Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/157 K.2022/4087

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 28/02/2012 gününde verilen dilekçe ile tapu iptal ve tescil, olmadığı takdirde tazminat talebi üzerine mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 15/12/2020 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.

Davacı vekili, davalı yüklenici ... ile arsa sahibi diğer davalılar arasında .... Noterliğinde tanzim edilen 20.06.2001 tarih ve 12169 yevmiye no'lu kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ... Mevkisindeki 756 ada 271 parsel sahibi taşınmaz üzerine bina yapılmasının kararlaştırıldığını, yüklenici müteahit ...'ın sözleşme gereğince kendisine bırakılan 42 no'lu bağımsız bölümü ....

Noterliğinde tanzim edilen 22.10.2002 tarih ve 18313 yevmiye no'lu satış vaadi sözleşmesi ile dava dışı ...'na satmayı vaat ettiğini, ...'nun ....

Noterliğinde tanzim edilen 14.02.2011 tarih ve 02470 yevmiye no'lu satış vaadi sözleşmesi ile bağımsız bölümü müvekkili ...'a temlik ettiğini, müteahhit tarafından inşaatın yapılarak bitirildiğini ancak müvekkiline satılan 42 no'lu bağımsız bölümün müvekkili adına tescilinin gerçekleştirilmediğini, açıklanan nedenlerle dava konusu bağımsız bölümün müvekkili adına tapuya kayıt ve tescilini, tescilin mümkün olmaması halinde ise şimdilik 50.000,00 TL'nin davalı ...'tan tahsilini istemiştir.

Davacı vekili 12.05.2014 tarihli ıslah dilekçesi ile dava konusu 42 no'lu bağımsız bölümün 40/48 payının davalı arsa sahiplerine, 8/48 payının ise arsa sahibi olmayan hissedar ...'ye ait olduğunu belirterek 40/48 hissenin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline, 8/48 hissenin karşılığı bedelin davalı müteahhit ...'ten tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar ..., ..., ... ve ..., davalı ... ile aralarında .... Noterliğinde tanzim edilen 20.06.2011 tarih ve 12169 yevmiye no'lu kat karşılı inşaat sözleşmesi yapıldığını, söz konusu sözleşme gereğince dava konusu 42 no'lu bağımsız bölümün müteahhit ...'a ait olacağının kararlaştırıldığını, müteahhit ...'in kendileri aleyhine Mersin 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2002/1172 Esas sayılı dosyasında dava açarak 42 no'lu bağımsız bölümün kendisi adına tapuya kayıt ve tescilini talep ettiğini, söz konusu davanın halen derdest olduğunu ve bekletici mesele yapılması gerektiğini, davacı ile aralarında herhangi bir sözleşme bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Davalı ... vekili, müvekkili ile davacı arasında 42 no'lu bağımsız bölümün satışı ile ilgili olarak .... Noterliğinde tanzim edilen 20.10.2002 tarih ve 18313 yevmiye no'lu satış vaadi sözleşmesinin taraflar arasında yapılan 30.11.2002 tarihli fesihname ile hükümsüz hale geldiğini, bu nedenle müvekkili aleyhine açılan davanın reddine karar verilmesi gerektiğini bildirmiştir.

Mahkemece davacının tapu iptali ve tescil isteminin kısmen kabulü ile; dava konusu davalılar adına kayıtlılı 40/48 payının iptali ile davacı adına tesciline, davalı ... hakkında açılan tapu iptali ve tescil isteminin reddine, ... adına kayıtlı 8/48 payın bedeli olan 11.666,66 TL'nin davalı ...'tan tahsiline karar verilmiş, hükmün davalı ...'ın temyizi üzerine karar Dairemizin 15.10.2015 tarih 2015/10719 Esas, 2015/9055 Karar sayılı ilamı ile onanmıştır.

Davalı ... tarafından onama ilamına karşı karar düzeltme isteminde bulunulması üzerine, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 29.04.2016 tarih, 2016/1633 Esas, 2016/5229 Karar sayılı ilamıyla; "...tefhim edilen kısa kararda tazminat talebi ile ilgili bir hüküm kurulmadığı halde gerekçeli kararda ''8/48 hissenin bedeli olan 11.666,66 TL'nin davalı ...'tan tahsili ile davcıya verilmesine'' şeklinde hüküm kurulduğu, kararın Dairemizce gerekçeli karar ile hüküm sonucunun çelişkili olması nedeniyle bozulması gerekirken sehven onandığı bu defa yapılan inceleme sonucu anlaşılmış, davalının yerinde görülen karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairemizin onama ilamı kaldırılarak hükmün yukarıdaki gerekçe ile bozulmasına karar vermek gerekmiştir." gerekçesiyle hüküm, bozulmuştur.

Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonunda; davacı ... vekilinin davalılar aleyhine açmış olduğu tapu iptal ve tescil davası ile sebepsiz zenginleşmeden kaynaklanan alacak davasının reddine karar verilmiştir.

Hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince.

“Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Somut olaya gelince; her ne kadar mahkemece müteahhit ile dava dışı ... arasında, noterde düzenleme şeklinde yapılan 22.10.2002 tarihli satış vaadi sözleşmesinin aynı taraflarca 30.11.2002 tarihli olduğu belirtilen adi yazılı sözleşme ile feshedildiği kabul edilmiş ise de; taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği noterde düzenlenmiş olmasına bağlı olduğundan, sözleşmenin feshi de Noterlik Kanunu’nun 81/2’nci maddesine göre noterde yapılması halinde mümkündür. Taraflar sözleşmenin feshini noterde usulüne uygun olarak yapmadıkları takdirde geçerli bir fesihten bahsedilemeyecektir.

Diğer bir fesih yolu ise Türk Borçlar Kanunu’nun 123. maddesine göre taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde diğer tarafın fesih ihbarı göndermesidir. Sözleşmenin fesih edilmemesi durumunda ise, yükümlülüklerini yerine getirmeyen taraftan yükümlülüklerini yerine getirmemesinden dolayı doğan zarar tutarı ve yükümlülüklerinin yerine getirilmesi talep edilebilir.

Başka bir deyişle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin temliki nedeniyle dava açan davacı, tapu iptal tescil talebini sözleşme tarafı olan yüklenici ile tapuda malik görünen arsa maliklerine yöneltebilirken, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmaması halinde sözleşemeden kaynaklı zararlar için alacak talebini ancak sözleşmenin tarafı olan kişi ya da kişilere yöneltebilir.

O halde mahkemece; davaya konu satış vaadi sözleşmesinin halen geçerli olduğu dikkate alınarak, davacının tapu iptal ve tescil talebi yönünden; dava konusu bağımsız bölümün de yer aldığı Mersin 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2008/343 Esas, 2014/342 Karar sayılı tapu iptal tescil davası hükmü de nazara alınmak suretiyle bir değerlendirme yapılması, sözleşmenin ifa edilememesinden kaynaklı tazminat talebi yönünden ise, sorumluluğun ancak sözleşmeyle bağlı olan sözleşme tarafına ait olacağı hususları nazara alınarak bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenlerle bozulmasına karar verilmesi gerekmiştir.