Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/4489 K.2023/6607

Taraflar arasında asıl davada paydaşlar arasında ecrimisil, birleştirilen davalarda itirazın iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince asıl davanın ve birleştirilen davaların reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı-birleştirilen davalarda davacı vekili ve davalı-birleştirilen davalarda davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı-birleştirilen davalarda davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili. Kütahya ili, ... ilçesi, ... Mahallesindeki ...

Otelinin müvekkilinin babasının ölümü olan 2002 yılından bu yana davalı kardeşi tarafından işletildiğini, 2016 yılında elde edilen gelirden müvekkiline payı oranında ödeme yapılması gerekirken sadece 2.000,00 TL ödeme yapıldığından bu paranın da davalıya iade edildiğini, otelin 2016 yılından bu yana davalının işgali altında olduğunu, otelin müvekkiline düşen aylık kira gelirinin 3.000,00 TL altında olamayacağını, 2016 yılı işgal bedelinin ödenmesi için ...

Noterliği aracılığıyla 06/01/2017 tarihinde davalıya ihtarname gönderildiğini ancak davalı tarafından cevaben gönderilen ihtarnameyle ödeme yapılmayacağının bildirildiğini belirterek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 5.000,00 TL ecrimisilin yasal faiziyle davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Birleştirilen 2018/595 Esas, 2018/578 Esas, 2018/549 Esas, 2019/371 Esas, 2018/631 Esas sayılı davalarda davacı ... vekili; müvekkili ile davalının paydaş olduğu ...

Oteli'nin tarafların babasının öldüğü 2002 yılından bu yana davalı tarafından işletildiğini, Gediz Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/148 Esas sayılı dosyasına binaen müvekkilinin alacaklı olup 2018 yılı Ağustos ayı ecrimisil bedeli için Gediz İcra Müdürlüğü'nün sırasıyla 2018/1036 Esas, 2018/983 Esas, 2018/803 Esas, 2019/718 Esas, 2018/1101 Esas sayılı dosyaları ile davalı aleyhine takipler başlatıldığını, davalının takiplere yönelik itirazlarının haksız olduğunu, takip konusunun yargılamayı gerektirdiğini, 2018 yılı ecrimisil bedelinin bilirkişi raporundaki gibi Tüfe - Üfe oranlarına göre hesaplandığını,

ödemediği aylık ecrimisil bedelleri için yapılan her takibe davalının itiraz edip, takipleri sürüncemede bırakmaya çalıştığını ileri sürerek; davalının haksız itirazlarının iptali ile takibin devamını, itiraz edilen miktarın %20'sinden aşağı olmamak üzere tazminatın davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davanın kısmi dava olarak açıldığını ve yasal olmadığını, davanın esasına girilmeksizin reddi gerektiğini, müvekkilinin işgalci olmadığını, taraflar arasında adi ortaklık söz konusu olup 15 Temmuz'a kadar hesabı yapan kişinin davacı olduğunu, davacının takip ettiği otel hesabının açık vermesi nedeniyle davalının kira ödeme yükümlülüğü bulunmadığını, otelin kârının da olmadığını belirterek; davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;

"... Somut olayda, dava konusu 309 ada 2685 parsel sayılı taşınmazda çekişme konusu otel dışında başka dükkanların da bulunduğu, bina içinde Garanti Bankasına ait ATM bulunup kiraya verenlerin paydaşlar ... ve ... olduğu, Garanti Bankası tarafından kiranın davacı ...'a ödendiği, yine dava konusu bina içindeki ...

Beyaz Eşya isimli işletmenin üç ortağa ait olup ortaklarının ..., ..., ... olduğu, kiralarının ... ve ... adına ayrı ayrı yatırıldığı, bina içindeki diğer bir işyerinin ... tarafından işletildiği sözleşmelerinin ..., davacı ve davalı arasında ayrı ayrı imzalandığı ve kira bedelinin davacı ve davalı hesabına ayrı ayrı yatırıldığı, bina içindeki ...

