Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/5244 K.2023/5926

Taraflar arasındaki temliken tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne, kısmen feragat nedeniyle reddine karar verilmiştir.

Kararın davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden esas hakkında karar verilerek davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının 1990-1994 yılları arasında Yozgat ili, ... ilçesi, ...

Belediyesi tarafından satılan parsellerden, 111 ada 6 ve 7 numaralı parselleri satın aldığını, bedelin tamamının müvekkili tarafından peşin olarak tahsil edildiğini, dava konusu araziyi satın aldıktan hemen sonra müvekkili tarafından o arazi üzerine temelli kalması amacıyla kendisine ait olan bir ev ve garaj inşaa ettiğini, söz konusu evin değerinin araziden çok daha fazla olduğunu, Sarıkent Belediyesi tarafından tapuda devir işlemlerinin yapılmasının aksatıldığını, mahkemede diğer vatandaşlar tarafından da buna benzer davalar açıldığını,

müvekkilinin 2019 yılı içinde devir ve evraklar için başvuru yaptığında köy statüsüne dönüştürülen Sarıkent Köyü'nde bulunan taşınmazların Yozgat İl Özel İdaresi adına tescil edildiğini, mahkeme kararı olmadan devrinin mümkün olmadığını, bu nedenlerle dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davacı vekili 09.09.2020 tarihli duruşmada: dava dilekçesinde belirtmiş olduğu Yozgat ili, Şefaatli ilçesi, Sarıkent Belediyesi 111 ada 6 numaralı parsel yönünden talebinden feragat ettiğini beyan etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde, davanın öncelikle zamanaşımı nedeniyle reddini, esas yönünden de resmi şekilde yapılmış bir satış sözleşmesi bulunmadığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulü ile; 111 ada 7 parsel sayılı taşınmazın 05.02.2021 tarihli fen bilirkişisi raporunda 7/B ile gösterilen 511,22 m²'lik kısmının ifraz olunarak tapu kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline, 111 ada 6 parsel sayılı taşınmaz yönünden açılan tapu iptal ve tescil davasının feragat nedeniyle reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf yoluna başvurmuştur.

B. İstinaf Nedenleri

Davalı vekili, zamanaşımı itirazında bulunduklarını, mahkemenin yukarıda belirtilen esasında kayıtlı dava dosyasında maktu vekalet ücreti olarak hesaplanmasına karar verilmemesinin hukuka aykırı olduğu gerekçeleriyle hükmü istinaf etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile Şefaatli Asliye Hukuk Mahkemesi kararının kaldırılarak yeniden hüküm kurulmasına ve davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle.

İlk Derece Mahkemesinde görülen ve iş bu dosya ile benzer olan diğer dava dosyalarında da davacılar tarafından encümen kararının aslı/onaylı örneği dosyaya ibraz edilmesine rağmen davalı ... tarafından dosyaya ilgili encümen kararları sunulmadığını, evrakların sağlıklı olarak saklanmasının resmi kurumların sorumluluğunda olduğunu, dinlenen hem tanık ve mahalli bilirkişilerin davacının dava konusu parseli encümen kararı doğrultusunda satın aldığını beyan ettiklerini, köyde benzer durumda onlarca kişinin bulunduğunu, İlk Derece Mahkemesi TMK 724 üncü maddesine dayalı olarak açılan temliken tescil davasının kabul gerekçesinin yerinde olduğunu,

davacının dava konusu taşınmazı davalı Belediye'den (kapatılan Belediye) satın aldığı ve malik sıfatı ile zilyet olduğu, taşınmazın tapusunun kendisine verileceğini düşünmesi ve buna inanması ve taşınmazın tapusunu alacağına inanması saiki ile taşınmazın üzerine yapı inşaa ettiğini, yapının kıymetinin açıkça arazi değerinden fazla olduğunu ileri sürerek Bölge Adliye Mahkemesi kararını temyiz etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, 4721 sayılı TMK’nın 724 üncü maddesine dayalı temliken tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. TMK’nın 684 ve 718 inci maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, Yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nın 722, 723. ve 724 üncü maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

2. Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet ... sahibinden isteyebilir.

TMK’nın 724 üncü maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.

3. Malzeme sahibinin TMK’nin 724 üncü maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.

TMK’nın 724 üncü maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3 üncü maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, el attığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)

İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.

b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)

c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir. Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

3. Değerlendirme 1. Somut olayda, İlk Derece Mahkemesinin gerekçesinde de belirtildiği gibi; davacının taşınmazı Belediye’den satın aldığı ve üzerine bina yaptığı anlaşıldığından, dava konusu taşınmazın kapatılan Belediye adına kayıtlı olduğunu biliyor olması nedeniyle kötü niyetli olduğu sonucuna ulaşılamaz. Zira davacı, söz konusu taşınmazın encümen kararına istinaden kendi adına tescil edileceği inancı ile hareket ederek bina inşa etmiş, gelinen süreçte 6360 sayılı Kanun çerçevesinde Sarıkent Belediyesi kapatılmış ve taşınmaz Yozgat İl Özel İdaresi adına tescil edilmiştir.

2. Bu itibarla; İlk Derece Mahkemesince yukarıda açıklandığı şekilde temliken tescil için gereken şartların somut olayda sağlandığı gözetilerek Türk Medeni Kanunu'nun 724 üncü maddesi gereği dava konusu taşınmazın davacı adına tesciline karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamasına rağmen, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından davacının iyi niyetli olmadığı gerekçesiyle davanın reddine dair hüküm kurulması doğru görülmemiş, Bölge Adliye Mahkemesi Kararının bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi kararının BOZULMASINA,