Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/3563 K.2022/6780

Davacı tarafından, davalılar aleyhine 31.12.2014 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine Dairemizin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 29.03.2022 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından duruşmalı olarak istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne, duruşma isteminin miktar itibariyle reddine karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı, davalı ... ile arasında Tarsus 3. Noterliğinde 31/01/2013 tarihli 689 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşme uyarınca 2867 ada 15 ve 16 parsel sayılı taşınmazların, 72.355,55 TL tutarındaki kredinin ödenmesi koşuluyla davacıya satışının vaadedildiğini, kredi borcunun tamamı ödenmesine rağmen davalının aynı taşınmazları teminat göstererek ikinci kez kredi kullandığını ve taşınmazlar üzerinde ipotek tesis ettirdiğini, ayrıca davalının başka borçları nedeniyle taşınmazlar üzerinde haciz bulunduğunu, taşınmazlar üzerindeki tüm takyidatların terkini ile adına tescilini talep ve dava etmiştir.

Davacı vekili 13.04.2018 tarihli dilekçesi ile dava konusu taşınmazların ...'a devri nedeniyle davasını tapu iptali ve tescil istemli olarak ...'a yöneltmiştir.

Davalı ... vekili, davalının kredi borcu olan 72.355,55 TL’nin tamamının ödenmesi şartı ile satış vaadi sözleşmesinin akdedildiğini, davacının ödemeleri tam ve zamanında yapmamış olması nedeniyle sözleşmeye aykırı davrandığını, sunulan banka dekontlarından da anlaşılacağı üzere sözleşmede tapu devrinin koşulu olarak kararlaştırılan kredi ödemelerinin büyük bölümünün davacı tarafın sözleşme hükümlerine aykırı davranması nedeniyle davalı tarafından ödendiğini, davanın reddini savunmuştur.

Davalı ..., kendisinin dava konusu taşınmazları devraldığı tarihte taşınmazlar üzerinde herhangi bir şerh bulunmadığını, iyi niyetli olarak taşınmazları satın aldığını, davacı ile davalı ... arasındaki ilişkiden kendisinin haberi bulunmadığını, davacının taleplerini davalı ...’na yöneltmesi gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

İlk derece mahkemesince, "davalı ... yönünden dava konusu taşınmazların davalı ...’a devredilmesi sonucu davacının seçimlik hakkını tapu iptal ve tescil yönünden devam ettirmek istemiş olması ve davacının satış vaadi sözleşmesindeki edimlerini tam olarak yerine getirmemesi nedeniyle HMK'nın 125. maddesi gereğince davalı ... hakkındaki davanın açılmamış sayılmasına; davalı ... yönünden ise diğer davalı ... ile arasında akrabalık bağının bulunmaması, tapudaki satış değerleri ile birlikte değerlendirildiğinde satışın muvazaalı yapılmadığı, davalının taşınmazı iyi niyetli satın alan kişi olduğunun anlaşılması nedeniyle davalı ... hakkındaki davanın reddine" karar verilmiştir.

Davacı vekilinin istinaf talebinin, Adana Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince esastan reddedilmesi üzerine davacı vekili, hükmü temyiz etmiştir.

Dairemizin bozma ilamında "...Davacı, satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak tapu iptal ve tescil davası açmış olup yargılama sırasında taşınmazın ...’a devredilmesi üzerine HMK'nın 125. maddesi uyarınca husumeti ...’a yöneltmiştir.

Yargılama sırasında davacı vekili tarafından verilen dilekçede dava sebebi olarak taşınmazın yolsuz tescili gösterildiğinden davacı vekilinden dava sebebini ıslah edip etmediği açıklığa kavuşturularak usulüne uygun ıslah yapıldığı takdirde ıslah edilen dava sebebi doğrultusunda bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle hüküm kurulmasının doğru görülmediği,

ayrıca davacı vekili HMK'nın 125. maddesi gereğince davasını kayıt maliki ...’a yönelik tapu iptal ve tescil davası olarak devam etmek istediğini beyan ettiğinden ... yönünden davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesinin de doğru olmadığı" gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda ilk derece mahkemesince ".. davacı vekilinin ıslah dilekçesinin giriş kısmında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin yanı sıra inançlı temlik sebebine de dayanıldığı, inançlı temlikin yazılı delille ispatlanması gerektiği, dosya kapsamına yansıyan herhangi bir yazılı delil bulunmadığından inançlı temlik sebebi yönünden şartların oluşmadığı, sonuç kısmında ise yolsuz tescil sebebine dayandığı, TMK 1025. maddesi gereğince yolsuz tescilin şartlarının somut olayda oluşmadığı, buna dair dosyaya herhangi bir somut delilin yansımadığı,

davacı vekilinin ıslah dilekçesindeki talepleri arasında aslilik fer'ilik ilişkisinin olmadığı ve bu haliyle HMK 119/1- e, f bendleri gereğince uygun bir talepte bulunmadığı, ıslah dilekçesinde dayanılan sebeplerin her birinin ayrı bir dava konusu olduğu, Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 13/09/2021 tarihli 2021/1004 Esas ve 2021/337 Karar sayılı bozma ilamı doğrultusunda davacı vekiline ıslah dilekçesi sunması için 1 haftalık kesin süre verilmiş olsa da;

