Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/3624 K.2022/6649

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 27/08/2012 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, terditli talep ve tazminat istenmesi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; tapu iptali ve tescil yönünden reddine, tazminat yönünden kabulüne dair verilen 22/12/2021 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

1.DAVA

1.1.

Davacı vekili; müvekkilinin, davalının yapmakta olduğu ... ilçesi 2870 ada 2 ve 3 parsellerde inşa edilecek olan Fİ LİFE isimli projeden A5 Blok 126 numaralı bağımsız bölümü davalıdan almak üzere 11.05.2010 tarihinde sözleşme imzaladığını, A5 numaralı blokla ilgili oluşan ruhsat sorunu nedeniyle bloğun inşa edilemediğini, müvekkile satılan dairenin A3 Blok 48 numaralı bağımsız bölüm olarak değiştirildiğini, bu konuda 16.05.2010 tarihli yeni bir sözleşme yapıldığını, A3 Blok 48 numaralı dairenin 55.000,00 TL + KDV bedelle müvekkile satışı için anlaşıldığını ve bedelin ödendiğini,

dairenin Ağustos 2011'de teslimi gerektiğini ancak davalının edimini yerine getirmediğini, 2 ve 3 numaralı parsellerin tevhit ile 13 numaralı parsel olduğunu belirterek, öncelikle sözleşmenin aynen ifası ile dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, aksi takdirde eksik ifadan dolayı bilirkişilerce tespit edilecek eksiklikler gözönüne alınarak davacının ödediği satış bedelinden indirim yapılmasına ve davacıya ticari faizi ile birlikte şimdilik 1.000,00 TL ödenmesine, sözleşmenin ifasının imkansız hale geldiğinin tespit edilmesi halinde ise uğradığı zararın davalı tarafından tazmin edilmesine,

teslim tarihi şartının ihlali sebebiyle gecikme tazminatı ve kira bedellerinin karşılık esasına göre sözleşmenin V/3 maddesinde yer alan gecikme halinde gecikilen her ay için %5 oranında faiziyle birlikte şimdilik 500 TL'nin davalı şirket tarafından ödenmesine, davalı adına kayıtlı taşınmaz üzerinde davacının ödediği satış bedeline göre bilirkişilerce belirlenecek pay oranında gayrimenkul hissesinin iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

2. CEVAP 2.1. Davalı vekili; inşaat ve ruhsat aşamasında ortaya çıkan sorunların müvekkil şirketin kusurundan kaynaklanmadığını, imar uygulama planına ait yargılama süreci sonrası şirketin proje tadili yaparak yeniden faaliyete başlayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur. 3. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI 3.1. İlk derece mahkemesi; tapu iptali ve tescil talebinin reddine, alacak davasının kabulü ile 72.355,84 TL güncellenmiş ortalama değerin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir. 4. BOZMA İLAMI

4.1.

Hükmün davacı Hazine vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 09.09.2020 tarihli ve 2020/1903 Esas, 2020/4770 Karar sayılı ilamı ile "davalı Fi Yapı İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş.'nin 6758 sayılı Olağanüstü Hal Kapsamında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamenin Değiştirilerek Kabul Edilmesine Dair Kanunun kayyımlık yetkisinin devri ve tasfiye başlıklı 19. maddesi ile temsil kayyımı olarak Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu'nun atandığı anlaşılmıştır.

Bu durumda mahkemece Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu'na müzekkere yazılmak sureti ile şirketin hukuki statüsünün tespit edilmesi ve kayyım sıfatının herhangi bir şekilde sona erip ermediği hususunun sorulması, temsil kayyımı sıfatı devam ediyorsa davanın Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu'na da yöneltilmesi gerekir. Belirtilen husus yerine getirilmeden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir." gerekçesiyle hüküm bozulmuştur.

5. İLK DERECE MAHKEMESİ TARAFINDAN BOZMA İLAMINA UYULARAK VERİLEN KARAR

5.1.

Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonunda; davacı ile davalı şirket arasında imzalanan sözleşmenin IV.I. maddesinde, teslim süresinin Ağustos 2011 olduğu; konutun sözleşme tarihinden 15 ay sonra teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, mücbir nedenler, resmi makam ve belediyelerden alınması gereken izinlerin aksaması, yetkili birimlerin emir ve yasakları nedeniyle oluşabilecek gecikmelerin sözleşme ile kararlaştırılan sürelere ekleneceği, satıcının konutu taahhüt ettiği tarihte teslim edememesi durumunda teslim için 60 günlük ek süre verileceğinin belirlendiği,

mahkememizce yapılan keşif incelemesinde, taşınmazın tamamlanma oranının % 45 seviyesinde olduğu, dava konusu A3 Blok 7. Kat 48 numaralı daire olarak belirlenen yerin tasdikli projede yer almadığı, bu sebeple tapu iptali ve tescil talebi yönünden sözleşmenin ifa imkanının bulunmadığı,

bağlı olarak davacının kira ve gecikme tazminatı taleplerinin de reddine karar verilmesi gerektiği, davacının davalı şirkete ödediği sabit olan 55.000,00 TL bedelin güncellenmiş ortalama değerin bilirkişiler tarafından 71.901,84 TL olarak belirlendiği ve bu tazminata ayrıca davacı tarafından ödenen 454,00 TL damga vergisi miktarın da ilave edilerek davanın değer artışı yönünden kabulü gerektiği, gerekçesiyle hüküm kurulmuştur.

