Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/4923 K.2023/5549

Taraflar arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı vekilinin istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı ...'in 12.08.2010 tarih ve 9821 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile adına kayıtlı Ortaca, Karaburun Mahallesi, ... Mevkii 552 ada 14 parseldeki 6/28 payını 10.000,00 TL bedelle müvekkiline satmayı vaat ettiğini, davalının satış bedeli olan 10.000,00 TL'yi sözleşme sırasında elden aldığını ve taşınmazı müvekkiline teslim ettiğini, o tarihten bu yana taşınmazı davacının kullandığını ileri sürerek dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; satış vaadi konusu hissenin müvekkilinin babası ... ...'ten tarafına intikal eden ve yine kardeşi ... ...'in intikal yolu ile sahip olduğu hisseyi satın alması yoluyla sahip olduğu hisse toplamı olduğunu, bu hissenin tamamını davacı tarafın edimini yerine getirmemesi nedeni ile sattığını, 6/28 hissenin şuan adına kayıtlı olmadığını, bu sebeple tapu iptali ve tescil davasının reddedilmesi gerektiğini, davacı tarafın satış bedelini ödemediğinden davayı açmakta haksız olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

2. Dahili davalı tapu kayıt maliki ... vekili, davacı tarafın ileri sürdüğü hususların gerçeği yansıtmadığını, davacı tarafın iddia ettiği gibi davacının satış vaadini geçersiz kılmak için dava konusu hisseyi satın almadığını, tapu kaydının incelenmesinde kendisine babası ve annesinden düşen hisselerden başka kardeşi ... ..., ...'ten düşen diğer hisseleri de aldığının görüleceğini, davacı ve çocuklarına düşen hisseyi de satın aldığını, yani dava konusu parselde hisseleri toplamakta ileride yapılacak parselasyonda daha ... hissesiz parsellere sahip olabilmek için menfaatinin olduğunu, kardeşi ... tarafından,

dava konusu parseldeki hisselerin kendisine devredilirken ne tapu kaydında bir kısıtlama, ne de bu yönde açılmış bir davanın mevcut olduğunu, tapu kaydına itimat ... bu hisseleri satın aldığını, davacının şayet satış vaadi sözleşmesi var ise bunu tapuya şerh ettirmesi mümkün olmasına rağmen bunu yapmayıp kendisini suçlamasının anlaşılır bir durum olmadığını, davacının bir hakkı var ise bunu kendisinden değil satış vaadi sözleşmesinin tarafı olan ...'ten talep etmesi gerektiğini, davacının dava konusu hisseyi kullandığına dair iddiasının gerçeği yansıtmadığını,

davacının dava konusu hisse ile ilgili satış vaadi sözleşmesi yaptığından haberi olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne, dava konusu payın davacı adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ve dahili davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı ve dahili davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davanın zamanaşımına uğradığını, dava konusu yerin davacı tarafından fiilen kullanıldığı iddiasının da asılsız olup ispatlanamadığını, mahkemenin gerekçesinin yetersiz olduğunu ve davalı ... yönünden hiçbir gerekçe bulunmadığını, davalı ... yönünden davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, satış vaadi sözleşmelerinin şahsi hak doğuran sözleşmeler olduğunu, yani sözleşmenin taraflarını bağladığını ve ayrıca tapuya şerh edilmekle üçüncü kişiler yönünden de bağlayıcı olduğunu, ancak tapuda dava konusu sözleşmenin şerh edildiğine dair bir kayıt bulunmadığını,

müvekkili ...'in davacı ile ... arasında herhangi bir sözleşme olduğundan haberi bulunmadığınından davanın reddine karar verilmesi gerektiğini ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesi isteğinde bulunmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı ve dahili davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ve dahili davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı ve dahili davalı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebeplerle temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Temyize Cevap

Davacı vekili; davalıların temyiz itirazlarının reddi ile hükmün onanmasını talep etmiştir.

D. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. Kaynağını Türk Borçlar Kanunu'nun 29 uncu maddesinden ... taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

2. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden ... davalar için ... bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu'nun 146 ncı maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanunu'nun 2 nci maddesinde yer ... “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

3. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa; iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.

3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 ... maddesinde yer ... sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup özellikle davalıların kardeş olup dava konusu payı devralan davalı ...’in, davacı ile davalı ... arasındaki satış vaadi sözleşmesini bilebilecek durumda olduğunun anlaşılmasına göre davalı ve dahili davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 ... maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenlere yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, karardan bir örneğin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,