Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/3106 K.2023/5171

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın tazminat talebi yönünden ... aleyhine kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili ile davalılar ... ve ... tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalılar ... ve ... vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile hükmün vekâlet ücreti yönünden düzeltilmesine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalı ... adına kayıtlı 2559 ada 5 parsel ... taşınmaz için 30.05.1995 tarihinde o zamanki malik ... vekili ... tarafından dava dışı kooperatif ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, bu sözleşmeye göre yapılan binanın ikinci katındaki davalı adına olan 4 adet daireden birisinin 28.08.1995 tarihli sözleşme ile davacı ...'ya satıldığını ve parasının da peşin alındığını, dairelerin tamamlandığını, teslimin mümkün hâle geldiğini belirtmek suretiyle 2559 ada 5 parsel ... taşınmazda davalı ... adına kayıtlı ikinci kat güney doğu cepheli dairenin tapusunun iptali ile ... adına tapuya tesciline, olmazsa dairenin dava tarihi itibarıyla bedeline, bu da olmazsa ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi gereğince tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar ... ve ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının taleplerinin zamanaşımına uğradığını, müvekkillerinin davacıyı hiç bir şekilde tanımadığını, dosyada bulunan sözleşmelerin tamamının adi yazılı sözleşme olduğunu bu nedenle sözleşmelerin hiç bir geçerliliği ve güvenirliği olmadığını ileri sürerek; zamanaşımı nedeniyle davanın usulden reddini, olmadığı taktirde haksız ve kötü niyetli olarak açılan davanın esastan reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile tapu iptali ve tescil talebinin reddine, dairenin dava tarihindeki değerinin davalılardan tahsiline yönelik talebinin reddine, davacı tarafın ödediği bedelin denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncellenerek tahsili talebi yönünden davalı ... ile ...'e yönelttiği talebin reddine, davacı tarafın ödediği bedelin denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncellenerek tahsili talebi için davalı ...'ye yönelttiği talebin kabulü ile, 20.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ...'den alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ile davalılar ... ve ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davalı ...'in diğer davalı kardeşi ...'ye verdiği Kayseri 6. Noterliğinin 28.04.1995 tarih ve 25869 No.lu vekâletnamesi incelendiğinde vekâletnamede satış yetkisinin bulunduğunu, mahkemenin ...

Hukuk literatürüne yeni bir kavram kazandırdığını, onunda "adi yazılı satış sözleşmesi ile taşınmaz satma yetkisi" olduğunu, bugüne kadar bu kavramı vekâletnamede yetki olarak ilk isteyenin sayın mahkemenin olduğunu, taraflar arasında yapılmış olan 28.08.1995 tarihli adi yazılı sözleşmenin hukuken şekil şartına uymadığı için geçersiz olsa da, müvekkili tarafından ediminin tam olarak yerine getirildiğini, dava konusu dairenin ise tamamlandığını, teslimde herhangi bir sıkıntı yok iken müvekkiline teslim edilmeyip üçüncü bir şahsa kiraya verildiğini, tescil için bütün şartların yerine geldiğini,

tescil olmayacak olsa bile terditli taleplerinden birinin kabul edilip davanın kabulüne karar verilmesi gerektiğini belirterek istinaf kanun yoluna başvurmuştur.

2. Davalılar ... ve ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; gerekçeli kararı vekâlet ücreti yönünden istinaf ettiklerini belirtmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalılar ... ve ... vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile hükmün vekâlet ücreti yönünden düzeltilmesine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle Bölge Adliye Mahkemesi kararının istinaf dilekçesinde belirtmiş olduğu beyan ve delilleri tekrar ederek bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, vekâleten yapılan harici satış senedine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 ... Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369 uncu maddesinin 1 inci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. TBK'nın 237 nci maddesinde (eski BK 213) taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır hükmü düzenlenmiştir.

3. Tapulu taşınmazlar TMK'nın 706, BK'nın 237 ve TK'nın 26 ncı maddeleri uyarınca tapu memuru önünde yapılacak resmî işlem ile devredilir. Bu şekil taşınmazların devrinin geçerlilik şartı olup, tapu dışı satışlara taşınmazın mülkiyetinin devri yönünde hukuki değer vermez.

4. Geçerlilik şartı olan bu hükme aykırı düzenlenen sözleşmeler geçersizdir. Bu nedenle tapulu taşınmazın harici satış sözleşmesi ile devri mümkün değildir (Yargıtay 1. HD 01.07.2008 gün ve 3589- 8256 ... Kararı) TMK'nın 730, TK'nın 26, Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89 uncu maddeler de benzer düzenleme içermektedir.

5. Resmî şekilde düzenlenmemiş olan ve geçerli olmayan tapulu taşınmaz satış sözleşmesine istinaden tapu iptali ve tescil talep edilemez. Taraflar geçersiz sözleşme nedeniyle verdiklerini haksız iktisap kuralları uyarınca geri isteyebilirler. Bu itibarla davacının resmî şekilde düzenlenmemiş geçersiz (şifahi) sözleşme nedeniyle tapu iptali ve tescil talep edemeyeceği gözetilmelidir.

6. Tapulu taşınmazların harici satışı geçersiz olup geçersiz sözleşme gereğince taraflar aldıklarını iade ile yükümlüdür. Davanın dayanağı sözleşme geçersiz olduğundan, davacı taraf sözleşmeye konu taşınmazın dava tarihi itibarıyla değerinin tahsilini ve ödenmesini talep edemez. Geçersiz sözleşmeye dayanarak taşınmazın gerçek değerinin ödenmesine karar verilemez.

Bu nedenle davacının taşınmazın bilirkişilerce tespit edilen dava tarihindeki bedelinin ödenmesine ilişkin talebi (sözleşme geçersiz olduğunda) kabulü mümkün değildir.

Geçersiz sözleşmenin, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmayacağı, bu durumda tarafların verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebileceği gözetilmeli ve denkleştirici adalet ilkesi uygulanarak, davacı tarafından ödenilen satış bedelinin ifanın imkansız hâle geldiği tarih itibarıyla ulaşacağı alım gücünün; çeşitli etkenlerin (azalan alım gücü, enflasyon, fiyat endeksleri, altın ve döviz kurları, memur maaş ücretleri ile faiz oranlarındaki artışlar vs. gibi) ortalamaları alınmak suretiyle uzman bilirkişi marifetiyle belirlenmesi ve sonucu dairesinde bir hüküm kurulması gerekir.

3. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 ... Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 ... Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,