Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/4437 K.2024/204

Taraflar arasındaki temliken tescil veya tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili ve davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşmalı, bir kısım davalılar vekili tarafından duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 28.11.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde duruşmalı temyiz eden davacı ... ve vekili Avukat ... geldi. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Gelenin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin davalıların miras bırakanı ... 'dan 881 ada 1 parsel sayılı taşınmazın 300 metrekarelik bölümünü 09.10.1989 tarihli harici satış sözleşmesi ile satın aldığını, satış bedelinin ödendiğini, taşınmazda müvekkiline satılan kısmın sınırları işaretlenerek 1989 yılında müvekkiline zilyetliğinin devredildiğini, müvekkilinin taşınmaz üzerinde bina inşa ettiğini, binanın yapımına 1991 yılında başladığını ve birinci katı 1994 yılında, ikinci katı ise 2002 yılında tamamladığını ve bu binada ikamet etmeye başladığını, ... ve mirasçıları ile bu süre içerisinde hiçbir anlaşmazlık yaşanmadığını,

...'nın 2007 yılında öldüğünü, bölgeden imar uygulaması geçtiğini, müvekkilinin tescil talebinin bir kısım mirasçı tarafından kabul edildiğini ancak bir kısım mirasçının tapu devrine yanaşmadığını, müvekkilinin harici sözleşmeye dayalı olarak açtığı tapu iptali ve tescil davasının reddedildiğini, taşınmazın üzerindeki yapının arzın değerinden yüksek olduğunu belirterek,

makul bir bedel karşılığında müvekkilinin ödediği bedel indirilmek suretiyle taşınmazın müvekkili adına tesciline mümkün olmaması halinde sebepsiz zenginleşme kuralları doğrultusunda arsa için ödenen bedel ile inşaat için yapılan masrafların davalılardan tazminine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalılar ... vd. vekili cevap dilekçesinde; davanın zamanaşımına uğradığını, müvekkillerinin miras bırakanına ödenen bir bedel olmadığını, yapının değerinin arzın değerinden düşük olduğunu beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

2.Davalılar ... vd. vekili cevap dilekçesinde; davanın zamanaşımına uğradığını, davanın kesin hüküm nedeniyle reddi gerektiğini, dayanak sözleşmenin şekil şartlarına aykırı düzenlendiğini, davacının yasal koşullara uymayarak olması gerekenden fazla yüzölçümüne sahip bina inşa ettiğini, davacının binayı iyi niyetle yaptırdığı iddiasında bulunamayacağını, davalılardan ...'ın davacının binasının ruhsata bağlanması için bir takım ödemeler yapmak durumunda kaldığını, davacının tescil talep edebilmesi için emsal fazlası inşaat yapmak sureti ile tecavüz ettiği 325,96 metrekare arsa payının dava tarihindeki bedeli ile birlikte,

davalı ... tarafından yapılan masrafların dava tarihindeki rayiç değerlerinin ödenmesi gerektiğini, davacının talep ettiği tazminattan da davacının haksız işgalinden kaynaklanan ecrimisil bedelinin tenzilinin gerektiğini beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının temliken tescil talebi yönünden kesin hüküm bulunduğu, ödenen satış bedeli ile yapı bedelinin tazmininin hakkaniyete uygun olduğu, davalının ecrimisil talebinin davacının kötüniyetli olmaması nedeniyle reddi gerektiğini, temliken tescil talebi reddedildiğinden aşkın arsa bedeline hükmedilmesini gerektirir bir durum bulunmadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine temliken tescil isteminin kesin hüküm nedeniyle dava şartı yokluğundan reddine,

davacının arsa bedeli ve inşaat için yapılan masraflara ilişkin talebin kısmen kabulüne ve kısmen reddine 68.239,71 TL arsa bedeli, 275.176,00 TL inşaat bedeli olmak üzere toplamda 343.415,71TL'nin davalıdan tahsil edilerek davacıya ödenmesine, bir kısım davalılar ..., ... ve ... mirasçılarının ecrimisil aşkın arsa bedeline ilişkin taleplerinin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ... ve ... vekili, davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... vekili ile davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B.İstinaf Sebepleri 1.Davacı vekili istinaf dilekçesinde; temliken tescil isteminin kesin hüküm nedeniyle reddinin hukuka aykırı olduğunu, somut olayda temliken tescil isteminin koşullarının oluştuğunu beyan ederek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2.Davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... vekili istinaf dilekçesinde; davacının ödeme iddiasını ispatlayamadığını, binanın değerinin yanlış hesaplandığını, ecrimisilin hükmedilen tazminattan düşülmesi gerektiğini, aşkın kullanılan kısımda iyi niyet olmayacağını, o kısmın bedelinin düşülmesi gerektiğini beyan ederek ve re'sen gözetilecek sebeplerle İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.

