Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/3356 K.2023/4970

Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil; ikinci kademede tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabul, kısmen reddine karar verilmiştir.

Kararın davalı ... vekili ile davalılar ... ve ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davanın kısmen kabul, kısmen reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacı vekili asıl daya ait dava dilekçesinde özetle; davalılardan ...'un Sarıyer Noterliğinin 22/02/2000 tarih ve 5506 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile maliki bulunduğu İstanbul ili, Sarıyer ilçesi, Maden Mahallesi, 926 ada 17 parsel ... taşınmazdaki 169/243372 payına isabet eden bölüm üzerindeki binada girişe göre sol tarafta bulunan henüz kat mülkiyeti ve kat irtifakına çevrilmemiş zemin kat 1 numaralı dairesini, davalı ...'a satmayı vaat ve tahahhüt ettiğini, bedelin nakden ve peşinen alınarak taşınmazın teslim edildiğini,

...'ın söz konusu daireyi Sarıyer Noterliğinin 02/03/2005 tarih 4789 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde temlik senedi ile davalı ...'a devir ve temlik ederek dairenin ...'a teslim edildiğini, ...'ın da teslim almış olduğu bu daireyi yaklaşık 3 yıl kullandıktan sonra 04/03/2008 tarihinde Sarıyer 2. Noterliğinin 2402 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi ile davacıların müşterek murisleri ... ... ...'a satmayı vaat ve tahahüt ettiğini, bedelin tamamı ödenerek taşınmazın teslim edildiğini, murisin vefat ettiği 05/10/2012 tarihine kadar bu dairede ikamet ettiğini,

ölümünden sonra da müvekkillerinin daireyi kiraya vermek suretiyle zilyet olduklarını, sözleşmeye konu parselin tarla vasfında iken kadastro ve imar durumunun kesinleştiğini ve 1663 ada 8 parsel numarasını aldığını, sözleşmenin ifası için yasal koşulların 12/03/2007 tarihinde oluştuğunu, davalı ... tarafından davalı ...'a karşı açılan tapu iptal ve tescil davasının 30/04/2002 tarihinde rededildiğini, taşınmazın bulunduğu bölgede artık imar uygulamalarının yapıldığını ve taşınmazın tek bir parsel haline geldiğini belirterek,

dava konusu 1 numaralı dairenin arsa payının veya kat mülkiyeti-kat irtifakı tapularının iptali ile davacılar adına musavi paylarda kayıt ve tesciline, bunun mümkün olmaması halinde satış vaadi sözleşmesi gereğince davacılara verilmesi gereken hisse ve paylar karşılığında belirlenecek rayiç bedelin dava tarihinden işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

2. Yargılama aşamasında davalı ...'ın vefat etmesi nedeniyle asıl davadaki iddia ve taleplerle ... mirasçılarına karşı açılan davanın, yukarıda karar başlığında belirtilen dava ile birleştirilmesine karar verilmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı açısından geçerli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin olmadığını, karara göre imar planı olmayan yerlerde satış vaadinin yasa ile yasaklandığını, ilk satış vaadi sözleşmesinin ölü doğduğunu ve yok hükmünde olduğunu, davacı tarafın 04/03/2008 tarihinde diğer davalı ... ile yapmış olduğu satış vaadi sözleşmesinin davalı açısından hukuki bir değerinin olmadığını, zamanaşımı itirazında bulunulduğunu, davacının faiz talebinin ve yeniden değer tespiti talebinin de yasal olmadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.

2. Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; dava konusu daireyi imar mevzuatının müsade etmemesi nedeniyle ...'ın ...'a devretmesi gereken taşınmazı kendi uhdesinde tuttuğunu, ...'ın burayı daha sonra kendisine devrettiğini, bu devirden ...'un da haberinin olduğunu, kendisinin burayı kullandıktan sonra davacılar murisi ... ... ...'a devrettiğini ve aynı yeri ... ... ...'ın kullanmaya devam ettiğini, devralan şahısların aralıksız olarak burayı kullandıklarını belirterek, davanın kabulü ile taşınmazın davacılar adına tescil edilmesine karar verilmesini istemiştir.

3. Birleştirilen dosyada davalı ... mirasçısı ... tarafından verilen cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın mevcut imar durumu da dikkate alınarak taşınmazın davacılar adına tesciline karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

1. İlk Derece Mahkemesinin 04.04.2019 tarihli, 2013/519 Esas, 2019/145 Karar ... Kararı ile "...davanın kabulü ile 314.433,00 TL alacağın davadan itibaren işleyecek yasal faiziyle davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline" karar verilmiştir.

2. İlk Derece Mahkemesince "...taşınmaz satış vaadi sözleşmesi'nin mülkiyetin aktarımını sağlayacak şekilde ifa olanağının bulunmaması nedeniyle davacıların müspet zararlarının belirlenmesi gereklidir. Bu kapsamda mahkememizce yapılan keşif, alınan bilirkişi raporu ve ek rapora göre, satışı yapılmış ve ancak mülkiyeti aktarılmamış dairenin rayiç bedelinin 314.433 TL olduğu belirlenmiştir. Asıl raporda bu tutar daha yüksek olarak belirlenmiş ise de; aynı bilirkişi heyetinin düzenlediği ek raporda hesap hatası da düzeltilerek taşınmazın değeri bu miktar üzerinde belirlendiğinden ek rapordaki hesaplama hükme esas alınmıştır..." şeklindeki gerekçeyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda karar başlığında belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili ile davalılar ... ve ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davalı ... vekili istinaf başvurusu dilekçesinde özetle; ıslah dilekçesi kendilerine tebliğ edilmeden karar verildiğini, bu sebeple itirazlarını yapamadıklarını, davacının ilk talebi olan tapu iptal ve tescil talebinin ret edildiği halde davalı vekili olarak tarafları lehine vekalet ücretine hükmedilmediğini, ... tarafından müvekkili aleyhine açılan Sarıyer 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2001/603 Esas, 2002/334 Karar ... dosyası ile açılan davada davanın reddedilerek kesinleştiğini, bu durumda ilk satış vaadi sözleşmesinin yok hükmünde olduğunu, müvekkili aleyhine dava açılamayacağını, zaman aşımı süresinin dolduğunu belirterek, yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalılar ... ve ... vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; ...'ın davacıların anneleri ... ile yaptığı satış vaadi sözleşmesi nedeniyle babaları olan ...'ın artık davacılara karşı sorumluluğunun kalmadığını, sözleşmenin zamanaşımına uğradığını, babaları ile 20 yıldır görüşmediklerini, öldüğünü bilmiş olsalardı mirası red yoluna başvuracaklarını belirterek, yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda karar başlığında esas ve karar numarası yer alan kararı ile;

