Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/52 K.2022/4363

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 20/03/2007 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonunda davanın kabulüne dair verilen 12/11/2020 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekilleri tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Davacı vekili, davalı ...'ın 5756 ada 3 parsel sayılı taşınmazda 08.05.2006 tarihinde 1685/2400 pay satın aldığını, davalı adına kayıtlı payın iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ..., dava konusu taşınmazı 6.500,00TL bedelle satın aldığını, ancak tapuda belediye rayiç fiyatı üzerinden işlem yapıldığını, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalıya pay satışının 10.05.2006 tarihinde yapıldığı, davanın ise 20.03.2007 tarihinde açıldığı, MK'nin 733/son maddesi gereğince önalım hakkının 3 ay içerisinde kullanılması gerektiği, buna karşılık süre geçtikten sonra dava açıldığı,

her ne kadar davacı tarafça satıştan sonradan haberdar olduğuna ilişkin iddia ileri sürülmüş ise de özellikle paydaşlardan ...'in beyanı da göz önünde bulundurulduğunda davacının satıştan önceden haberdar olduğu gerekçesiyle davanın reddine dair verilen ilk kararın davacı vekili tarafından temyizi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 01.03.2011 tarih ve 2010/11718 Esas, 2011/2260 Karar sayılı ilamıyla yasal önalım hakkının kullanılması için gerekli sürenin başlaması konusunda geçerli olan kuralın "öğrenme" olgusu değil "bildirim" olgusu olduğu, bu bildirimin de herhangi bir bildirim değil noter aracılığı ile yapılacak bildirim olduğu,

önalım hakkı sahibinin satışı kesin olarak başka bir şekilde öğrenmiş olmasının sürenin işlemesine yol açmayacağı, bu hükmün emredici nitelikte olup Hukuk Genel Kurulunun 13.04.2005 tarih 2005/6-230 Esas 244 Karar sayılı ilamının da bu doğrultuda olduğu, davacıya yasal anlamda bir bildirimde bulunulmadığından davanın süresinde açıldığının kabulü ile işin esasının incelenerek sonucuna göre karar verilmiş olması gerekirken yazılı gerekçe ile verilen kararın doğru olmadığı gerekçesi ile bozulmuştur.

Mahkemece, bozma ilamına uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda satılan hissenin zeminde fiili taksime tabi tutulduğu ve davacının müstakil olarak yer kullandığının anlaşıldığı gerekçesiyle davanın reddine dair verilen ikinci kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine.

Yargıtay (kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 27.02.2019 tarihli kararı ile ‘‘...Dosya içerisinde bulunan 08.05.2006 tarih 5149 yevmiye sayılı resmi senette, dava dışı Lutfi Akgün'ün dava konusu taşınmazdaki 1685/2400 hissesini davalı ...'a satış yolu ile devrettiği, yine 08.09.2011 tarih 20511 yevmiye sayılı resmi senette de davalı ...'ın dava konusu taşınmazdaki 1685/2400 hissesini diğer paydaş ...'e satış yolu ile devrettiği anlaşılmaktadır.

Davacı, davasını taşınmazdaki payı satın alan son malik ...'e yöneltmemiş, HMK'nin 125. maddesi uyarınca seçimlik hakkı sorulmamıştır.

5756 ada, 3 parsel sayılı taşınmazdan 08.05.2006 tarihinde pay satın alan davalı ...'ın payını yargılama sırasında diğer davalı ...'e 08.09.2011 tarihinde satış yolu ile devrettiğinden bu pay yönünden davacıya HMK'nin 125. maddesi uyarınca seçimlik hakkının sorulması daha sonra işin esasına yönelik bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir...’’ gerekçesiyle hüküm bozulmuştur.

Mahkemece, bozma ilamına uyularak davanın kabulü ile davalı ... adına kayıtlı 1685/2400 hisse nispetinde tapu kaydının iptali ile 1685/2400 hissenin davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

Hükmü davalılar vekili temyiz etmiştir.

Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeni ile önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.

Somut olaya gelince;

1) Dava konusu 5756 ada 3 parsel sayılı taşınmazda fiili taksim olup olmadığının tespit edilebilmesi için, davalı ...’a 08/05/2006 tarihinde pay satan dava dışı ...’ün ve davacının satış tarihi itibariyle ayrı ayrı ve belirli yerler kullanıp kullanmadıklarının tereddüde yer verilmeyecek şekilde araştırılmaması eksik inceleme sebebidir.

2) Davacının önalım hakkına dayalı olarak tapu iptal ve tescil talep ettiği satışın bedeli 1500 TL olup mahkemece 16/07/2020 tarihli celsede davacı vekiline harçları ile birlikte 1.563,50 TL şufa bedelini depo etmek üzere iki haftalık kesin süre verilmiş, davacı vekili tarafından söz konusu bedel 19/10/2020 tarihinde Türkiye Vakıflar Bankası K.Maraş Adliye Şubesinde vadeli hesaba yatırılmıştır.

Davalı vekili ise satış tarihi üzerinden yaklaşık 14 yıl geçtikten sonra depo edilen şufa bedelinin ülkenin enflasyonist ortamında kabul edilemez olduğunu, bu nedenle taşınmazın güncel bedelinin depo edilmesi gerektiğini savunmuştur.

Mahkemece, ilk duruşma gününde bedelin vadeli hesapta nemalandırılmak üzere depo edilmesi hususunda karar verilmesi gerekirken; ilk duruşma günü olan 30/01/2008 yapılmasından uzun bir zaman sonra 16/07/2020 tarihli duruşmada depo kararı verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir.

Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.

Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edildiği tarih arasında uzunca bir zamanın geçtiği; bu süre göz önüne alındığında, önalım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle enflasyon oranında veya faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.

Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi halinde yapılması gereken; konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli rapor alınarak, resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafları toplamı olan 1.563,50 TL’nin, ilk duruşma günü olan 30/01/2008 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenerek, bu miktardan depo edilen miktar çıkarılarak aradaki farkın da depo edilen önalım bedeline ilavesi suretiyle karar vermektir.

Mahkemece öncelikle fiili taksim olgusu hususunda yukarıda açıklanan ilkelere göre net bir tespit yapılması ve taşınmazda fiili taksim olmadığının anlaşılması ile davanın kabulü halinde, açıklanan şekilde önalım bedelinin nemalandırılmış miktarının depo edilmesi gerekirken yazılı olduğu şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenlerle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.