Sarrafiye isimli dükkanın davacının eşi ... tarafından işletildiği kira bedelinin davacı ... hesabına yatırıldığı, ... tarafından işletilen iş yerine ilişkin kira sözleşmesinin davalı ile imzalandığı, kira bedelinin davacı ve davalıya ayrı ayrı ödendiği; binada kat mülkiyetine geçilmediği,

davacı ve davalının 1/2'şer payla malik oldukları, paylı mülkiyette paydaşlardan birinin öteki paydaşların olurlarını almadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanması halinde diğer paydaşlarca ecrimisil davası açılabileceği, ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı ecrimisil davasının dinlenme olanağı bulunmadığı, Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerektiği, otel dışındaki dükkanlardan kira alındığı,

binanın bir kısmının çekişmesiz kullanıldığı, davalı aleyhine ecrimisil davası açılamayacağından asıl dava ve birleşen davaların reddi gerektiği, ecrimisil talebinin reddine karar verilmesi gerektiğinden davacı vekilinin icra inkar tazminatı talebinin de reddi gerektiği, davacının kötü niyetli olduğunun davalı tarafından ispat edilememesi nedeniyle kötü niyet tazminatı talebinin reddi gerektiği..." gerekçesiyle, asıl ve birleşen davaların ayrı ayrı reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı-birleştirilen davacı vekili ile davalı-birleştirilen davalarda davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı-birleştirilen davacı vekili; otele ait hiçbir bölümün müvekkili tarafından kullanılmadığını, bilirkişi raporunda her ne kadar otelin çamaşırhanesinin ortak kullanıldığının tespit edildiği belirtilmişse de gerçeği yansıtmadığını, müvekkilinin eşinin işlettiği sarraf dükkanına ait kargo eşyalarının tarafların ortaklığı sonlandırmadan önceki döneme ait olduğunu, bilirkişi ek raporunda otelin bulunduğu taşınmazda fiilen müvekkilinin kullandığı bir yer olmadığının açıkça belirtildiğini,

bu sebeple salt davalının beyanı esas alınarak otelin çamaşırhanesinin bulunduğu bodrum katının her iki tarafça kullanıldığını kabul etmenin mümkün olmadığını, otelin alt katındaki Garanti Bankası'na ait bankamatiğin bulunduğu dükkanın davalı tarafından kullanıldığını, bankamatiğin bulunduğu dükkanı oteli giriş yapabilmek için ikinci bir bankamatiğin konulmasına izin vermediğine ilişkin mail yazışmaları bulunduğunu, otelden bağımsız dükkanların kiralarının yarı yarıya taraflara ödendiğinin dosya kapsamıyla sabit olduğunu,

18.11.2019 tarihli emniyet araştırma tutanağı ve eklerine bakıldığında ortaklığın bitirilmesinden önce oluşmuş bir fiili kullanım biçimi bulunduğunu, kira sözleşmeleri incelendiğinde otelden bağımsız dükkanların, ortaklığın bitirilmesinden önce nasıl kullanılıyor ise ortaklığın bitirilmesinden sonra da aynı şekilde kullanılmaya devam edildiğini, tamamının 2016 yılından önce imzalanan kira sözleşmeleri olduğunu, otelden bağımsız numaraları olan dükkanların kira bedellerinin taraflarca yarı yarıya alındığını, bunun 2016 yılı sonrası ortaya çıkmış bir durum olmadığını, dükkanlar için taraflar arasında fiili kullanım biçimi bulunduğunu,

bu kullanım dışında müvekkilinin kullanımına bırakılmış bir bölüm bulunmadığını, cevap dilekçesinde ve ikinci cevap dilekçesinde dükkanlarla ile ilgili herhangi bir ibareye yer verilmediğini, bu durumun taraflar arasında fiili kullanım biçiminin kabul edildiğini açıkça gösterdiğini, dosyaya sunulan 03.02.2021 tarihli hukuki mütalaaya gerekçeli kararda yer verilmediğini ve hukuki mütalaanın yerel mahkemece dikkate alınmadığını belirterek; kararın kaldırılmasını istemiştir.

