Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/4905 K.2022/7644

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 03.08.2011 gününde verilen dilekçe ile ortaklığın giderilmesi istenmesi üzerine Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 01.11.2021 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir. Davacı vekili, 1693 ada 20 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış suretiyle giderilmesini talep ve dava etmiştir. Bir kısım davalılar vekili yargılama aşamasındaki beyanlarında, davacının taşınmazda kat karşılığı inşaat yapan ve daireleri müvekkili ile diğer davalılara satan kişi olduğunu, kendisinin tapuda hissesi olmasına karşılık fiili olarak kullandığı bir yerinin bulunmadığını, ortada kötü niyet söz konusu olduğundan davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davanın kabulüne dair verilen kararın bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, karar Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 20.12.2017 tarih, 2017/3943 Esas, 2017/10822 Karar sayılı ilamı ile; "mahkemece öncelikle bilirkişi kurulundan bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölüm olup olmadığı, niteliklerinin (mesken, işyeri, depo vs. gibi) ne olduğu da açıklattırılarak davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması,

proje mevcut değilse, ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara veya projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması durumunda, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiilî durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması,

ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi marifetiyle saptanıp varsa fiilî taksim veya mülkiyetin tespitine ilişkin kesinleşmiş kararlar dikkate alınarak,

taksim yoksa çekilecek kura ile önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle araştırmanın tamamlanmasından sonra kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilebilecek iken;

talep eden tarafa kat mülkiyeti kurulması için gerekli işlemleri yapmak üzere süre verilmesi hususu düşünülmeden, satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.” gerekçesiyle bozulmuştur.

Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda; bozma ilamında belirtilen hususlar doğrultusunda davalılara bina üzerinde kat mülkiyeti kurulması için gerekli ve yeterli sürenin verildiği ancak davalıların kat mülkiyeti kurulması istenen binada yapı ruhsatı bulunmadığından binanın ruhsatlandırılması için gerekli projeleri hazırlatıp belediyeye başvurmadıkları, gerekçesiyle davanın kabulü ile dava konusu taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiştir.

Hükmü, bir kısım davalılar vekili temyiz etmiştir.

Taraf teşkili kamu düzenine ilişkin olup re’sen yargılamanın her aşamasında göz önünde bulundurulması gerekir. Savunma ..., Anayasa'nın 36. maddesi ile güvence altına alınmış olup, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 27. maddesinde de “hukuki dinlenilme ...” başlığı altında ayrıca düzenlenmiştir. Hakim, tarafları dinlemeden veya iddia ve savunmalarını bildirmeleri için kanuna uygun biçimde davet etmeden hükmünü veremez. Buna göre hakim iddia ve savunma haklarını kullanabilmeleri için tarafları duruşmaya davetle zorunludur.

Mahkemece paydaşlığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde satış yöntemi ile satış bedeli üzerinden alınacak harç oranının hükümde gösterilmesi gerekmektedir. Ortaklığın satış yolu ile giderilmesi halinde karar tarihi olan 2014 yılında satış bedeli üzerinden alınacak harç oranı "‰ (binde) 11,38" oranındadır.

Somut olaya gelince; gerek UYAP sisteminden alınan güncel tapu kayıtlarının incelenmesinde, gerekse dosya içerisinde yer alan tapu kaydında, karar başlığında yer alan bir kısım davalıların yargılama aşamasında taşınmazdaki paylarını dava dışı ... , ... ... ve ...'a satış işlemi ile devrettikleri, anlaşılmaktadır.

Bu durumda mahkemece, dava konusu taşınmazın güncel tapu kaydının ilgili tapu müdürlüğünden temin edilerek taraf teşkilinin denetlenmesi ve davada taraf olarak yer almayan tapu kayıt maliklerinin usulüne uygun şekilde davaya katılımı sağlandıktan sonra işin esası hakkında oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, anılan taşınmaz yönünden taraf teşkili sağlanmaksızın, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.

Kabule göre de; mahkemece satış bedeli üzerinden alınması lazım gelen binde 11,38 oranındaki karar ve ilâm harcı ile bu harcın taraflardan satış bedelinin paylaştırılmasındaki oranlarda paydaşlardan tahsiline hükmedilmesi gerekirken, bu yönde karar verilmemiş olması doğru görülmemiştir.