Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/2479 K.2023/4042

Taraflar arasındaki ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun vekalet ücretine ilişkin hükmü yönünden kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmünün kaldırılarak yeniden hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili, müvekkilinin Muğla ili, Bodrum ilçesi, Turgutreis Mahallesi, 453 ada 16 parselde kayıtlı "Kagir Ev ve Avlusu" niteliğindeki taşınmazın 1/2 hissesine malik olup, diğer 1/2 hissesinin davalı tarafından 31.10.2017 tarihinde satın alındığını, ancak gerçek bedeli olan 75.000,00 TL üzerinden değil 130.000,00 TL üzerinden satışın yapıldığını ileri sürerek, Muğla ili, Bodrum ilçesi, Turgutreis Mahallesi, 453 ada, 16 parselde kayıtlı taşınmazın davalıya ait 1/2 hissesinin iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili, davanın üç aylık süre geçtikten sonra açıldığını, daha önceki görüşmelerinde davacının dava konusu payı almayacağını, payı davalının alabileceğini söylediğini, taşınmaz üzerinde tek katlı taş ev bulunup kiraya verildiğini, kiracının davacı ve davalıya aylık 650,00'şer TL kira ödediğini, bu şekilde taraflar arasında fiili kullanım durumu oluştuğunu, önalım hakkının kullanılmasının kötüniyetli olup bedelde muvazaa iddiasının hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, müvekkilinin satış tarihinden bir gün önce banka hesabından 150.000,00 TL çektiğinin ve payını satan Selvinaz Kurt'un da banka hesabına satıştan bir gün sonra 125.000,00 TL yatırıldığını ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;

"...Davacının taşınmazda paydaş olup yasal önalım hakkının bulunduğu, noter marifetiyle ihtar yapılmadığından iki yıllık yasal süresi içerisinde bu hakkını kullanmak için iş bu davayı açtığı, davalı tarafça gerçek satış bedelinin daha yüksek olduğu yönünde savunmada bulunulmuş ise de davalı resmi satış işleminin tarafı olup resmi satış bedelinin daha yüksek olduğu iddiasını ancak kesin delillerle ispatlayabilecek iken bu mahiyette bir delil sunulmadığı, resmi satış bedelleri ile alıcı tarafından ödenen masrafların ön alım bedeli olarak kabul edildiği, davacı tarafça da bu bedelin süresi içinde depo edildiği..." gerekçesiyle;

açılan davanın kabulüne, Muğla ili, Bodrum ilçesi, Turgutreis Mahallesi, 453 ada, 16 parsel sayılı taşınmazda davalı adına kayıtlı hissenin tapusunun iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, depo edilen 132.600,00 TL ön alım bedelinin karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde; fiili taksim iddiasına yönelik tanık dinlenmediğini, savunma hakkının kısıtlandığını, davanın süresinde açılmadığını, davacının da daha öncesinde dava konusu payı satın almayacağını açıkladığını, davacı muvazaa iddiasını kanıtlayamadığı halde lehine tam vekalet ücretine hükmedilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu beyan ederek; hükmü istinaf etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "... Tapuda gösterilen satış bedeli ile davalılar tarafından ödenen harç ve masraflar toplamından oluşan önalım bedeli depo ettirilerek davanın kabulüne karar verilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamaktadır.

Ancak. Mahkemece davacının muvazaa iddiası kabul edilmeyerek tapuda gösterilen satış bedeli ile harç ve masrafların toplamı olarak kabul edilen 132.600,00 TL üzerinden önalım hakkının kullanılmasına karar verildiğine göre; iddia olunan 75.000,00 TL bedel üzerinden davada kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına,

iddia olunan bedel ile kabul edilen önalım bedeli arasındaki fark üzerinden de davada kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına nisbi vekalet ücreti takdiri ile harç dışında yargılama giderinin bu orana göre paylaştırılması gerekirken satış bedelinin tamamı üzerinden davacı yararına vekalet ücreti takdir olunarak davalıdan tahsiline karar verilmesi, yargılama giderinin tamamından davalının sorumlu tutulması doğru görülmemiştir..." gerekçesiyle;

davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile Bodrum 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 24.05.2019 tarih ve 2018/90 E.-2019/227 K. sayılı kararının Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b-2 maddesi uyarınca kaldırılmasına, davanın kabulü ile Muğla ili, Bodrum ilçesi, Turgutreis Mahallesi, 453 ada 16 parsel sayılı taşınmazda davalı adına kayıtlı hissenin tapusunun iptali ile davacı adına tesciline, davacı tarafça depo edilen 132.600,00 TL ön alım bedelinin karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesine,

davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenen 8.600,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenen 6.686,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ve davalı vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili: Dava değeri 130.000,00 TL gösterilmiş ve bu değer üzerinden harç yatırılmıştır. Tapudaki satış da 130.000,00 TL üzerinden yapılmış olup dava değeri ve şuf'a değeri arasında fark bulunmamaktadır. Bölge Adliye Mahkemesince yeniden vekalet ücreti hesaplanarak hüküm kurulması usul ve yasaya aykırıdır; yönünde beyanda bulunarak hükmü temyiz etmiştir.

2. Davalı vekili: Fiili taksim iddiamızı ispata yönelik tanıklarımız dinlenmemiştir. Tüm paydaşlarca fiilen kullanılan bölümler olması gerekmez, dava yasal süresinde açılmamıştır. Depo edilen bedel dört yıllık yargılama sonunda oldukça değersiz kalmıştır; yönünde beyanda bulunarak hükmü temyiz etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun, 732 nci maddesi şöyledir:

“Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”

Aynı Kanunun 734 üncü maddesinde; “Ön alım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.”

3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Ön alım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

3. Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olduğundan önalım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Yargılama giderleri ve vekalet ücretlerinin anılan bedel üzerinden davadaki kabul ve ret oranına göre takdir edilmesi gerekir.

4. Temyizen incelenen karar; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup özellikle İlk Derece Mahkemesince ve Bölge Adliye Mahkemesince kanunun somut olaya uygulanmasında ve gerekçede hata edilmediği anlaşıldığından, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesinde isabetsizlik görülmemiş, temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte bulunmamıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370'inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,