Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/2677 K.2023/3693

Taraflar arasındaki önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili ve davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı vekilinin istinaf başvurunun esastan reddine, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüyle ilk derece mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının 315 ada 1 parsel sayılı taşınmazda pay sahibi olduğunu, taşınmaz üzerinde fiili taksim gerçekleştirilmediğini, dava konusu tarlanın 1/8 oranında pay maliki ...'nın 26.02.2020 tarihinde hissesini 100.000,00 TL karşılığında davalı ...'a sattığını, bu satış neticesinde yasal önalım hakkını kullanarak adı geçen hisseyi devralmak istediğini, bu nedenlerle 315 ada 1 parseldeki taşınmazda davalı hissesinin satış bedeli ile tapu harç ve masraflarını ödemeye hazır olduklarından davanın kabulü ile davalının dava konusu taşınmaz üzerindeki hissesinin iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazı 26.02.2020 tarihinde satın aldığını, taşınmaz bedeli olarak ...'ya 250.000,00 TL ödeme yatığını, davacı tarafa göndermiş olduğu Çerkezköy .....

Noterliğinin 08.06.2020 tarih ... yevmiye No.lu ihtarnamesi ile dava konusu payı 250.000,00 TL bedelle satın aldığını bildirdiğini, yapılan satışta satış bedelinin sehven 100.000,00 TL olarak kaydedildiğini, hatanın fark edilmesi üzerine tapu müdürlüğüne müracaat ettiğini ve VUK'un pişmanlık hükümlerine göre gayrimenkulün değerinin 250.000,00 TL olduğu beyan edildiğini ve sehven eksik ödenen tapu harcının gecikme zammıyla beraber 02.03.2020'de tahakkuk ettirildiğini, bu nedenlerle davacı tarafından taşınmazın gerçek değeri olan 250.000,00 TL üzerinden önalım hakkını kullanması halinde davayı kabul ettiğini,

ancak davacı tarafın önalım hakkını 100.000,00 TL üzerinden kullanmak istemesi durumunda davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taşınmazda fiili taksim olmadığı, tapuda gösterilen ve daha sonra dava açılmadan evvel harç tamamlama yoluyla toplam 250.000,00 TL ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflar 5.000,00 TL olmak üzere önalım bedelinin toplam 255.000,00 TL olduğu, davalı tarafından sunulan dekontlarda taşınmazın 250.000,00 TL bedelle satın alındığı, ödemenin banka kanalıyla yapıldığı,

davalının kötü niyetli olmadığı (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2020/4384 Esas, 2021/86 Karar sayılı 19.01.2021 tarihli ilamı), davalının aradaki fark bedelden vekalet ücretine hükmedilmesi talebinin yerinde olmadığı, bedelde muvazaa iddiasının taşınmazın değeri gerçekte düşükken tapuda yüksek bedel gösterilmesi yönünden olması gerektiği (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2020/2738 Esas, 2020/5813 Karar sayılı 05.10.2020 T. ilamı), davacı iddiasının niteliği itibariyle bedelde muvazaa olmadığı bu itibarla önalım bedeli üzerinden davacı vekili yararına vekalet ücretine hükmedilmesi,

davalı vekili yararına vekalet ücretine hükmedilmemesi gerektiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davalı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; yerel mahkemece delillerin değerlendirilmesi ve gerekçede hataya düşüldüğünü, tüm dava harç ve masraflarının, yargılama giderleri ve ücreti vekaletin müvekkili aleyhine hükmedilmesinin hukuka aykırı olduğunu, davacının, kendisine satışın 250.000,00 TL bedelle yapıldığının ihtar edilmesine rağmen 100.000,00 TL bedelle ön alım hakkını kullanmak istediğini ve bunu da ispat edemediğini,

dava dosyasında da karşı tarafın iddiasının taşınmazın değerinin daha düşük olduğunu ancak taraflarınca bedelin yüksek gösterilmiş olmasına rağmen yerel mahkeme tarafından muvazaa olmadığı yönündeki değerlendirmesinde çelişki olduğunu, paylı taşınmazdan pay satın almayı yasaklayan kanun hükmü bulunmadığını, pay satın alanın kendisine karşı önalım hakkının ileri sürüleceğini bilmesinin mümkün olmayacağını, pay satın almadan önce diğer paydaşların önalım hakkını kullanmayacaklarına dair beyanlarını almaya zorunlu kılan yasal bir hüküm de bulunmadığını belirterek,