Katılma yoluyla davalı-birleştirilen davalı vekili; hakkında haksız ve usulsüz icra takibi açılmış olması nedeniyle davacı aleyhine %20'den az olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmemiş olmasının yerel mahkeme kararı açısından bir eksiklik olduğunu, bunun dışında kararın usul ve yasaya uygun olduğunu, davalının istinaf başvurusunun reddi ve icra inkar tazminatı yönünden yerel mahkeme kararının düzeltilmesi gerektiğini belirterek; kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;

"...Taşınmazın tamamına ilişkin kullanım biçimi ve üzerindeki otel binasının durumu değerlendirildinde taşınmazın tamamı üzerinde fiili kullanım biçimi oluşmadığı, davacı paydaşın dava konusu taşınmazda çekişmesiz, fiilen kullandığı yerin bulunduğu da kabul edilerek Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre, payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu elatmanın önlenmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlenmesi gerektiği, yapılan açıklamalar doğrultusunda;

mahkemece asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, davalı vekilinin kötüniyet tazminatına ilişkin katılma yolu ile istinaf talepleri yönünden ise; davacının kötüniyetli olduğunun ispatlanamadığı ve yasal şartların oluşmaması nedeniyle reddine karar verilmiş olmasında da bir isabetsizlik bulunmadığı..." gerekçesiyle; asıl ve birleşen davalarda davacı vekilinin ve katılma yolu ile davalı vekilinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı-birleştirilen davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı-birleştirilen davalarda davacı vekili; istinaf dilekçesindeki aynı başvuru nedenlerini ileri sürerek, hükmün bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık; asıl davada paydaşlar arasında ecrimisil, birleşen davalarda itirazın iptali istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun, "Yararlanma, kullanma ve koruma" kenar başlıklı 693 üncü maddesine göre; Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir.”

Bilindiği gibi, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zaman aşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan her zaman payına vaki elatmanın önlenilmesini ve ecrimisil isteyebilir. Elbirliği mülkiyetinde de paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine ecrimisil davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı ecrimisil davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.

Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır.

Bunlar; davaya konu taşınmazın kamu malı olması, ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması halleridir.

Bundan ayrı, taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.

Bu nedenle, davaya konu taşınmazlar yönünden sayılan istisnalar dışında intifadan men koşulunun gerçekleşmesi aranacak ve intifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiası, her türlü delille kanıtlanabilecektir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 27.02.2002 gün ve 2002/3-131 Esas, 2002/114 Karar sayılı ilamı).

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Somut uyuşmazlıkta; tarafların, murislerinden kalan taşınmaz üzerindeki dükkanların taraflarca fiilen paylaşıldığı ve her iki mirasçının da yer kullandığı belli ise de, işyerlerinin üzerinde bulunan otel işletmesiyle ilgili olarak mahkemece yapılan araştırmanın yeterli olduğunu söyleyebilme olanağı yoktur.

Bu sebeple öncelikle, otele ait tüm ticari defter ve kayıtların getirtilerek konaklama yapılıp yapılmadığı tespit edilerek, ecrimisil istenen dönem içerisinde elde edilen net gelirin tespiti gerekmektedir.

Bundan ayrı; otel işletmesinin kimin tarafından yapıldığı ve net gelirin kime verildiği tespit edilerek elde edilen gelirden davalı ...'un payından fazlasını yed'inde tuttuğunun belirlenmesi halinde ecrimisil ve itirazın iptali talepleri hakkında bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ile yazılı şekilde hüküm kurulması yerinde görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz itirazları yerinde görüldüğünden kabulü ile 6100 sayılı HMK'nın 373/1 inci maddesi uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının yukarıda belirtilen nedenle BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,