ıslah dilekçesinde inançlı temlik, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve yolsuz tescil sebeplerine ayrı ayrı dayanılan tapu iptal ve tescil davasında her bir sebep yönünden şartların oluşmadığı gerekçesiyle davalı ... ve dahili davalı ... yönünden açılan davanın reddine" karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

1-Davalı ... yönünden davanın reddine yönelik temyiz itirazları hakkında yapılan incelemede;

Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ilerde kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzeninin sağlanması düşüncesiyle, satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir. Belirtilen ilke, Türk Medeni Kanununun 1023. maddesinde aynen, "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı nitelikteki 1024. maddede, "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde vurgulanmıştır.

Davacı, ... ile arasında yapılan düzenleme şeklindeki satış vaadi sözleşmesi uyarınca tapu iptali ve tescil istemli dava açtıktan sonra dava konusu taşınmaz ...'a devredilmiştir. Tapu kaydına satış vaadi sözleşmesi şerh edilmemiş; ...'un, ... ile el ve işbirliği içerisinde hareket ettiği ispatlanamamıştır. Davalının ayni ... ile davacının şahsi hakkının birlikte olduğu durumlarda ayni hakka üstünlük tanımak gerekir. Toplanan deliller ışığında ...'in kötüniyetli olduğu da ispatlanamadığından TMK 1023. madde uyarınca kazanımının korunması gerekmektedir.

Bu nedenle, davalı ... yönünden temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2-Davalı ... hakkındaki temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede;

Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Dava açıldıktan sonra sınırlayıcı bir neden bulunmadığı takdirde dava konusu malın veya hakkın üçüncü kişilere devredilebilmesi tasarruf serbestisi kuralının bir gereği, hak sahibi veya malik olmanın da doğal bir sonucudur. Usul hukukumuzda da ayrık durumlar dışında dava konusu mal veya hakkın davanın devamı sırasında devredilebileceği kabul edilmiş, 6100 sayılı HMK'nın 125. maddesinde de dava konusunun taraflarca üçüncü kişiye devir ve temliki halinde yapılacak usuli işlemler düzenlenmiştir.

6100 sayılı HMK'nın 125/1. maddesine göre "Davanın açılmasından sonra, davalı taraf, dava konusunu üçüncü bir kişiye devrederse, davacı aşağıdaki yetkilerden birini kullanabilir.

a)İsterse, devreden tarafla olan davasından vazgeçerek, dava konusunu devralmış olan kişiye karşı davaya devam eder. Bu takdirde davacı davayı kazanırsa, dava konusunu devreden ve devralan yargılama giderlerinden müteselsilen sorumlu olur.

b)İsterse, davasını devreden taraf hakkında tazminat davasına dönüştürür." düzenlemesini amirdir.

Somut olaya gelince; davacı, satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak tapu iptal ve tescil davası açmış olup yargılama sırasında taşınmazın ...’a devredilmesi üzerine HMK'nın 125. maddesi uyarınca husumeti, ...’a yöneltmişir. Dairemizin bozma ilamı sonrası davacı vekili 08.02.2022 tarihli dilekçesinin açıklama kısmında, ilk kayıt maliki davalı ... ile aralarında inançlı bir temlik olduğundan ve davalı ... adına yolsuz tescil yapıldığından bahsetmiştir.

Dilekçesinin sonuç kısmında ise; ıslah talebinin kabulü ile yolsuz tescilin araştırılmasını, dekontu elinde olmayan ödemeler kabul edilmediği takdirde bu miktarı ödemek üzere uygun bir mehil verilmesini, yolsuz yapılan tapu kayıtlarının iptali ile her iki parselin malikinin davacı olduğunun tespiti ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Bu haliyle davacı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 125. maddesi uyarınca seçimlik hakkını dava konusu taşınmazları yargılama devam ederken satın alan ...'a karşı tapu iptal ve tescil olarak yönelttiğinden önceki kayıt maliki ...'nun davada taraf sıfatı kalmamıştır. Davalı ... yönünden herhangi bir hüküm kurulması gerekmediği halde onun yönünden davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır. Bu husus, kararın bozulmasını gerektirmiş ise de; yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, HMK'nın 370/2. maddesi gereğince hüküm sonucunun aşağıdaki şekilde düzeltilerek onanmasına karar verilmiştir.