Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/2280 K.2022/6906

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 25/09/2013 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 05/10/2021 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davacı ... vekili ve davalı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 15/11/2022 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacılar vekili Av. ... ile karşı taraftan davalı vekili Av. ... geldiler.

Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR

Dava satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Davacılar vekili, 05.08.1991 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile ... ... ve arkadaşlarının 137 parsel numarasında kayıtlı iken ifraz sonucu 449 parsel numarası alan taşınmazdaki hak ve hisselerinin müvekkillerince satın alındığını, sözleşmeyi tapuya şerh ettirdiklerini, davalının bu şerhi görerek dava konusu payı satın aldığını belirterek davacı adına kayıtlı payın tapu kaydının iptali ile intifa hakkının ... adına, mülkiyet hakkının ... adına tesciline karar verilmesini istemişlerdir.

Davalı, satın aldığı tarihte şerhin hukuki değerini yitirdiğini, taşınmazı 09.02.2006 tarihinde satın aldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın reddine dair verilen ilk karar davacıların temyizi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 23.12.2008 tarihli 2008/11266 Esas- 2008/ 15710 Karar sayılı ilamı ile Türk Medeni Kanununun 1023 ve 1024 maddelerinin değerlendirilerek hüküm kurulması gerektiği belirtilerek bozulmuştur.

Mahkemece, sözleşmenin tapuya şerh edildiği 08.08.1991 tarihi itibariyle 5 yıllık süre geçtikten sonra taşınmazın davalı tarafından satın alındığı, bu nedenle şerhin bağlayıcılığının bulunmadığı, dolayısıyla sözleşmeden ... şahsi hakkın davalıya karşı ileri sürülemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine dair verilen ikinci kararın davacılar vekili tarafından temyizi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 30.03.2010 tarihli 2010/1193Esas- 2010/3454 Karar sayılı ilamı ile Türk Medeni Kanununun 1023. ve 1024. maddeleri gereğince davalının halen mevcut olan şerh nedeniyle iyiniyetli olduğunun kabulüne olanak olmadığı,

davalının iyiniyetli olmadığı kabul edilerek, sözleşme gereğince tescil isteğinin kabulü için diğer şartların gerçekleşip gerçekleşmediği incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerektiği belirtilerek bozulmuştur.

Mahkemece aynı gerekçe ile davanın reddine karar verilerek önceki kararında direnilmiştir. Direnme hükmünün, davacı ... vekili tarafından temyizi üzerine Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10.07.2013 tarihli 2013/14-474 Esas-2013/1050 Karar sayılı ilamı ile eksik harç tamamlatılmadan yargılamaya devamla hüküm kurulmuş olması doğru değildir gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun bozma ilamına uyularak, davacı ... önceki ret kararını temyiz etmediği belirtilerek kararın davacı ... yönünden kesinleştiği, adı geçen davacının davada taraf olarak gösterilmediği, aynı gerekçe ile davanın reddine dair verilen kararın davacı ... vekili tarafından temyizi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 19.02.2015 tarihli 2015/11 Esas- 2015/1708 Karar sayılı ilamı ile "... bozma kararından sonra bozmaya uyularak verilen hüküm yeni bir hükümdür. Bozmaya uyularak tesis edilen hükmün, tüm istekleri karşılar şekilde yeniden yazılması gerekir. Mahkemece bu husus gözetilmeden, davacı ... tarafından açılan davanın kesinleştiğinden söz edilerek adı geçenin davada taraf gösterilmemesi doğru görülmemiştir." gerekçesiyle bozulmuştur.

Mahkemece, bozmaya uyulmuş ve tekrar aynı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiştir. Hükmün davacılar vekili tarafından temyizi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 25.09.2019 tarihli 2016/14046 Esas- 2019/5761 Karar sayılı ilamı ile; şerh tarihinden itibaren 5 yıl geçmiş ise de şerh tapu kaydından terk edilmediğinden davalının iyi niyet iddiası dinlenemeyeceği belirtilerek gayrimenkul satış sözleşmesinin unsurları gözetilerek esas hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle davanın reddi doğru görülmemiştir, gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozma ilamına uyularak davalının iyiniyetli olmadığı, dava dışı ... ...'in murisinden kendisine intikal edecek hisselerin tümünü satış vaadine konu etmiş ise de; davacılar tarafından kararlaştırılan semenin yarısının sözleşme sırasında ödendiği, kalan kısmının ise tapuda satış esnasında ödenmesinin kararlaştırıldığı,

