İlk Derece Mahkemesi gerekçesinde, davacı ile davalı şirket arasında akdedilen yazılı sözleşmenin Türk Borçlar Kanunu'nun 184 üncü maddesi uyarınca alacağın temliki hükümlerine göre gayrimenkul (konut) satış vaadi ön sözleşmesi niteliğinde olup geçerli olduğunu, davalı kayıt maliki ...'nin kötü niyetle iktisabı kanıtlanamadığından ve tapuya güven ilkesinden yararlanması gerektiğinden tapu iptali ve tescil talebinin reddinin gerektiğini; ancak, davalı şirketin tazminat sorumluluğu bulunduğunu, davalı şirket aleyhine tazminat talebinin kabulünün gerektiğini;

fakat sözleşmenin tarafı olmayan davalılar ... ve ...'nun kötü niyetlerinin/muvazaalarının ispatlanamamış olması gerekçesiyle tazminatla sorumlu tutulamayacaklarını, davalılar ... ve ... aleyhine açılan tazminat davasının reddinin gerektiğini belirtmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili, tapu iptali ve tescil taleplerinin reddedilmesinin ve diğer davalılar ... ile ... hakkında açtıkları davanın reddedilmesinin hatalı olduğunu, kabule göre de davalılar ... ve ... hakkında açtıkları davanın aynı nedenle reddedilmiş olması sebebiyle tek vekâlet ücretine hükmedilmesi gerekirken fazla vekâlet ücretine hükmedildiğini, “Dilay Emlak” ismi altında piyasada emlakçılık yapan davalı ...'nun davalı şirketin dairelerini satan emlakçı olduğunu, davalı ...'nun bankadan çektiği kredinin diğer davalı şirket tarafından ödendiğini, davalı ... ile davalı şirketin içli dışlı olduklarını,

dolayısıyla davalı ...'nun iyi niyetli üçüncü kişi olamayacağını, dava konusu taşınmazın müvekkiline satıldığını bilerek devralan kötü niyetli kişi olduğunu, davalı ...'dan dava konusu daireyi devralan diğer davalı son malik ...'nin de kötü niyetli olduğunu, site yönetim odasında davalı şirket yetkilisi/ortağı Ercan isimli şahıs tarafından dairenin müvekkil tarafından satın alındığı bizatihi ifade edildiğini, dolayısıyla davalı ...'nin dava konusu taşınmazın müvekkiline satıldığını bilmediğini iddia edemeyeceğini,

davalarının yolsuz tescile ve davalıların müşterek ve müteselsile dayalı olmasına karşın mahkemenin bu hususlara ilişkin gerekçesinde hiçbir değerlendirmeye yer vermeyip, muvazaadan ve davalıların iyi niyetli/ kötü niyetli olmaları hususlarında değerlendirmeye yer verdiğini, yolsuz tescil ile muvazaanın birbirinden farklı konular olduğunu, mahkemenin davalıların iyi niyet/kötü niyet hususundaki değerlendirmesini de davalı tanıklarının çelişkili beyanlarına dayandırdığını belirterek istinaf yasa yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı vekilinin istinaf başvurusunun vekâlet ücreti ile sınırlı olarak kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle asıl talep yönünden davanın reddine, terditli talep yönünden davalılar ... ve ... aleyhine açılan davanın reddine, diğer davalı aleyhine açılan tazminat talebine ilişkin terditli davanın kabulüne karar verilmiştir.

2. Bölge Adliye Mahkemesi, İlk Derece Mahkemesinin gerekçesini yerinde bularak İlk Derece Mahkemesi gerekçesine atıf yapmış, davalı kayıt maliki ...'nin taşınmaz ediniminde kötü niyetli olduğunun kanıtlanamadığını belirterek tapu iptali ve tescil davasının reddine ilişkin İlk Derece Mahkemesi kararının yerinde olduğundan bahisle bu yöndeki istinaf başvurusunun reddine karar vermiştir.

3. Bölge Adliye Mahkemesi, İlk Derece Mahkemesinin gerekçesini yerinde bularak İlk Derece Mahkemesi gerekçesine atıf yapmış, şirket dışındaki diğer davalıların davacı ile davalı şirket arasında akdedilen 21.02.2015 tarihli sözleşmenin tarafı olmadıkları gerekçesiyle diğer davalıların tazminat ile sorumlu tutulamayacaklarından bahisle bu yöndeki istinaf başvurusunun reddine karar vermiştir.

