Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/4533 K.2022/7128

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 18.09.2015 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 01.03.2022 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

I. DAVA

Davacı, davalı kardeşi tarafından, İstanbul ili, Küçükçekmece ilçesi, 2. bölge, Safra, Köyiçi mevkii 28 pafta, 3455 parselde kayıtlı bulunan 22. blok 21 nolu dairenin 8/1129 hissesinin 13.5.2002 tarih ve 9470 yevmiye nolu satış vaadi sözleşmesi ile satışının vaad edildiğini, bedelinin ödenmesine rağmen davalı tarafından tapunun devredilmediğini, bu nedenle davalı adına kayıtlı olan tapu kaydının iptali ile adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı; bahsi geçen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin 13/05/2002 tarihli olduğu, Borçlar Kanununun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresine tabi olduğu, bu nedenle zamanaşımı yönünden davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkeme 2015/798 Esas ve 2016/63 Karar sayılı kararı ile davanın zamanaşımı nedeniyle reddine dair verdiği karar, Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/11262 Esas ve 2019/936 Karar sayılı kararı ile " ..13.5.2002 tarihli sözleşmede taşınmazın devir ve teslim edildiğine dair ibare bulunduğunu, resmi senedin aksi resmi veya ikrar ile de ispat olunamadığından’’" ..13.5.2002 tarihli sözleşmede taşınmazın devir ve teslim edildiğine dair ibare bulunduğunu, resmi senedin aksi resmi veya ikrar ile de ispat olunamadığından" zamanaşımı nedeniyle reddi doğru görülmeyip karar bozulmuştur.

Bozma kararına uyulmak suretiyle yapılan yargılama sonunda; "Davanın kabulü ile; dava konusu İstanbul ili, Küçükçekmece ilçesi, Safra Mahallesi, Köyiçi mevkii, 3455 parselde kayıtlı bulunan taşınmazın davalı adına kayıtlı olan 8/1129 hissesinin (Bakırköy 30. Noterliğinin 13/05/2002 tarih ve 09470 yevmiye numaralı taraflar arasında düzenlenen Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde satış vaadine konu olan İstanbul, Küçükçekmece, 2. Bölge, Safra, Köyiçi Mevkiinde kain tapunun 28 pafta, 3455 parsel numarasında kayıtlı bulunan gayrimenkulde 8/1129 hisseye isabet eden 22. Blokta 21 nolu Daire) tapu kaydının iptali ile bu hissenin davacı adına Tapuya Kayıt ve Tesciline," karar verilmiştir.

IV. Temyiz Yoluna Başvuran

A. Hükmü davalı vekili temyiz etmiştir.

B. Temyiz Sebepleri

Dava konusu taşınmazın zilyetliği davacıya hiçbir zaman geçmediği gibi taşınmazda tüm vergileri, tamirat, tadilat masraflarını vs. davalı tarafından karşılandığını, taşınmazın zilyetliğini almış olduğunu iddia eden davacı tarafın taşınmazda zilyetliğini ispatlayacak hiçbir husus bulunmadığını, sözleşmede belirtilen bedeli de ödemediğini bu nedenle hükmün bozulmasını istemiştir.

C. GEREKÇE

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşmelerdendir. Vaad alacaklısı taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle mülkiyet devir borcu yüklenen vaad borçlusunun edimini yerine getirmemesi, halinde edimin hükmen yerine getirilmesini mahkemeden isteyebilir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle amaçlanan ileride bir taşınmazın satış işleminin yapılmasıdır. Başka bir anlatımla taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi yapılmakla vaad borçlusu ileride taşınmaz mal mülkiyetini vaad alacaklısına geçirme taahhüdünde bulunur. İleride yapılması taahhüt edilen akid ise taşınmaz mal satımıdır. O yüzden taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ileride yapılacak taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını ihtiva etmelidir. Taşınmaz satımında semen (satış bedeli) satım akdinin asgari objektif unsurları arasındadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi açısından bakılırsa semen; satışı vaad olunan taşınmaz bedeli, vaad alacaklısının da karşı edimidir.

Gerçekten; Borçlar Kanununun 217. maddesinin yaptığı gönderme nedeniyle aynı yasanın satım ve trampa sözleşmelerinde uygulanacak 182. maddesinde "satım bir akittir ki, onunla satıcı, satılan malı alıcının iltizam ettiği semen mukabilinde…." denmek suretiyle satış bedelinin satım akitlerinde sözleşmenin temel unsurlarından olduğunu ifade etmiştir. Satış bedelinin sözleşmede gösterilmesi sözleşmenin zorunlu unsuru olduğu gibi, vaad alacaklısı ferağ icbar suretiyle tescil talep etmiş ancak, vaad borçlusu kararlaştırılan satış bedelinin ödenmediğini savunmuşsa, ödemenin yapıldığını ispat yükü vaad alacaklısına düşer.Çünkü,satış bedeline karşılık çek veya senet verilmiş olması mutlaka bedelin ödendiği anlamına gelmez.

Gerek Dairemizin gerekse Yüksek Hukuk Genel Kurulunun kararlarında satış bedeline karşılık çek veya senet verilmesinin bedelin ödendiği anlamına gelmediği, bedelin ödenmediği savunulmuşsa alıcının çek bedelini ödediğini ispat etmek zorunda bulunduğu ilke olarak kabul edildiğinden, mahkemece davalının bedelsizlik savunması üzerinde durulmalı, bedelin ödendiği davacı tarafından kanıtlanırsa istek hüküm altına alınmalı, aksi takdirde dava reddolunmalıdır.