davacının davalıdan edimin yerine getirilmesini isteyebilmesi için öncelikle kendi borcunu ifa etmiş yada en azından ifasını önermiş olmasının gerekeceği, bu hükme rağmen davacıların satış vaadi sözleşmesinin tarafı dava dışı ... ...'e karşı semenin ödenmeyen kısmını ödediklerini yada ödemeyi önerdiklerine ilişkin bir iddia ve ispatın getirilememiş olduğu kanaatine varılarak davacı ... yönünden davasının kısmen kabul ve kısmen reddine, davacı ...'na satış vaadi ile dava konusu taşınmazın intifa hakkının satışının vaad edildiği,

ancak mahkemenin 08/04/2011 tarih, 2010/612 Esas ve 2011/133 Karar sayılı ilamı ile direnilme kararının sadece davacı ... tarafından temyiz edildiği, bu nedenle davacı ... yönünden mahkememizin 08/04/2011 tarih, 2010/612 Esas ve 2011/133 Karar sayılı ilamı ile verilen red hükmünün kesinleştiği belirtilerek davacı ... yönünden kesinleşen hükmün gösterilmekle yetinilmesine karar verilmiştir.

Hükmü davacı ... vekili ve davalı vekili temyiz etmiştir.

1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya kapsamına göre davacı ... vekilinin tüm, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde esaslı unsur olarak tarafların adları veya temsilci ya da vekillerinin kimlikleri, satışa konu taşınmaz ve nitelikleri semen ve hukuki sebebin gösterilmesi gerekir.Taşınmaz satışında semen (satış bedeli) de satış aktinin asgari objektif unsurları arasındadır. Soruna taşınmaz satış vaadi sözleşmesi açısından bakılırsa semen, satışı vaat olunan taşınmazın bedeli, kısaca vaat alacaklısının karşı edimidir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanununun 97. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir.

Nitekim TBK'nın 97. maddesinde "Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme ... olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir." hükmü düzenlenmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin önceki bozma ilamlarında , davalının iyiniyetli olmadığı, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin unsurları gözetilerek esas hakkında bir karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Somut olayda;mahkemece bozma ilamına uyulmuş ise de gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin unsurları gözetilerek esas hakkında karar verildiği söylenemez.

Davaya dayanak olan 05.08.1991 tarihli satış vaadi sözleşmesinde vaat borçlusunun dava dışı ... , vaat alacaklısının davacı olduğu, dava konusu payın satış bedelinin yarısının nakten ödendiği, geriye kalan satış bedelinin yarısının tapuda devir anında ödeneceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.

TBK'nın 97. maddesinde göre davacı vaad alacaklısı, satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırılan bedeli vaad borçlusuna ödemeden, tescil talebinde bulunamaz. Davacı açtığı ferağa icbar suretiyle tescil istemli bu davada aynı zamanda borcunun ifasını karşı tarafa teklif etmiş sayılacağından, sözü edilen yasa hükmü uyarınca yargılama aşamasında ifayı teklif eden davacıya borcunu ifa etmek üzere uygun bir süre verilmeden dava reddolunamaz.

Yargıtay uygulaması bu yönde ise de bu uygulama davacı ve davalının satış vaadinin tarafı olması halinde geçerlidir. Oysa davaya konu satış vaadi sözleşmesi davacılar ile davada taraf olmayan önceki malik ... ... arasında düzenlenmiş olup, sözleşmede vaat alacaklısının satış bedelinin tamamını ödemediği tespit edilmiştir.

Bu davada davalı, davaya konu satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmadığından birlikte ifa kuralı gereğince davacıya eksik kalan edimini depo etmesi için süre verilmesi söz konusu olamaz. Davanın bu gerekçe ile reddine karar verilmesi gerekirken, satış bedelinin yarısının ödendiği gerekçesiyle davaya konu payın yarısının davacı adına tesciline karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Kabule göre de; dava konusu taşınmaz tarla vasfında olduğundan 5403 sayılı Kanunun 8. maddesine göre "Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez. Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz...." hükmüne aykırı olacak şekilde paydan pay verilmek suretiyle paydaş adedi artırtırılarak asgari bölünemez miktaraın altında tescil hükmü kurulması doğru görülmemiştir.