Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/2905 K.2022/6333

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 03/02/2017 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine Dairemizin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 21/02/2018 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkilinin paydaş olduğu Sivas ili, Merkez ilçesi, 119 ada 21 parsel sayılı taşınmazda dava dışı ... ... tarafından 23.01.2017 tarihinde 1/4 oranındaki payın davalıya satışının yapıldığını, önalım hakkını engellemek amacıyla satış bedelinin tapuda yüksek gösterildiğini ve dava konusu payın gerçek satış bedeli üzerinden önalım ... kullanılması gerektiğini ileri sürerek dava konusu taşınmazda davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, davacı yanın bedelde muvazaa iddiasının gerçeği yansıtmadığını, taşınmazın gerçek satış bedelinin tapuda gösterilen bedel olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

İlk derece mahkemesince, ziraat mühendisi ve gayrimenkul değerleme uzmanınca tanzim edilen 04.12.2017 günlü bilirkişi ek raporunda satış tarihi itibari ile dava konusu payın değerinin 69.986,15 TL olduğunun tespit edildiği, tapudaki satış bedeli ile taşınmazın gerçek bedeli arasında farkın muvazaa iddiasını doğruladığı gerekçeleri ile davacının muvazaa iddiası kabul edilerek keşfen belirlenen bedel üzerinden davanın kabulüne karar verilmiştir.

Davalı vekilinin istinaf başvurusu üzerine, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesince, davacı vekili tarafından ileri sürülen muvazaa iddiası kanıtlanamadığından daha önce depo edilen önalım bedelinden geriye kalan kısmın depo edilmesi için davacı vekiline kesin süre verildiği, buna ilişkin ara kararın usulüne uygun olarak tebliğine rağmen bakiye önalım bedelinin ödenmediği gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf kanun yolu başvurusunun kabulü ile Sivas 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/56 Esas, 2018/191 sayılı Kararının kaldırılmasına,

davanın reddine karar verilmiş, hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 21.10.2021 günlü 2021/457 E, 2021/2206 K sayılı ilamı ile "...Bölge adliye mahkemesince, davacı vekili tarafından ileri sürülen muvazaa iddiasının kanıtlanamadığı gerekçesi ile tapudaki satış bedeli ve harçtan oluşan toplam 122.400,00TL önalım bedelinden daha önce mahkeme veznesine depo edilen 72.612,40 TL’nin mahsubu ile bakiye 49.787,60 TL önalım bedelinin depo edilmesi için davacı vekiline kesin süre verildiği,

buna ilişkin ara kararının usulüne uygun olarak tebliğine rağmen bakiye önalım bedelinin ödenmediği gerekçesi ile davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, yerel mahkeme kararının kaldırılarak davanın reddine ilişkin hüküm kurulmuş ise de;

Bölge adliye mahkemesince, muvazaa ispat edilemediğinden eksik depo edilen kanuni şufa bedelinin ödenmesi için 07.05.2019 tarihli duruşmada davacı vekilinin mazeretli olması nedeniyle yokluğunda, tebliğden itibaren 2 haftalık kesin süre verilmiş, elektronik tebligat sistemi ile davacı vekiline 12.05.2019 tarihinde tebliğ edilmiş, ancak tebligatın ekine kesin mehil verilen 07.05.2019 tarihli duruşma tutanağı yerine daha önceki 05.03.2019 tarihli duruşma tutanağı eklendiğinden usulüne uygun bir tebligat yapılamadığı anlaşılmıştır.

Bu durumda bölge adliye mahkemesince, resmi satış senedindeki satış bedeliyle ödenmesi zorunlu harç ve masrafların toplamından ibaret olan önalım bedelinden depo edilen bedel haricinde geriye kalan bedelin depo edilmesi için davacı tarafa usulüne uygun süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir" gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesince, bozma ilamına uyularak davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.

1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya kapsamına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Önalım ... paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734. maddesi uyarınca "Önalım ... sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu ... kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.