3. Davalılar ... ve ... vekili istinaf dilekçesinde; kesin hüküm bulunmadığını, inşaat maliyetinin fazla hesaplandığını, arsa farkı bedeli, ecrimisil, ruhsatlandırma bedelinin depo edilmesi için süre verilip sonucuna göre karar verilmesi gerektiğini beyan ederek ve re'sen gözetilecek sebeplerle İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile her ne kadar mahkemece, davacının tapu iptali ve tescil davasının kesin hüküm nedeniyle reddine karar verilmiş ise de temliken tescil isteminin malzeme sahibinin iyi niyetli olması koşulunun gerçekleşmemiş olması nedeniyle reddine karar verilmesi gerektiği, temliken tescil isteminin reddedilmesinin sonuç itibariyle doğru olduğu, bilirkişi raporunun da denetime elverişli ve karar vermeye yeterli olduğu, dosya kapsamına göre davalı ve davacı vekillerinin istinaf başvuru sebeplerinin yerinde olmadığı gerekçesiyle davalı ve davacı vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve bir kısım davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili temyiz dilekçesinde; önceki beyanlarını tekrarlayarak, Bölge Adliye Mahkemesinin müvekkilinin iyi niyetli olmadığına dair gerekçesinin hatalı olduğunu, temliken tescil koşullarının somut olayda oluştuğunu, bir kısım davalının önceki davadaki kabul beyanlarının kesin delil olarak değerlendirilmesi gerektiğini, İlk Derece Mahkemesince davanın kesin hüküm nedeniyle reddinin de hatalı olduğunu, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirmeyle karar verildiğini beyan ederek ve re'sen gözetilecek sebeplerle kararın bozulmasını talep etmiştir.

2.Davalı ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde; davacının taşınmazın karşılığında ödediğini iddia ettiği tutarın yazılı belge ile ispatlanamadığını, sebepsiz zenginleşildiği belirtilen kısımdan aşkın kullanım için hesaplanacak bedelin düşülmemesinin hatalı olduğunu, davacının bu miktar için iyi niyetinden söz edilemeyeceği, binanın yıpranma payı ve değerinin yanlış hesaplandığını, davacının taşınmazı karşılıksız kullandığı dönem için ecrimisil hesaplanması, taşınmaz için ödenen tutarda düşülmesi gerekirken bu konuda bir hesaplama yapılmadığını, aşkın kullanım için de bir tutarın hesaplanması gerektiğini beyan ederek ve re'sen gözetilecek sebeplerle kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 724 üncü maddesine dayalı tapu iptali ve tescil ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1.4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 3 ve 724 üncü maddesi,

2.Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulu, 14.02.1951 tarihli ve 1949/17 Esas, 1951/1 17/1 sayılı Kararı,

3.Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulu, 05.07.1944 tarihli ve 1944/12 Esas, 1944/26 sayılı Kararı.

3. Değerlendirme 1.Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

4721 sayılı Kanun'un 724 üncü maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin 4721 sayılı Kanun'un 724 üncü maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.

4721 sayılı Kanun'un 724 üncü maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin 4721 sayılı Kanun'un 3 üncü maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, YİBHGK'nın 14.02.1951 tarihli ve 1949/17 Esas, 1951/1 17/1 sayılı kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)

İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.

b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.

Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)

c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

2.Diğer taraftan; YİBHGK 05.07.1944 tarihli ve 1944/12 Esas, 1944/26 sayılı Kararının gerekçesinde, "Başkasının arsası üzerine diğeri kendi malzemesiyle bina inşa veya başkasının tarlasına biri kendi fidanını garsettikte arzın mütemmim cüz'ü halini alan bu muhdesatın mukadderatı, yer sahibinin bu inşa ve garsa olan muvafakat veya ademi muvafakatına göre değişir.