4. Bölge Adliye Mahkemesi, İlk Derece Mahkemesince davalılar İsmail ve ... hakkında açılan davanın aynı sebeple reddine karar verilmiş olmasına karşın ret sebebi ortak olan davalılar lehine tek vekâlet ücretine hükmedilmesi gerekirken her bir davalı lehine ayrı ayrı vekâlet ücretine hükmedilmiş olmasını hatalı bularak davacı vekilinin bu yöndeki istinaf başvurusunu kabul ederek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden hüküm tesis edilmek sureti ile davanın tapu iptali ve tescil talebi yönünden reddine, terditli tazminat talebi yönünden davalılar ... ve ... aleyhine açılan davanın reddine, diğer davalı aleyhine açılan terditli tazminat talebine ilişkin davanın kabulüne, davalılar ... ve ... lehine tek vekâlet ücretine hükmetmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili, istinaf başvuru dilekçesindeki gerekçelere ek olarak, Bölge Adliye Mahkemesinin gerekçesinde uyuşmazlığı, harici satış sözleşmesi ile yükleniciden taşınmaz kazanımı olarak tanımladığını, taşınmazın müvekkile devredilmemiş olması nedeniyle sözleşmenin geçersiz olduğu kanaatine vardığını, halbuki davanın alacağın temlikine ilişkin olduğunu, sözleşmenin de bu nedenle geçerli olduğunu belirterek temyiz yasa yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Davalı şirkete karşı ileri sürülen uyuşmazlık, (aynı zamanda yapsatçı olan) yükleniciden (alacağın temliki niteliğindeki) adi yazılı bağımsız bölüm satış sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil, uygun görülmezse terditli tazminat istemine; diğer davalılara karşı ileri sürülen uyuşmazlık ise, Türk Medeni Kanunu'nun 1023 ve 1024 üncü maddeleri kapsamında kötü niyetli olduklarından bahisle alacağın temliki sözleşmesinden sorumlu oldukları iddiasına dayanan tapu iptali ve tescil, uygun görülmezse terditli tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. 6100 sayılı HMK’nın 190. maddesinde, "İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir."

3. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

4. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarih ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı Yargıtay İBBGK Kararı benimsenmiştir.

5. Öte yandan yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması hâlinde Borçlar Kanunu'nun 163 üncü maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

6. Davacı, ikinci kademede davaya konu dairenin rayiç bedeli dikkate alınarak tazminat talebinde bulunmuştur. Gerçekten, davacı akidi olan yükleniciden 6098 sayılı Kanun'un 112 nci maddesine dayanarak ademi ifa sebebiyle tazminat isteyebilir. Buradaki borcun nedeni, borçlunun (yüklenicinin) taahhüdünü ihlâl etmesidir. Borçlunun taahhüdü, genellikle bir akte dayandığından buna "akdi tazminat", borçlunun sorumluluğuna da "akdi sorumluluk" denilmektedir. 6098 sayılı Kanun'un 112 nci maddesi gereğince ödenmesi gereken tazminat ise alacaklının müspet zararıdır. Müspet zarardan da borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne vaziyette bulunacak idi ise bu vaziyetle mamelekin hâli hazır vaziyeti arasındaki fark anlaşılmalıdır.

7. Ayrıca yükleniciye bırakılan bağımsız bölüm yüklenicinin temlik ettiği kişi dışında üçüncü bir kişiye tapudan devredilebilir. Bağımsız bölümü devralan üçüncü kişinin hukuki durumunun TMK'nın 1023 ve 1024 üncü maddeleri hükümlerine göre değerlendirilmesi gerekir.

8. Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlama düşüncesiyle satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyi niyetten maksat hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir. Belirtilen ilke, TMK'nın 1023 üncü maddesinde.

"Tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki TMK’nın 1024 üncü maddesinde de. “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır.

Ne var ki, tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.

9. Kayıt malikinin mülkiyeti kötü niyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, TMK'nın 1024 üncü maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyi niyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.

3. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Somut olayda, davalı şirket hem malik hem yüklenici sıfatını haiz olup yapsatçı konumundadır ve davacının davalı şirket ile adi yazılı akdettiği alacağın temliki niteliğindeki bağımsız bölüm satışına ilişkin sözleşme, 6098 sayılı Kanun'un 184 üncü maddesi gereğince geçerlidir. Bu husus, davalı şirketin de kabulündedir. Ne var ki, dava konusu bağımsız bölüm, davalı ... adına tapuya kayıtlıdır.

3. Davacı, davalı ... ile davalı ...'nun 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023 ve 1024 üncü maddeleri kapsamında yolsuz tescili bilen/bilmesi gereken kişilerden olduklarını ve tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet hakkı kazanan üçüncü kişilerden olmadıklarını belirterek davalılar ... ve ...'nun yolsuz tescile dayanamayacaklarını ve mülkiyet hakkı kazanımlarının korunamayacağını iddia etmiş; davalılar ... ve ...'ya karşı olan tapu iptali ve tescil ile terditli tazminat taleplerini bu iddiasına dayandırmıştır.

Ne var ki, dosya kapsamında bu iddiasının ispatlandığı söylenemez. Hâl böyle olunca, davalılar ... ve ...'ya karşı açılan davanın reddi yerindedir. Öte yandan aynı nedenle, davalı ...'nin mülkiyet hakkı kazanımı korunacağından davacının tapu iptali ve tescil davasının reddi de yerindedir.

4. Sonuç olarak; temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Davacı tüketici harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,