Anayasanın "Mülkiyet ..." kenar başlıklı 35. maddesine göre, “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”

Mülkiyet hakkının korunmasının devlete birtakım pozitif yükümlülükler yüklediği hususu Anayasanın 35. maddesinin lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de; bu güvencenin sadece devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirdiği, bireyi üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bıraktığı düşünülemez. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni gerçek anlamda koruma sağlanmasıdır.

Buna göre anılan maddede bir temel hak olarak güvence altına alınmış olan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi yalnızca devletin müdahaleden kaçınmasına bağlı değildir. Gerçek anlamda koruma sağlanması için devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Dolayısıyla Anayasanın 5. ve 35. maddeleri uyarınca devletin mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin pozitif yükümlülükleri bulunmaktadır.

Bu bağlamda söz konusu pozitif yükümlülükler, kimi durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.

Tarafların mülkiyet haklarını koruyacak ve yeterli güvenceler sağlayacak hukuksal mekanizmaların devlet eliyle oluşturulması gerekmektedir. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda bunlardan hangisine üstünlük tanınacağının takdiri, kanun koyucuya ve somut olayın koşulları gözönünde bulundurularak derece mahkemelerine ait bir yetkidir.

Bununla birlikte her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Menfaatler dengesinin kurulmasında taraflardan biri aleyhine bireysel olarak aşırı ve olağan dışı bir külfetin yüklenmesi, pozitif yükümlülüklerin ihlali sonucunu doğurabilir.

Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin ... bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerekçekleştirmiş olacaklardır.

Somut olaya gelince; davacı dava dilekçesinde bedelde muvazaa yapılarak satış bedelinin yüksek gösterildiğini iddia etmiştir. Mahkemece, 23.01.2017 tarihinde yapılan satış nedeniyle açılan önalım davasında keşfen belirlenen önalım bedeli ve masraflar toplamı olan 72.612,40 TL'nin 11.01.2018 tarihinde depo edilmesine karar verilmiş, bozma ilamı sonrasında ise resmi senetteki bedel farkı olan 49.787,60 TL'nin 15.02.2022 tarihinde depo edilmesine karar verildikten sonra davanın kabulüne karar verilmiştir.

Davalı vekili ise; dava tarihinin 03.02.2017 olduğunu, aradan 5 yıldan fazla süre geçtiğini, bu süre zarfında taşınmazın bedelinin kat kat arttığını, paranın satın alma gücünde ciddi kayıplar oluştuğunu, 5 yıl önceki bedel üzerinden depo kararı verilerek davalının ciddi miktarda zarara uğratıldığını, bedel depo edilirken bu hususların mahkemece dikkate alınmadığını belirterek hükmü temyiz etmiştir.

Aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlar ve enflasyon olgusu nedeniyle kurda meydana gelen değişikliklerin önalım bedelinin belirlenmesine etkisi olduğu kabul edilmelidir. Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedeline davacı tarafından muvazaa nedeniyle itiraz edilmesi, bu nedenle yargılamanın uzaması, önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle davacıyı, amaç dışında zenginleştirecek ve alıcı davalıyı da fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.

Dava konusu payın satış tarihi ile önalıma konu payın davacı adına tesciline yönelik karar tarihi arasında uzunca bir sürenin geçmiş olması gözönüne alındığında bu durumun davacıyı amacı dışında zenginleştirdiği davalıyı da fakirleştirdiği ve bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.

Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.

Ne var ki; somut olayda önalım bedeli tensip tarihi itibariyle depo ettirilmemiş, bedelin bir kısmı satış tarihinden yaklaşık 2 yıl sonra, kalan kısmı ise yaklaşık 5 yıl sonra mahkeme veznesine yatırılmasına ilişkin depo kararı verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir.

Bu doğrultuda mahkemece, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 120.000,00 TL'nin ön inceleme tarihi olan 05/05/2017 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenmeli, belirlenen bu miktardan depo edilen (nemalı veya nemasız) miktar ile nemalandırılmış ise nema miktarı çıkarıldıktan sonra aradaki farkın da depo edilmesine karar verilmelidir.

Belirtilen eksiklik giderildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.