müvekkili aleyhine hükmedilen dava harç ve masraflar ile yargılama giderleri ve ücreti vekalet yönünden kurulan hükmün kaldırılmasını, dava harç ve masrafları ile vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; yerel mahkeme kararının gerek usul gerekse esas bakımından hukuka ve yasalara aykırı olduğunu, tarafların tapuda, gayrimenkul satış sözleşmesinde hata yaparak satış bedelini 250.000,00 TL yerine 100.000,00 TL olarak göstermesinin hukuken ve fiilen mümkün olmadığını, bu nedenle tarafların satış bedelinde hata yaptıklarını iddia etmelerinin kabul edilemeyeceğini, bu iddianın iyi niyetli 3. kişilere karşı hiçbir şekilde ileri sürülemeyeceğini, müvekkilinin, tapu kayıtlarına güvenerek önalım davası açan iyi niyetli 3. kişi konumunda olduğunu,

davalının tapu harcını artırmak için vergi dairesine başvurduğundan haberdar dahi olmadığını, tapuda gayrimenkul satış bedelinin 100.000,00 TL olarak yazılı olduğunu, tapudaki satış bedelinin değişmediğini, müvekkilinin tapu kayıtlarına güvenerek huzurdaki davayı açtığını, bu nedenle müvekkilinin 4721 sayılı Kanun'un 2 nci maddesinde yer alan dürüstlük kuralına aykırı hareket ettiğinin söylenemeyeceğini, davalının vergi dairesine başvurarak satış bedelini yükseltmesinin amacının, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşların bu hakkını önlemek olduğunu, 29.03.2021 tarihli bilirkişi raporunun eksik inceleme neticesinde hazırlanmış olup,

denetime elverişli olmayan raporun hükme esas alınması da hukuken mümkün olmadığını belirterek, yerel mahkeme kararının kaldırılmasını, tapudaki satış bedeli olan 100.000,00 TL ve masraflar üzerinden önalım bedelinin belirlenerek kararın düzeltilerek onanmasını, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalının dava konusu taşınmazdaki pay satış akdinin tarafı olduğu ve hiç kimsenin kendi muvazaasına dayanamayacağı, davalının bedelde muvazaa iddiasının açıkça hakkın kötüye kullanılması olduğu, davalının satış akdinin tarafı olduğu için satış bedelinin daha fazla olduğunu ileri süremeyeceği gibi, sonradan vergisi ödenmek suretiyle arttırılan bedel ile davacının sorumlu tutulamayacağı, satım sözleşmesinde gösterilen bedel üzerinden önalım hakkının tanınmasının gerektiği, dava konusu payın akitteki satış değerinin 100.000,00 TL olduğu,

davalının kendi muvazaasına delil olarak düzeltme beyannamesini gösterdiği ve mahkemece düzeltilen beyan değeri olan 250.000,00 TL'nin satış bedeli olarak kabul edilip masraflarıyla depo ettirildiği, bu değerlendirmenin hatalı olduğu kanısına varıldığı, davalı tarafın istinaf itirazlarının dava değeri ve avukatlık ücretinin tespitine ilişkin olduğu, kural olarak yargılama giderlerinin haksız bulunan taraftan alınacağı, davalının davanın reddini savunduğu ve paylı taşınmazda pay alındığında ön alım hakkı bulunmasına rağmen kabulünün olmadığı,

daire kararı niteliği gereği ön alım bedelinin yeniden değerlendirilecek olması ve bu değerlere göre dava değeri olan 102.000,00 TL üzerinden avukatlık ücretine hükmedileceği gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf talebinin reddine, davacı vekilinin istinaf talebinin kabulüyle ilk derece mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın resmi senetteki bedel üzerinden kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde; her ne kadar resmi senette satış bedeli olarak 100.000,00 TL gösterilmişse de dava açılmadan 3 ay önce 02.03.2020 tarihinde Kapaklı Vergi Dairesine müracaatla taşınmazın 250.000,00 TL bedelle satın alındığı bildirilerek aradaki fark olan 150.000,00 TL eksik tapu harcı gecikme zammı ve cezası ile birlikte Kapaklı Vergi Dairesine ödendiğini, Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin ilgili konudaki kararları ışığında ilk derece mahkemesinin önalım bedeli olarak 255.000,00 TL'yi kabul ettiğini,

bölge adliye mahkemesinin sonradan vergisi ödenmek suretiyle arttırılan bedel ile davacı sorumlu tutulamaz şeklindeki hatalı ve eksik bir değerlendirmesiyle ön alım bedelinin 100.000,00 TL üzerinden davalıya ödenmesine karar verildiğini, davalının bedelde muvazaa iddiasının bulunmadığını, aksine davacı tarafın satışın 100.000,00 TL olduğu şeklinde bedelde muvazaa iddiasının bulunduğunu belirterek açıklanan ve re'sen nazara alınacak sebeplerle hükmün kaldırılmasını, dava harç ve masrafları ile vekalet ücretinin belirlenmesinde kabul ve ret oranlarının dikkate alınarak karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, davanın kabulü kararının eksik incelemeye ve hatalı değerlendirmeye dayalı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır

2. İlgili Hukuk 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 732, 733 ve 734 üncü maddeleri,

3. Değerlendirme 1. Kanuni önalım hakkının, başlıca iki amacının olduğundan sözedilebilinir. Birincisi, paydaşlar arasına istenmeyen kişilerin girmesini önlemek; diğeri ise, paydaş sayısını azaltmak ve paylı mülkiyetin ortadan kalkmasını kolaylaştırmaktır.