3. Değerlendirme

Somut olayda, taraflar, Bakırköy 30. Noterliğinin 13/05/2002 tarih ve 09470 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile İstanbul, Küçükçekmece, 2. bölge, Safra, Köyiçi mevkiinde kain tapunun 28 pafta, 3455 parsel numarasında kayıtlı bulunan gayrimenkulde 8/1129 hisseye isabet eden 22. blokta 21 nolu Dairenin satışı konusunda anlaşmışlardır. Sözleşmede bedelin toplam 30 adet emre muharrer senetlerle ödeneceği kararlaştırlmıştır. Davalı vekilinin 17.11.2015 havale tarihli cevap dilekçesinde ve temyiz dilekçesinde bedelin ödenmediğini savunmuştur.

Mahkemece davalının bedelsizlik savunması üzerinde durulmalı, bedelin ödendiği davacı tarafından kanıtlanırsa şimdiki gibi tapu iptali tescil talebi hüküm altına alınmalı, kısmi ödeme yapılmış ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanununun 81. maddesi uyarınca depo ettirilmeli, ödeme yok ise dava reddolunmalıdır.

Yukarıda yazılı nedenlerle eksik inceleme ve araştırma ile karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.

KARŞIOY

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı, davalı kardeşi tarafından 3455 parselde kayıtlı bulunan 21 nolu dairenin 8/1129 hissesini 13/05/2002 tarih ve 9470 yevmiye nolu satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, bedelini ödediğini davalı tarafından tapu hissesi devredilmediğinden davalı adına kayıtlı tapunun iptali ile adına tescilini talep etmiştir.

Davalı 16/11/2015 tarihli davaya cevabında, zamanaşımı ve bedelin “tam olarak” ödenmediği sebepleriyle itiraz etmiştir.

Satış vaadi sözleşlemeleri TBK 207 ve 237. maddelerinde düzenlenen iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan isimli sözleşmelerdendir.

Somut olayda noter huzurunda satış vaadinin yapıldığı, bedelinin 30 adet taksitlendirilen emre muharrer senetle ödeneceği zilyetliğin devredildiği uyuşmazlığın bedelin tam olarak ödenip ödenmediği noktasında olduğu görülmüştür.

TBK 232 md gereği alıcı satış sözleşmesinde kararlaştırılmış olduğu biçimde satış bedelini ödemekle yükümlü olup ancak bu halde tescil isteyebilecektir. Eksik borç olması halinde, davacı açtığı ferağa icbar suretiyle tescil istemli bu davada aynı zamanda borcun ifasını karşı tarafa teklif etmiş sayılacağından, bu eksik borç depo edilerek tescile karar verilmek gerekecektir.

HMK 190. md. 1. fıkraya göre ispat yükü, Kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Maddenin 2. fıkrası ise karine hususunu düzenlemiştir.

Yine HMK 6 md ispat yükü başlığını taşımakta olup Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür.

Aynı Yasa 7. md. resmi belgelerle ispat başlığını taşımakta olup, resmi sicil ve senetler, belgeledikleri olguların doğruluğuna kanıt oluşturur hükümü içermektedir.

Yine HMK göre, senet kesin delil ispat vasıtasıdır.

Somut olayımızda noter belgesinde 30 adet emre muharrer senet ile bedelin ödeneceği kararlaştırılmış olup, hayatın olağan akışı gereği bu senetlerin satış vaadinde bulunan taşınmazın bedelinin ödeneceği davalı uhdesinde olması bir karinedir. Bu senetlerin borçluda olması satıcıyı bedelin ödendiği veya ödenmediği noktasında güvencesiz bırakacak ve aynı zamanda ispat etme yolunu da kapatacaktır.

Borçlu senedi ödememesi halinde alacaklı uhdesinde olan bu senetleri yasal takip ve dava yolları ile takip edebilme imkanına her zaman sahip olacaktır.

Bu açıklamalardan sonra olayımıza döndüğümüzde davalı senet bedellerini ödediğini iddia etmiş davalıda tam olarak ödenmediğini savunduğuna göre, bedelin ne kadarının ödendiği veya ödenmediğini ispat yükü davalı satıcıda olup, yargılama boyunca bu yönde delilde sunmadığından 06/02/2019 tarihli "... davalı hakkında açılan davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi bozma sebebidir" gerekçeli Dairemiz bozma ilamına uyularak verilen kararın onanması gerektiği görüşünde olduğumdan sayın çoğunluğun bozma yönündeki görüşüne katılmadığım yönünde azınlık oyumdur.

KARŞIOY

Senetleri alan senet alacaklısının, senede bağlı borcun ödenmediğini iddia ederse, elinde bulunması gereken senetleri ibraz ederek ödenmediğini ispat etmelidir. Senetlerin alacaklı tarafından ödenmediği gerekçesiyle ibrazından sonra, bedelin ödendiğini ispat yükü borçluya geçer. Alacaklı senetleri ibraz etmeden böyle bir iddiada bulunursa, senede bağlı borcun ödenmediğinin ispat yükü alacaklıya aittir. Davalı satış vaadi borçlusu, senet alacaklısı senetleri ibraz edemediğine göre borcun ödenmediğinin ispat yükü kendisine düşer. Borcun ödenmediğini de ispat edemediğine göre kararın onanması gerekmektedir.

Açıklanan sebeplerle, yerel mahkeme kararının bozulmasına yönelik çoğunluk görüşüne katılamıyorum.