"1-Davalılar ..., ve ... vekillerinin istinaf başvurularının kabulüne,

2-İstanbul 25. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 04/04/2019 tarih ve 2013/519 Esas, 2019/145 Karar ... kararının kaldırılmasına, HMK'nun 353/1-b-2 maddesi gereğince gerekçe ve hüküm düzeltilmek üzere,

3-Davacılar tarafından davalı ... ve birleşen dosya davalıları ... mirasçıları aleyhine açılan davanın reddine,

4-Davacılar tarafından davalı ...'a karşı açılan davada terditli talebinin kabulü ile 314.433,00TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ...'dan tahsili ile davacıya ödenmesine," karar veriliştir.

2. Bölge Adliye Mahkemesince "satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmadığı gerekçesi ile red edilmiş olup imar uygulaması ile 3194 ... İmar Kanunu'nun 18/son uygulaması ile ifa imkanı doğmuştur. İfa imkanı doğduğunda satış vaadi alacaklısı her zaman yeniden dava açabilecektir. Dolayısıyla İDM'ce Sarıyer 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2001/603 E. ... dosyasının kesin hüküm olduğunun tespitine yönelik kararı hatalı olmuştur.

Davacı tarafça bu husus istinaf konusu yapılmamış olmakla kamu düzenine açıkça aykırılık da teşkil etmediğinden re'sen inceleme konusu yapılmamış, yanlışlığa işaret edilmek ve değinilmekle yetinilmiştir....İstinaf edenin sıfatı ve istinaf sebepleri ile sınırlı olarak yapılan incelemede.

Davacı ödediği bedeli ancak âkitinden talep edebileceğinden geçerli sözleşmeye dayalı olarak rayiç bedeli ancak davalı ...'dan talep edebileceğinden davalı ... ve birleşen dosya davalıları ... mirasçılarının istinaf başvuruları yerinde olup kabulü gerekir." şeklindeki gerekçeyle hüküm kurulmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; yapılan tüm taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin alacağın temliki hükümleri çerçevesinde ilk yapılan satış vaadi sözleşmesinin tarafı olan davalı ...'un şahsi sorumluluğunu kapsayacağını, sonraki sözleşmelerde sorumluluğun aynen devam edeceğini, davalı ... mirasçıları yönünden de sorumluluğun aynı olduğunu, istinaf mahkemesinin "davacının ödediği bedeli ancak âkidinden talep edebileceği, davalı ...'un yapılan son sözleşmede âkit olmaması sebebiyle sorumlu tutulmasının söz konusu olamayacağı" yönündeki değerlendirmesinin yerinde ve yasal olmadığını belirterek, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olup, uyuşmazlık dava konusu olaya uygulanması gereken usul ve yasa hükümlerine herhangi bir aykırılık veya yanılgılı değerlendirme bulunup bulunmadığı noktalarında toplanmaktadır.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 ... Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 ... Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, : 4721 ... ... Medeni Kanunu'nun (4721 ... Kanun) 706 ve 716 inci maddeleri, 6098 ... ... Borçlar Kanunu'nun (6098 ... Kanun) 29, 162 ve 237 inci maddeleri, 1512 ... Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddeleri.

2. Satış vaadi sözleşmeleri Borçlar Kanunun 29. maddesi kapsamında olarak şahsi hak doğuran akitlerdendir. Böyle bir sözleşme ile alacaklı durumuna gelen kimsenin hakkını üçüncü bir kişiye devir ve temlik edip edemeyeceği söz konusudur. Sözü edilen Kanunun 162. maddesi hükmüne göre "birden çok borçludan her biri, alacaklıya karşı borcun tamamından sorumlu olmayı kabul ettiğini bildirirse, müteselsil borçluluk doğar.

Böyle bir bildirim yoksa, müteselsil borçluluk ancak kanunda öngörülen hâllerde doğar". Yine aynı düzenleme gereği Kanun veya akit ile ya da işin mahiyeti icabı olarak menedilmiş olmadıkça borçlunun rızasını aramaksızın alacaklı alacağını üçüncü bir şahsa temlik edebilir. Satış vaadi sözleşmesinden ... hakkın 3. bir kişiye temlik edilemeyeceğine ilişkin bir kanun hükmü bulunmadığı gibi bu akitle önlenmiş de değildir.

Bu durumda alacağı temellük eden kimse temlik edenin yerine geçerek onun haklarını kullanabilir.

3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 ... Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. İncelenen Bölge Adliye Mahkemesi kararının usul ve yasaya uygun olduğu ve temyiz itirazlarının Bölge Adliye Mahkemesi kararında değerlendirilmiş olduğu anlaşılarak asıl davada davacılar vekilinin temyiz itirazının yerinde olmadığı sonucuna varılmıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 ... Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,