Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/5078 K.2022/7671

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 24.08.2015 gününde verilen dilekçe ile ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 25.10.2018 günlü hükmün davalı tarafça istinaf edilmesi üzerine Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesince davalı vekilinin istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın, davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine Dairemiz kararı ile bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda davanın kabulüne dair verilen hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkilinin paydaşı olduğu Yozgat ili, ... ilçesi, 91 ada 3 parsel sayılı taşınmazın dava dışı önceki paydaşı ...’in 1/2 payını 19.08.2015 tarihinde 24.000,00 TL bedelle davalı ...’e sattığını ileri sürerek önalım ... nedeniyle davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tescilini talep ve dava etmiş, dava tarihinden sonra 25.08.2015 tarihinde dava konusu payı satın alan ...’ye karşı davasını yöneltmiş, davalı ...’in diğer davalı ...’in arkadaşı olduğunu, satışın müvekkiline zarar vermek amaçlı muvazaalı olarak yapıldığını ileri sürerek ilk satış bedeli olan 24.000,00 TL üzerinden ön alım hakkının kullandırılmasını talep etmiştir.

Davalı ..., muvazaa bulunmadığını, dava kabul edilecekse taşınmazın gerçek değerinin esas alınmasını, kendisinin taraf sıfatının kalmadığını, belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı ... vekili, müvekkilinin dava konusu payı iyiniyetle ve davadan haberdar olmaksızın satın aldığını, davacının ön alım hakkını kötüye kullandığını, davanın reddi gerektiğini, davanın kabulü yönünde karar verilecek ise ön alım bedeli olarak taşınmazın gerçek değerinin depo edilmesi gerektiğini savunmuştur.

İlk derece mahkemesince, davalı ...’nin iyiniyetli sayılamayacağı, davalılar tarafından yapılan ikinci satışın davacının ön alım hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla yapıldığı gerekçesiyle davanın ilk satıştaki 24.000,00 TL satış bedeli ile 480,00 TL tapu harcı toplamı olan 24.480,00TL üzerinden kabulü ile dava konusu taşınmazda davalı ... adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tesciline dair verilen karara karşı, davalı ... vekili tarafından istinaf talebinde bulunulması üzerine Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.

Karar, davalı ... vekili tarafından temyiz edilince, Dairemizin 06.01.2022 tarih, 2021/2053 Esas, 2022/191 Karar sayılı ilamı ile; "...mahkemece, muvazaa iddiası ispatlanamadığından, TMK’nın 734. maddesi gereği dava konusu payın, 25.08.2015 tarihli ikinci satış işlemindeki satış bedeli ile ödenmesi zorunlu harç ve masrafın toplamından oluşan ön alım bedelinin depo edilmesi için davacı tarafa uygun bir süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, 19.08.2015 tarihli ilk satış bedeli üzerinden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş..." gerekçesiyle bozulmuştur.

Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.

Ön alım ... paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734. maddesi uyarınca "Ön alım ... sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."

Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu ... kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.

Anayasanın "Mülkiyet ..." kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."

Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.

Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır.

Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.

Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatların ... bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerekçekleştirmiş olacaklardır.

Somut olaya gelince; mahkemece, 19.08.2015 tarihli ve 25.08.2015 tarihli satışlar nedeniyle açılan ön alım davasında ilk satışta belirtilen ön alım bedeli ve masraflar toplamı olan 24.480,00 TL'nin 31.05.2018 tarihinde depo edilmesine karar verilmiş, belirtilen bedel depo edildikten sonra da davanın kabulüne karar verilmiş ise de, Dairemizin 06.01.2022 tarih, 2021/2053 Esas,

2022/191 Karar sayılı ilamı ile 25.08.2015 tarihli ikinci satış işlemindeki satış bedeli ile ödenmesi zorunlu harç ve masrafın toplamından oluşan ön alım bedelinin depo edilmesi için davacı tarafa uygun bir süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekçesiyle bozma kararı verilmiş ve mahkemece bozma ilamına uyularak, 01.06.2022 tarihinde depo kararı verilmiştir.

Davalı tarafça satış tarihi üzerinden uzun bir süre geçtikten sonra haksız menfaat temini oluşturduğunu, bu nedenle taşınmazın güncel bedelinin depo edilmesi gerektiğini iddia edilerek temyiz başvurusunda bulunulmuştur.

Önalım davasına konu satış bedelinin bir kısmının satış tarihinden yaklaşık üç yıl sonra, kalan kısmının ise yedi yıl sonra mahkeme veznesine depo edilmesine karar verilerek, önalım hakkını kullanan davacının sebepsiz olarak zenginleşmesine, buna karşılık davalının aynı miktarda fakirleşmesine yol açılmıştır. Oysa, Kanundan ... bir hakkın kullanılması sebepsiz zenginleşmeye yol açmamalıdır. Önalım hakkının kullanılması nedeniyle sebepsiz zenginleşilmesi, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına da aykırıdır.

Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle ön alım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.

O halde mahkemece yapılması gereken, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak; 25.08.2015 tarihli ikinci satışa ilişkin resmi senette yazılı, satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 224.400,00 TL'nin ön inceleme tarihi olan 01.04.2016 tarihinden başlayarak bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenerek, bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan (nemalı veya nemasız) miktarlar çıkarılarak aradaki farkın da depo edilen ön alım bedeline ilavesi suretiyle depo kararı vermektir.

Davacı tarafından aradaki fark depo edildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün, bozulmasına karar vermek gerekmiştir.