2. Kanuni önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisinin kurulduğu anda doğar ve mülkiyet ilişkisi devam ettiği müddetçe varlığını sürdürür; paydaşlardan birinin, payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, önalım hakkı kullanılabilir hale gelir.

3. Türk Medeni Kanunu'nun 733 üncü maddesi uyarınca, pay satışının önalım hakkı sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay içinde ve her halde satışın üzerinden iki yıl içinde, dava açılmak suretiyle kullanılması ve bu beyanın muhatabına ulaşması ile birlikte, önalım hakkı sahibi ile alıcı arasında yeni bir satış ilişkisi doğar.

4. 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu'nun 2 nci maddesinde; herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir.

5. Paylı mülkiyet ilişkisine tâbî bir taşınmazda, fiili taksimin mevcut olması durumunda yasal önalım hakkının kullanılmasını açıkça engelleyen bir düzenleme bulunmamasına rağmen, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin, Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin ve Dairemizin istikrar bulmuş kararlarında;

önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken, bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satış sırasında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanmasının, 4721 sayılı TMK’nın 2 nci maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı;

kötüniyet iddiasının, 14.02.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği ve hatta mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerektiği kabul edilmektedir.

6. Dava konusu olaya gelince; resmi satış sözleşmesine göre, davalı dava konusu taşınmazdaki payını 26.02.2020 tarihinde 100.000,00 TL'ye satın almış; davalı tarafından dosyaya ibraz edilen 02.03.2020 tarihli, 3.000,00 TL miktarlı vergi dairesi alındısına göre, davalının gerçek değer olarak ifade ettiği miktar üzerinden harcı tamamladığı anlaşılmıştır. Bu düzeltme işlemi, önalım davasının açıldığı 30.06.2020 tarihinden önce tamamlanmıştır.

7. Davalı, satış sözleşmesinde yer alan ve satış bedelinden kaynaklanan hatayı dava açılmadan önce yetkili merciye başvurmak suretiyle düzelttirmişlerdir.

8. Buradaki mesele; davalının, dava açılmadan önce resmi olarak düzenlenen sözleşmedeki herhangi bir hatayı düzelttirme hak ve yetkisinin bulunup bulunmadığı; eğer düzeltme yapılmış ise bu düzeltmenin sözleşme dışındaki üçüncü kişilere etki edip etmeyeceğidir.

9. Taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan kaynaklanan daraltımlarından biri olan önalım hakkıyla ilgili yorumların ve değerlendirmelerin, mülkiyet hakkının özüne zarar verecek şekilde önalım hakkı sahibi lehine genişletilmesi doğru değildir. Bu nedenle, dava açılmadan önce gerçekleşen satış ve düzeltme işlemlerinin, bir bütün halinde ve hepsine eşit değer vererek mevcut durumun değerlendirilmesi gerekir.

Önalım davasına konu satış sözleşmesine ve buradaki bilgilere dayanarak talepte bulunan davacının, dava açılmadan önce bu sözleşmedeki bir hatanın düzeltilmesine yönelik davalının işlemini kabul etmemesi 4721 sayılı Kanun'un 2 nci maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz.

Davanın ilk derece mahkemesi kararındaki gibi 250.000,00 TL satış bedeli, 5.000,00 TL tapu masrafı olmak üzere toplam 255.000,00 TL üzerinden kabulü gerekirken, bölge adliye mahkemesince davalının dava konusu taşınmazdaki pay satış akdinin tarafı olduğu ve hiç kimsenin kendi muvazaasına dayanamayacağı, davalının bedelde muvazaa iddiasının açıkça hakkın kötüye kullanılması olduğu,

davalının satış akdinin tarafı olduğu için satış bedelinin daha fazla olduğunu ileri süremeyeceği gibi sonradan vergisi ödenmek suretiyle arttırılan bedel ile davacının sorumlu tutulaamayağı, satım sözleşmesinde gösterilen bedel üzerinden önalım hakkının tanınmasının gerektiği gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf talebinin kabulüyle ilk derece mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın resmi senetteki bedel ve tapu masrafının toplamı olan 102.000,00 TL üzerinden kabulüne karar verilmesi hukuka uygun değildir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle, Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,