Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/4174 K.2022/7064

Asıl davada davacı vekili ile birleştirilen davada davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 09/09/2014 ve 17/09/2014 gününde verilen dilekçeler ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 23/03/2022 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Asıl dava ve birleştirilen dava, önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Asıl ve birleştirilen davada davacılar vekili, müvekkillerinin maliki bulunduğu 103 ada 7 parsel sayılı taşınmazda davalının 08/07/2014 tarihinde pay satın aldığını, satışın müvekkillerine bildirilmediğini, önalım ... gereği davalı adına kayıtlı payın tapu kaydının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, taşınmazın 30 yıldır fiilen taksim edilerek kullanıldığını belirterek, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece ilk kararda, asıl ve birleştirilen davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmün asıl ve birleştirilen davada davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 2016/13216 Esas, 2019/5373 Karar sayılı ilamı ile "Birleştirilen dava yönünden, yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre, mahkeme kararı ve dayandığı gerekçeler usul ve yasaya uygun bulunduğundan birleştirilen davanın davacı vekilinin yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle hükmün onanmasına;

asıl dava yönünden, mahkemece dava konusu taşınmaz başında yapılan keşif sonucu düzenlenen 01.02.2016 tarihli bilirkişi raporu ve keşifte dinlenen tanık beyanlarına göre, dava konusu taşınmazın dört parça halinde kullanıldığı, bilirkişi raporunda “A” harfi ile gösterilen kısmın dava dışı satıcı Hacıömerli Köyü Tarımsal Kalkınma Kooperatifi, “B” harfi ile gösterilen kısmın birleştirilen dava davacısı ..., “C” harfi ile gösterilen kısmın dava dışı kayıt maliki ... ... tarafından kullanıldığı,

“D” harfi ile gösterilen kısmın ise yol olarak kullanıldığı ve satış tarihinde asıl dava davacısı ...’ın dava konusu taşınmazda fiili kullanımının olmadığı anlaşılmıştır. Bu duruma göre asıl davanın davacısı ...’ın taşınmazda fiili kullanımının bulunmadığı tespit edildiğinden, asıl davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir." gerekçeleriyle bozulmuştur.

Bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonunda mahkemece asıl davanın kabulüne karar verilmesi üzerine; hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş, bu nedenle reddine karar vermek gerekmiştir.

2- Davalı vekilinin sair temyiz itirazının incelenmesine gelince;

Önalım ... paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesi uyarınca; "Önalım ... sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu ... kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.

Anayasa'nın "Mülkiyet ..." kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."

Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.

Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır.

Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.

Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatların ... bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır.

Somut olaya gelince; davalı vekili satış tarihi üzerinden uzun bir süre geçtikten sonra hüküm kurulduğunu, satış tarihi ile satış bedelinin depo edilmesi arasında 8 yıllık sürenin bulunduğunu, taşınmazın güncel değerinin değiştiğini belirterek hükmün bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece, 08.07.2014 tarihinde yapılan satış nedeniyle açılan önalım davasında önalım bedeli ve masraflar toplamı olan 8.160,00 TL'nin 09.02.2022 tarihinde depo edilmesine karar verilmiş, resmi senette belirtilen bedel davacı tarafından (01.03.2022 tarihinde) depo edildikten sonra davanın kabulüne karar verilmiştir.

Somut olayda, ön alım bedeli uygun bir sürede depo ettirilmemiş, satış bedelinin nemalandırma işlemi yapılmaksızın mahkeme veznesine yatırılmasına ilişkin depo kararı verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir.

Resmi satış sözleşmesindeki ön alım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, ön alım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır.

Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.

Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edildiği tarih arasında uzunca bir zamanın geçtiği; davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle enflasyon oranında veya faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.

Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.

Mahkemece yapılması gereken, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak; resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 8.160,00 TL'nin ön inceleme tarihi olan 15.04.2015 tarihinden itibaren depo edildiği 01.03.2022 tarihine kadar geçen sürede vadeli bir mevduat hesabına yatırılması halinde getireceği nemanın bilirkişiye hesaplattırılarak tespit edilecek bedel depo edildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, açıklanan nedenlerle hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.