5.2. Mahkemece davacının tapu iptali ve tescil, kira ve gecikme tazminatı taleplerinin yasal koşulları oluşmadığından reddine; davacının sözleşmenin ifa edilememesinden kaynaklanan zarar talepleri yönünden ise davanın kabulü ile 72.355,84TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine, karar verilmiştir.

6.TEMYİZ

6.1 Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

6.2. Temyiz Nedenleri

6.2.1. Davacı vekili, bilirkişi raporunun yetersiz ve tespitlerinin yanlış olduğunu, davalı tarafın cevap dilekçesinde projeyi tamamlayacağını beyan etmesi karşısında tapu iptali ve tescil taleplerinin kabul edilmesi gerektiğini, güncelleştirilmiş değerin müvekkilinin zararını karşılamadığını ve dava tarihinde taşınmazın değeri olarak 82.000,00 TL tazminatın hüküm altına alınması gerektiğini belirterek, hükmü temyiz etmiştir.

7. YARGITAY KARARI

7.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

7.1.1. Dava, tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.

7.2. Hukuki Sebep

7.2.1. Borçlar Kanunun 117. maddesine göre, edimin yerine getirilmesi sözleşme yapıldıktan sonra imkânsız olursa ve bu imkânsızlıkta borçlunun kusuru bulunmazsa, borçlu borcundan kurtulur. Burada sözleşme, başlangıçtaki imkânsızlık gibi butlan yaptırımına tabi olmamakla birlikte, borçlu borcundan kurtulmaktadır. Borçluyu borcundan kurtaran imkânsızlığın objektif veya sübjektif olması önemli değildir.

Sözleşme yapıldıktan sonra ortaya çıkan imkânsızlık, ister objektif ister sübjektif olsun, borçlunun kusuruna dayanmadıkça, borçlu borcundan kurtulur. Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan imkânsızlık, borçlunun kusuruna dayanıyorsa, borçlu bundan sorumlu olur. Sonraki imkânsızlık, ister objektif ister sübjektif mahiyette olsun, borçlunun kusuru söz konusu olursa, borçlu bundan sorumlu olur.

Bu takdirde, borca aykırılığı konu alan BK’nun 96. maddesindeki genel hüküm uygulama alanı bulur (F. X., age., s. 298.. Oğuzman, .../Öz, A., s. 77.. Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, s. 1210).

7.2.2. Davacı akidi olan davalıdan Borçlar Kanununun 96. maddesine dayanarak ademi ifa sebebiyle tazminat isteyebilir. Buradaki borcun nedeni, borçlunun (yüklenicinin) taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlunun taahhüdü, genellikle bir akte dayandığından buna “akdi tazminat”, borçlunun sorumluluğuna da “akdi sorumluluk” denilmektedir. Borçlar Kanununun 96. maddesi gereğince ödenmesi gereken tazminat ise alacaklının müspet zararıdır.

7.2.3. Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki fark müspet zarardır. Başka bir deyişle müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden ... zarardır. Kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır (Tandoğan, ...: Türk Mesuliyet Hukuku, İstanbul, 2010, s. 426). Örneğin, davacı davalının sözleşme gereği kabul ettiği fiyattan malı alamayınca başkasından ve daha fazla fiyatla almak zorunda kalması hâlinde bu iki fiyat arasındaki fark onun müspet zararıdır. Davacının mamelekinde, sözleşme yerine getirilseydi bulunacağı duruma göre bir azalma olmuştur. İşte müspet zarar bu iki bedel arasındaki farktan ibarettir.

7.2.4. Müspet zarar, alacaklının ifadan vazgeçerek zararının tazminini istemesi hâlinde söz konusu olur. Bu durumda sözleşme ortadan kalkmamakta, yalnızca alacaklının ifaya ilişkin talep hakkının yerini müspet zararının tazminine dair talep ... almaktadır. Burada sözleşmenin feshedilmesinden değil, borcunun ifa edilmemesinden ... zararın söz konusu olduğu göz ardı edilmemelidir.

7.3. Temyiz Nedenlerinin Değerlendirilmesi

7.3.1. Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya kapsamına göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

7.3.2. Davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince; dava konusu A3 Blok 7. Kat 48 numaralı bağımsız bölümün teslim ve devrine yönelik davalı şirketin borcu, taşınmazın tasdikli projede yer almaması nedeniyle artık ifası mümkün olmadığından Borçlar Kanununun 117. maddesine göre ortadan kalkmıştır. Borç davalının subjektif kusurundan kaynaklanan nedenlerle ortadan kalktığından Borçlar Kanununun 96. maddesi hükmünce tescil borcunun yerini tazminat borcu alır.

Buradaki tazminat davacının müspet zararıdır. Uygulamada ve doktrinde müspet zarar, zarara uğrayanın sözleşme tarihindeki mal varlığı ile akit icra edilseydi mal varlığının geleceği durum arasındaki fark, somut olayda satışa konu bağımsız bölümün dava tarihindeki değeridir.

Bu durumda mahkemece, dava konusu bağımsız bölümün dava tarihindeki rayiç değerinin davalı şirketten tahsiline karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile 55.000,00 TL bedelin güncellenmiş ortalama değeri üzerinden hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.