Bu ihdasta yer malikinin muvafakati yoksa muhdesatın akıbetini Kanunu Medeninin 648 ve 649 uncu maddeleri tayin eder.

648 inci maddedeki (Malikin rızası olmaksızın) kaydı, malikin rızası olursa hükmün değişeceğine işaret eden ihtirazi bir kayıttır,

Bir tertip ve insicam dairesinde Kanunu Medenide bu hükümler sevkedilirken yer sahibinin muvafakatiyle vaki olan ihdaslar için 650 nci madde ile ayrı bir hüküm vaz'ına lüzum görülmüştür.

Kanunen muteber olmıyan harici satışlarda dahi yer sahibinin inşa veya garsa muvafakati inşa ve garsiyatta bulunan kimsenin suiniyetini tasavvur etmek imkanını selbedeceğinden yer sahibinin rızasının tahakkuku halinde 650 nci maddenin tatbikinde tereddut edilmemek icap eder." ifadesi yer almaktadır.

3.Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacının dava konusu 881 ada 1 parsel sayılı taşınmazda kayıtlı 1 ve 2 numaralı bağımsız bölümlerin geldisi olan 105 ada 106 parsel sayılı taşınmazın 300 metre karesini davalıların miras bırakanı ... 'dan 09.10.1989 tarihli harici satış sözleşmesiyle satın aldığı, davacıya satılan yerin aynı tarihlerde sınırları gösterilerek fiilen teslim edildiği ve davacının üzerinde iki katlı ev inşa etmek suretiyle taşınmazı yaklaşık 20 yıldır fiilen kullandığı; davalıların miras bırakanlarının 2007 yılında öldüğü;

davacının 04.11.2008 tarihinde Alanya 2. Asliye Hukuk Mahkemesi 2008/630 Esas sayılı dava dosyasında açtığı harici satış sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasında davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... 'ın dava konusu taşınmazı davacının 1989 yılında bedeli karşılığında aldığını, üzerindeki yapıyı da kendi kazancı ile yaptığını, istendiği zaman tapuyu vermeye hazır olduklarını beyan ettikleri;

davalı ... vekilinin ise anılan dava dosyasında dava konusu taşınmazın müvekkilinin miras bırakanı tarafından davacıya satıldığını, satış bedelinin ödemesinin uzatılması nedeniyle imar öncesinde kendisine tapunun devredilemediğini, taşınmaz üzerindeki binanın davacı tarafından yaptırıldığını, davacının taşınmazda kendisine imarsız olarak satılan kısımdan imar uygulaması sırasında zorunlu olarak kesilen kısımlar düşüldükten sonra kalan kısım kadar hakkı bulunduğunu beyan ettiği;

temyize konu davada mahallinde yapılan keşifte dinlenen davacı tanıklarının, dava konusu taşınmazın davacıya davalıların miras bırakanı tarafından haricen satılarak teslim edildiğini, taşınmazın üzerindeki binayı davacının yaptırdığını, davalıların ve miras bırakanlarının binanın yapımına ve taşınmazın davacı tarafından kullanılmasına itirazlarının olmadığını beyan ettikleri anlaşılmıştır.

Yukarıda açıklanan ilkeler, yargısal kararlar ve dosya içeriği birlikte değerlendirildiğinde.

YİBHGK'nın 05.07.1944 tarihli ve 1944/12 Esas, 1944/26 sayılı Kararının da belirtildiği gibi davacı, harici satış sözleşmesiyle davalıların miras bırakanından satın aldığı taşınmazda, mülkiyetin ileride kendisine geçirileceği inancıyla hareket ederek, taşınmaz malikinin rızasıyla ve kendi malzemesiyle bina inşa ettiğinden 4721 sayılı Kanun'un 724 üncü maddesi uyarınca öncelikli koşul olan iyiniyet unsurunun somut olayda gerçekleştiğinin kabulü gerekir. Bu durumda.

4721 sayılı Kanun'un 724 üncü maddesinde belirtilen diğer unsurlar da incelenerek neticesine göre bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu sebeple bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Yargıtay duruşma vekalet ücreti 17.100,00 TL'nin davalılardan alınarak davacıya verilmesine,